大湾区旧改，从蜜糖变砒霜

在2021年度业绩发布会的前两天，时代中国向广州市政府递交《关于恳请支持旧改项目退出的报告》（下简称“报告”）。

时代中国的诉求在报告中阐释得简单且直白：一是退出部分旧改项目，二是请求返还前期投入资金。

其实在时代中国之前，已经有不少的公司陆续退出了旧改项目——据财新报道，广州城投、广州科学城集团等当地国企，已经接盘了恒大、雪松控股、宝能、升龙地产等退出的多个旧改项目。

有地产分析师分析，过去房企为了追求规模发展，大力储备旧改项目，但与传统拿地方式相比，旧改项目变现周期很长，在乐观情况下且需要3年至5年时间，而比较复杂的旧改项目则需要8年至10年，甚至更长。

旧改项目所需要沉淀的资金与时间，开发商耗不起了。

旧改路，难继续

从近期曝光的报告看，时代中国通过公开招商，在广州已获取9个旧村项目的合作身份，并为其中8个项目总计已投入21.48亿元。如果顺利推进，市场预估，已获得的项目将为时代中国带来至少超200亿的销售业绩。

然而，从去年10月开始，广州为响应住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，将旧改行为按下暂停键。

据悉，广州对全市114个已批在建、已批未建和未批先拆的城市更新项目，进行全面梳理。其中，38个已批项目中，有15个需调整后再推进，而黄埔区76个旧改项目会进行逐个项目研究核查及分类处置工作。

突然的暂停，让时代中国的业务陷入进退维谷的境地。

在报告中，时代中国指出公司近期受房企融资渠道受限影响，项目销售回款显著下滑，严重影响现金流稳定性，而旧改项目沉淀其大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请广州市政府支持协调退回其司在从化、增城3个项目共3亿元的履约保证金；协调返还其司在黄埔区5个项目共17.1亿元的前期投入资金。

一直以来，城市更新都是时代中国业务的主要发力点——据2021年年报所示，目前其已在国内9个城市，拥有135个处于不同发展阶段的城市更新项目，对应约潜在总可售面积约4000万平方米。

但成也萧何、败也萧何，有时代中国内部员工告诉地产壹线，正是因为过度依赖城市更新，项目种类单一，才让时代中国在风险面前暴露其业务模式的脆弱点。

短债压力上升

“盘活存量项目，缓解现金流压力”是时代中国在2021年业绩会上对公司的规划。

毕竟，公司已经进入困难阶段。

4月初，穆迪曾将时代中国的企业家族评级由“B1”下调至“B2”，并将公司高级无抵押票据评级由“B2”下调至“B3”，评级展望为“负面”。下调主要原因为其预料时代中国的流动性将因营运现金流下降而减弱，主要由于集团未来12至18个月的合同销售额可能下降。

从公开数据来看，今年前3个月，时代中国累计合同销售额约141.67亿元，比上年同期的202.7亿元下降30.11%。

在2021年业绩会上，时代中国将2022年销售目标由上一年的1100亿元下调“腰斩”至650亿元，触达“千亿”门槛一年之后，重回百亿战队。

销售额下降的同时，时代中国的现金流也出现了对等的波动。截至2021年末，时代中国共持有现金206.57亿元，较上年同比下降45.6%。

与此同时，据年报显示，时代中国一年内应付款项及票据为161.87亿元，一年内到期的借款为110.2亿元。而短期借款中除了已累计偿还的25亿元，还有85.2亿元的未偿，短债总计257.07亿元。

现金流紧张，短债压力上升，年内，时代中国想要填补窟窿还需要多方筹资。

审计师安永在时代中国2021年财务报告中，就对公司可持续经营能力表示了担忧。

“临场换人”现象增多

其实，在旧改项目上面损兵的公司不只有时代中国。

2021年12月，佳兆业先把深圳大鹏新区中山里项目85%股权转移给了平安信托。其后，又转让了荔湾海南村旧改项目49%股权，股比例从100%下降为51%。

4月初，南沙区天益村、大稳村宣布，经协商，同意终止星河地产（正式合作企业）、兴胜投资（前期服务公司）退出两村的旧改，星河地产的参选保证金1亿元全额退还，并向大稳村捐赠74.64万元；而兴胜投资原400万履约保证金也转为捐赠，用于村民生活补助津贴。此时距离星河地产获得天益村、大稳村旧改资格，仅过去6个月。

行业认为，现在旧改项目产品暂停，开发商资金难以回笼，同时还要肩负拆迁、后续规划等各项费用，在融资收紧的前提下，资金实力存在问题的企业从旧改中“割肉”出局只是时间早晚的问题。

在部分民企出局的同时，国企央企开始入场。此次的旧改换人中，依然延续了国进民退的局面。

据克而瑞广佛区域统计，2021年合计有16村旧改项目有主体异动（传闻退出、暂缓、国企介入）等情况，大部分由国企接手，如本由雪松控股介入的黄埔区何棠下村旧改、宝能介入的枫下村，均由科学城集团接手。

市场同样认为，国企站台之后，断档的开发不会引起太多的社会负面影响，更不会让城市千疮百孔后无人接盘，也是房地产行业调整的另一种软着陆形式。