新居住价值凸显东部人口“虹吸效应”

来广州工作了五年的朱先生，在看完广州各个区域几十个项目后，最终选择和女朋友在增城官湖地铁站附近买下自己人生中的第一套房。这个100多平方米的房子未来还将迎来他们温馨的小家庭在增城扎根。

“以我的预算，比起在城中心买老破小，不如选择增城的大新房，而且我买到的还是现房，买了没多久就能住进去了。”朱先生告诉南方日报记者。事实上，不止朱先生，刚需群体在广州安居，增城成为许多人的首选。该区是广州楼市的“供应粮仓”和“成交之王”。有数据显示，2021年，广州一手商品住宅成交套数达11.6万套，增城以3.2万套继续蝉联年度成交冠军。值得一提的是，从2010年起，增城至今已经12年蝉联广州成交冠军。

●南方日报记者周中雨冯善书

“价值洼地”成为新广落脚第一站

增城成交量常年稳居榜首，价格或许是最重要的因素之一。特别对于刚需来说，房价是置业主要考虑因素。增城之所以备受刚需群体青睐，最直接的原因在于该区的楼价对年轻人极具吸引力。

根据克而瑞数据，增城2021年整体均价约2万元/平方米。成交价最高的月份为2021年8月，均价为21841万元/平方米，最低的为4月，为20248元/平方米。细化到板块，2021年新塘板块的整体均价最高，为24892元/平方米；石滩板块均价较低，为15974元/平方米。

事实上这几年，增城房价也经历了一轮强劲上涨。2017年该区域均价为11460元/平方米，至2021年涨幅超八成，但放眼整个广州，仍是“价值洼地”。根据广州中原地产研究发展部报告，2021年，广州全年一手住宅均价为33305元/平方米，每套均价356万元。但对比全市11区，增城区域的均价排名倒数第二，就连北边的花都，均价也都高于增城。

增城被贴上“刚需置业天堂”的标签，还因为区域供应量一直以来很充足，被称为广州“粮仓”。克而瑞数据显示，仅2021年，增城一手住宅网签量也达到约2.8万套。而据广州中原研究发展部预计，今年增城可售新货将超过2.5万套，是全市11区中供应最多的区域。

和前两年一手住宅新货集中在新塘、朱村、中新三四个板块的情况有所不同，2022年内，增城的新塘、朱村、中新、永和、荔城和石滩等6个板块都会有较多新项目上市，可谓遍地开花。

增城的新产品依然以刚需群体为主，在地铁沿线的朱村、中新板块，云境风华、广铝四方天地、格林水岸、兰亭世家等项目都以90平方米以下的两房或三房产品为主；围绕新塘TOD开发的新塘板块，2022年新盘数量比2021年明显增加，100平方米左右的两房、三房的户型较多。

目前，增城楼盘不仅吸引了广州本地买家，更吸引了许多在广州打拼的新广州人。网易房产数据中心发起了一项新广州人置业调查显示，在广州东进战略之下，增城区的置业潜力受到关注，于是85后和90后新广州人继续向东迁移，增城就是新广州人乐意置业的区域之一。

六大主流板块支撑广州楼市“粮仓”

对增城楼市，业内公认的六大主流板块分别是新塘、朱村、中新、永和、荔城和石滩，这里集中了主力楼盘。广州中原研究发展部预测，年内增城可售新货有望超过2.5万套，是全市11区内供应最多的。下面南方产业智库将重点盘点六大主流板块的置业特点：

●新塘板块

作为广州东部交通枢纽中心所在地，新塘近年由于建设广州东部CBD而闻名。不论是生活配套，还是发展规划方面，新塘的优势都较为明显，均价在所有板块中也是排名最靠前的。客源来自四面八方，有广州的，更有东莞、惠州的。虽然凯达尔TOD建设有所停滞，但紧邻新塘南站的新世界广汇尊府，均价已超35000元/平方米，关注度非常高。此外，万科、金茂、越秀、广州城投、远洋、保利等实力开发商在该板块均有新盘发售，主力户型从70—125平方米不等。大型商业综合体有万达广场、合生汇、永旺梦乐城、凯达尔广场等。

