本报记者 王丽新
没有哪一年如同2022年的春天，房企现金保卫战打响已逾一年多，即便多项纾困政策如期而至，地产行业信用和市场层面仍未全面跨入修复期。头部房企年报难产，境外债“借新还旧”通道几近关闭，债务违约仍在继续……
在这种市场格局下，一纸不太引人注意的工商变更引发了《证券日报》记者的关注。据天眼查显示，4月26日，北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）新进入两家股东，分别是国寿置业投资管理有限公司、国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业。这个工商变更或意味着，远洋集团与其大股东中国人寿就颐堤港一期项目的轻资产合作计划已正式落地。
此前有消息传出，远洋集团与其大股东成功达成多项合作计划，主要包括某综合体项目合作和资金支持两个方面。资金支持方面，远洋集团将设立数十亿元规模的保险债权计划，由其大股东认购，该事项计划于今年二季度末完成落地。
达成约30亿元新合作
而《证券日报》记者独家获悉，上述合作中提到的综合体项目，便是位于北京酒仙桥商圈的颐堤港一期项目，双方合作金额约30亿元。上文提到的北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）目前已成为该项目的间接持有方之一。
事实上，远洋集团与其大股东的合作很早就引发了市场的猜想与关注，而一系列工商变更动作亦在4月份相继完成。
天眼查显示，4月15日，远洋控股联合北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙），成立北京港颐企业管理咨询有限公司，注册资本29亿元，持股比例未披露；北京航颐企业管理咨询合伙企业（有限合伙）也是一家新公司，成立于4月13日。前者业务之一为物业管理，后者业务则包括企业管理咨询等。
4月20日，远洋集团发布公告称，随着出资及股东贷款支付义务的完成，远洋集团与太古地产就颐堤港一期签署的第二份认购期权及互惠认购期权协议失效。4月24日，北京麟联置业有限公司的股东发生变化，进入方为北京港颐企业管理咨询有限公司，而北京麟联置业有限公司即为北京颐堤港一期项目的直接持有方。
“如今看来，成立两家新公司，以及发布认购期权失效的公告，就是在为颐堤港一期项目涉及的交易扫清障碍。”有消息人士向《证券日报》记者称，这些操作完成后，远洋集团就可顺理成章地对颐堤港一期项目进行轻资产化处理，引入其大股东进行合作。更为重要的是，在轻资产化策略下，远洋集团既实现了现金回流，又保留了项目开发与运营管理权。在当前的市场行情下，这笔合作资金为远洋聚焦开发主业甚至弯道超车提供了更多可能。
毕竟，如今陷入流动性困难的多家房企已将数千亿元资产摆上货架，但落地的大宗交易并不多，地产行业正处在缩表出清过程中。
在业内看来，一是楼市低迷，行业基本面仍有待修复，致使高信用房企收并购也非常理性；二是土地市场目前溢价率较低，开发商可在公开市场补充土地储备；三是出险房企的风险性项目债务结构复杂，尽调时间长，对资产折让力度的谈判，双方难达成一致。
如此一来，即便AMC（资产管理公司）进场，新的资金注入地产行业的路径及可操作性也相对有限。但对未出险且资产质量较好的房企而言，在“探索房地产新发展模式”大势之下，于某种程度而言，是轻重资产换仓，吸引长期资金入局的时机。
当然，想达到双赢的局面并不容易，但也不意味着不可能。据远洋集团2021年财报显示，截至2021年底，北京颐堤港一期出租率为93%，租金收入同比提升15%。
对远洋集团来说，一是不会沉淀过多资金，将持有物业轻资产化，瘦身前行；二是回笼现金，输出运营、管理增加稳定现金流收入，探索新发展模式。对远洋集团的大股东而言，此时以长期资金入局，付出代价要比房地产黄金时代低，却可以完善不动产领域布局，获取更高收益。
大股东增信更有价值
众所周知，2021年下半年以来，“落袋为安”几乎成为房企第一要务。但在市场持续低迷、新增融资渠道难打通、资产出售不易的行业格局下，处理沉淀资金过多的资产的操作路径异常考验房企掌舵人。
简言之，股权合作、债权合作等都比低价出清资产更有价值。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，一是股权+债权合作可以在保留部分股权和回笼现金的同时，为后续资产灵活换仓创造优先回购条件；二是商业、物流、写字楼、养老等非房开资产轻资产化后，房企大概率继续持有运营管理权，靠增值收益拉高整体毛利率。
“当然，这不是什么房企都能用的招式，远洋集团此前在不动产领域深耕多年，深谙不动产的‘投融管退’套路，在该领域资源丰厚，这种资产变现术将为远洋腾挪更多空间。”严跃进称，更重要的是，公司大股东当下对其资金和业务合作的双面“增信”更有价值，比如在中资房企纷纷被下调评级的环境中，远洋集团先后获惠誉、穆迪维持“投资级”评级，成为行业里硕果仅存的10家“投资级”房企之一。
据《证券日报》记者观察，自大股东中国人寿在远洋集团董事席位增至3位，并增派管理层以后，双方在战略、财务支持和业务协等多方面展开紧密互动，合作持续加码。
在战略合作方面，2021年2月，双方签署《战略合作协议》，将在资本、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老等六大领域深化全面合作；在财务支持方面，2021年12月，双方订立150亿元《金融产品交易框架协议》，进一步提升了远洋集团应对极端市场风险的能力；在业务协同方面，2021年11月，双方旗下公司正式签署《保险产品销售和养老社区入住权益合作协议》，有效帮助远洋集团养老项目客户引流。
“上述新合作敲定后，不排除双方未来继续加码合作的可能性。”上述内部人士表示，种种迹象显示，远洋集团在持有物业推进股权和债权合作方面，正在进行多番尝试。
（编辑 孙倩）
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