地产设计谈成本控制，先读透设计规范吧

　　设计规范是为提高设计质量，规避安全、质量、使用等风险出台的约束设计成果的文件，既然是规范就相当于行业法规

　　记得网红法学教授罗翔多次提到过一个法律基本原则“法无禁止皆可为”，其实对于设计规范亦然

　　很多设计方案是保守的，是教条的遵守设计规范的要求，带来的是成本的大幅增加

　　本文通过几个例子跟大家分享下对于设计规范的正确认知，只有读透设计规范，理解设计规范的初衷，协调好设计单位、图审单位才能规避无效成本，达到降本增效的目的

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　　规范解读偏差造成成本浪费

　　对于设计规范解读偏差是项目开发过程中普遍存在的现象，如果不相信可以在看过本文后去审核一下自己公司的施工图纸

　　造成对设计规范解读偏差的原因主要有几个

　　1. 规范本身约定模糊

　　上文说过，设计规范相当于设计行业的法令法规，既然是法令法规就不可避免的有约定含糊、多意的情况

　　比如规范中的用词，“不宜”、“必须”、“严格”等等，遇到类似“不宜”这样的条款就要注意了，法规的执行原则之一就是“法无禁止皆可为”，在保证安全质量的情况下，这些“不宜”的条款就是我们需要认真研读的条款

　　2. 设计单位预留保险系数

　　我们知道，我国对建筑的安全要求是很高的，是终身制的，一旦建筑物出现问题，如果是设计缺陷、错误是要追索设计机构、主要设计人员责任的

　　所以设计单位天然的有保护自己的意识，这也导致在设计时会“严格”遵守设计规范要求，严格执行的条款自不必说，对于类似“不宜”的条款也按照“严格执行”的标准进行设计，导致大量的沉淀成本发生

　　这种情况多见于初次合作或者合作次数少的设计单位以及此类事项设计单位没经历过的

　　这也是为啥很多地产企业在正常委托设计的同时还要委托设计优化公司的原因

　　还有不少企业干脆自己成立设计院，把企业的利益和设计院的利益绑定，这样设计出的成果更能体现企业的根本利益，如宇宙地产，他们图纸的各项结构指标远远低于大部分的地产企业，就因为他们自己的设计院本着“法无禁止皆可为”的原则，在保证质量安全的前提下，尽可能的贴近规范的基本要求，尽量减少风险系数

　　3. 委托设计方的误读

　　委托设计方也即委托设计院进行设计业务的单位，比如房地产开发企业

　　这些委托设计的单位，虽然也有设计部门，但真正会设计图纸的却不多，而他们对规范的解读往往也会出现重大偏差

　　比如之前跟某房地产企业设计部门座谈，看了几份图纸，当看到施工图纸防水做法时产生了疑惑，当地规范约定，卫生间非淋水面防水不宜低于1.2米，他们的设计人员认为既然规范说了不宜低于1.2米，那我们做通高就更安全，品质更高；这纯粹是“直男”的认知，要知道防水高度超过1.2米也即是超规范设计，不仅不是客户的感知点，带不来品质的提升，更会带来大量成本的增加，类似这样的例子比比皆是

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　　实例分析如何正确解读规范

　　我们通过几个实例来看看如何通过充分解读设计规范降本增效

　　案例1：

　　某项目为超高层建筑，按照消防设计规范规定超高层建筑第一个避难层至救援场地不应大于50m，两个避难层之间的高度不宜大于50m。而该项目由于各种规划条件限制，几栋建筑最合理的建筑高度是170m左右，按规范需3个避难层。

　　设计人员认为既然规范中有“不宜”的字样，是否可以通过沟通将避难层的数量减少

　　在项目单体设计之初，设计征询了项目所属区消防审查科，回复是该区没有批过这么高的楼，认为应该设置3个避难层。

　　该司设计人员没有放弃，根据过往项目经验，各地消防审查部门对“不宜”的把握尺度不尽相同。设计部门通过进行了案例收集，了解到近期市局按第二个避难层以上间隔不超过60m的标准批过了两个项目，按照市局的审批原则，该项目按最大60米间距调整方案，每栋可减少一个避难层；后经与消防再次沟通获得认可。通过核算，该项目共减少3个避难层，约减少1250万元建造成本

　　案例2：

　　某项目需要进行保障房建设，设计之初，住建局保障中心要求层高按保障房监管协议的要求“保障房层高原则上与同小区商铺住宅保持一致” ，而该项目商品房层高是2.95米。而过往项目案例及保障房规范中，层高最小可以做到2.8米。所以保障中心的评审对具体执行标准起着决定性作用。

　　该司设计部研读规范，抓住“原则上”三个字，通过技术分析室内净高、空间对比，以及罗列该地块日照影响、避难层位置等困难，经过保障中心领导评审会、专家评审会以及住建局分管领导汇报会等多次正式汇报，努力争取了到了2.8m层高，总高度降低10.5m，减少一个避难层。通过测算，约减少800万元建造成本

　　案例3：

　　某项目委托的设计单位设计从严考虑，未对规范要求进行细分，导致设计图纸中高压电缆、自动报警线缆均采用难燃电缆。

　　甲方设计部门对规范进行深入解读后，进行了优化，除了规范应采用难燃电缆外，其余均采用非难燃电缆。在满足规范要求的前提下，降低成本40余万元。

　　案例4：

　　某项在做电器安装图纸设计时，设计单位设计未对规范要求进行细分，所有回路均设置了漏电保护。

　　甲方设计部门对规范进行深入解读后，进行了优化，配电箱除了插座回路，其它回路漏电保护取消。符合规范的前提下，总优化成本为150余万元

　　案例5：

　　某项目机电施工图设计中，设计院对低压柜开关及线缆设计选取均采用规范最大值，未考虑实际需求。

　　甲方在审图时发现这一问题，反复比对规范要求及项目实际的需求，将低压柜的开关及线缆规格分别降低一个等级，消防风机电力与集水坑电力的低压柜出线回路断路器整定值调整为与中间配电箱进线断路器整定值同级；该项目成本降低余80余万元

　　这些案例在大家的项目上未必可行，但却让我们对降本增效的思路有了新的方向，通过合理解读设计规范是可以降低成本的

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　　结语

　　“设计阶段决定了项目成本的70%以上”这句话成了很多地产人常年挂在嘴上的话，但真正理解的却不多

　　我们也经常看到很多文章论述成本优化的技巧，很多技巧的确很好，但我们却忽略了最最基本的图纸设计本身，如果我们能读懂读透设计规范，不仅可以避免沉淀成本的发生，也能起到降本增效的目的，届时，所有的图纸都是最优的，现在市面上常见的成本优化技巧是不是都没有市场了呢？！

　　来源：有得管理分享汇，本文已获作者授权，对此表示感谢。