●荔城板块

荔城是增城区府所在地，借着增城市中心和行政中心的先天优势，该区域的房价也排名靠前。对比其他板块，这个区域发展相对成熟，配套标准定位更高。比如在教育上，有省一级的增城实验小学、荔城中学、增城中学、增城一中，以及华南师范大学附属中学增城学校、黄冈中学增城学校。还有约7000亩占地面积的荔湖。产业方面，有可引进1300多家企业的低碳总部园、广州市市政集团总部、可容纳300家高新企业的1978国际人才港等。医疗、商业配套设施也较为完善且成熟，住宅主要集中在增城实验小学和增城万达周边。中海、碧桂园、保利、珠江投资、金地、中盛等房企均有项目在荔城。

●朱村板块

朱村街位于增城市中部，东距增城市中心14公里，西距广州市45公里，广汕公路贯穿其中，交通十分便利。全街所辖范围东靠荔城，西邻中新，南接新塘、石滩，近年因旧改而声名鹊起，目前万科、碧桂园、合景泰富、保利等一批龙头企业已抢滩。科教城的定位，让该板块的市场关注度日益升温。根据相关规划，广州科教城项目拟引入24所职业院校，分一期、二期和远期建设。

地铁方面，从21号线地铁站点上看，目前朱村板块涵盖了坑贝站、凤岗站、朱村站和山田站。教育方面，执信中小学、广州执信中学增城实验学校和广大附小学校，都是签约的品牌项目。

●石滩板块

石滩镇位于增城区东南部，北接市区荔湖街，东靠惠州，南与东莞隔江相望，辖区总面积163.65平方公里，常住总人口约20万人。作为广东省教育强镇，石滩现有中小学、幼儿园48所，目前已引进华南师范大学附属中学增城学校、黄冈中学广州增城学校、碧桂园学校等。交通方面，石滩的增城南站目前规划有7条轨道，分别有：1条高铁线（广汕高铁）、1条城际轨道（清从增莞快速轨道）、2条地铁（广州16号线、东莞D4号线）、3条国铁。产业方面，目前有广州民用、广州国际汽车零部件产业基地、低碳总部园等全产业级产业落户。

石滩楼盘均价号称约为深圳主城区价格的1/10，广州主城区价格的1/5，东莞主城区价格的1/3。

●中新板块

中新镇位于科学城、知识城、科教城三者的中心地带，与三者的直线距离均在20公里以内，距离广州市中心38公里。作为旧改的主力区域，其项目以体量大、投资大著称，保利、敏捷、融创、金地、时代、华润均有进入。交通方面，地铁21号线1站到知识城，5站到黄埔区府，新新大道双高速（花莞，增天），直达天河核心区。教育、商业、医疗方面，华南师范大学附属汇政双语学校、奥园中新城市天地、广州龙城国际康复医院等相继落地。由于定位以居住为主，产业相对比较少。

●永宁板块

永宁街地处增城区经济技术开发区和广州经济技术开发区之间，与增城区中新镇、宁西街、新塘镇为邻，西与黄埔区接壤，辖区面积约49平方公里。板块交通网络以高速与城轨为主，新新大道主干道贯穿而过，新白广城轨永宁北站以及增天高速正在有条不紊地建设中。近距离的有地铁13号线新塘站。

增城开发区产业基础雄厚，广汽本田、富士康等世界500强名企进驻，汇聚众多高新产业人群。商业配套方面，新塘与永宁板块处于共享状态，周边有永旺梦乐城、新塘万达广场、悠方天地等大型商业体。代表性的住宅项目有新世界星辉、万科城、金地半山风华、合景誉山国际等。