南湖边新出炉小户型，有地铁有湖景，未来还有名校？

最近，青秀南湖板块出现了一个“袖珍盘”。

这小盘相当有意思，不仅天生地段好，有地铁、有湖景，以后可能还有一份“大礼包”！

直接点，假如三美学校民转公，本部旁边的35㎡小户型，就问你感不感兴趣？

地块虽小，功能俱全

这个项目叫做青湖苑，位于青秀区竹溪大道27-2号，是地铁3号线青竹立交站上盖物业。

▲青湖苑区位示意

青湖苑的营销中心在地铁3号线到青竹立交站E出口，山水花都综合楼一楼。

▲这营销中心位置挺好，门口人来人往

可能是营销中心刚开放，还没有开始宣传，小鱼去的时候又是工作日上午，营销中心里面有些冷清。

但是置业顾问告诉我，已经有一些住在附近的居民来看过房，平时人气还是不错的。

▲营销中心实景，周二上午拍摄

根据介绍，青湖苑的开发商是南宁农工商集团。

南宁农工商集团有限责任公司前身是南宁市农工商总公司，2013年11月，根据市委、市政府关于南宁市国资国企整合重组的要求，组建新的南宁农工商集团，是个妥妥的国企无误了。

▲南宁农工商集团简介

目前，南宁农工商集团在南宁开发有美泉1612、上东国际、东方皇城等项目，青湖苑旁边的青湖中心和山水花都也是它开发的。

▲南宁农工商集团官网展示的已开发房地产项目

相对来说，作为一家有开发经验的国企，南宁农工商集团还是比较稳的，至少不用担心烂尾问题。

这次开发的青湖苑项目不大，只有35亩，规划4栋楼，包括2栋高层住宅、1栋住宅公寓（包括三层办公）、1栋商业。

除了地面的4栋楼，青湖苑地下还规划有一条地铁商业街，业主可以从自家停车场直接进入地铁。

难得的是，小小的35亩集齐了高层、公寓、办公、商业街，居然密度还挺低，容积率只有2.4，绿化率42%，居住舒适度还不错。

▲项目沙盘

但是，居住环境好的只限高层，1#的公寓是和高层住宅是分开管理的，高层可以享受小区园林和地下停车场；而公寓只有地面停车场，并且和楼下的办公层互通，居住环境嘈杂。

目前，开发商未确定是自持1#2-4层的办公商业，还是拆散出售。

如果是南宁农工商国企自持使用，那公寓的居住环境会相对安全一些；如果是拆散零售，楼下的办公人员也可以上到公寓楼层，那就特别依赖物业安保了。

户型不想努力，反正不愁卖

青湖苑高层户型面积约78㎡-141㎡二至五房，住宅公寓面积35-78㎡一至两房，都是70年产权，可落户读书。

其中，2#将在下月首开，计划推出78㎡-123㎡ 二至四房住宅；最大的141㎡则在3#，推出时间未定。

1#的35-78㎡小户型住宅公寓计划在今年年底推出，还需要等待一段时间。

我们先来看5月首开的2#楼，双单元2梯4户，一共有78/95/107/116/123㎡五个面积段可选择。

最小的78㎡户型位于2#1单元南面，两房两厅，只有20几套。

▲78㎡户型图

一般来说，市面上很多78㎡都会选择做3房，但青湖苑只做2房，客厅和房间都很宽敞。

该户型客厅长达11米，全赠送一个11㎡的南向大阳台，厨房还有一个半赠送的生活阳台，足够三口之家居住。

再看青湖苑的三房户型95㎡和107㎡，也是坐北朝南。

▲95㎡户型图

▲107㎡户型图

这两个户型结构相差无几，107㎡比95㎡多一个卫生间，主卧可以做到南北通透。

虽然两个户型都是南北双阳台，但是北面的生活阳台很小，而且不能南北对流，是“假双阳台”。

以上三个户型还可以说中规中矩，但是下面的户型就真的是“躺平”了。

青湖苑的高层都是塔楼，北面的大户型被南面的户型遮挡，就只有北面阳台，通风效果欠佳。

比如2#北面的两个户型116㎡三房和123㎡四房都是大阳台朝北，虽然116㎡南面有个小生活阳台，但也不能南北通风。

▲116㎡户型图

▲123㎡户型图

更想吐槽的是123㎡的阳台，长度只有5.3米，不如116㎡的6.8米阳台，甚至还没有78㎡的6.1米阳台大。

而且这个阳台在北面，通风效果不好另说，本来青湖苑10层以上可以看到南面的青湖，这个户型直接就浪费掉了好好的湖景。

这两个大户型唯一的亮点是，房间之间的承重墙比较少，而且是毛坯交付，业主可以根据需求改变房间数量和大小。

总体来说，青湖苑的高层户型非常一般，缺乏竞争力，特别是北面的大户型，完全不想努力的样子。

这还没完，1#的公寓户型更让人心动不起来。

1#是2梯10户，包括35/41/60/78㎡等几个面积段，现场只有一个35㎡的样板间，其他面积的户型图还未出炉。

▲置业顾问说这个41㎡是标错了，应该是35㎡户型图

35㎡户型是一房一卫，厨房在门口处，只能做开放式厨房，油烟味比较重。

而且这个户型阳台面积很小，交付的时候也是跟房间连在一起的，想要阳台只能自己隔墙。

但是隔了阳台房间就会很小，不隔阳台又没有地方晾衣服，简直左右为难。

▲35㎡样板间

不过35㎡户型怎么样并不重要，青湖苑的住宅公寓卖的不是房子，而是名校“入场券”。

捂着小户型，要等三美民转公？

但是打开地图一看，青湖苑周边最近的公立中小学是埌西小学和二十九中，并不算名校。

就算有三美学校和南宁三中高中，也是不参与学区划分的。

你说的“名校”到底是哪个？

▲青湖苑周边学校分布

置业顾问向小鱼透露：“我们在等三美学校民转公，到时候我们旁边这一片都会被划进学区。”

三美“民转公”的消息在楼市上流传已久，而且并不是没有来由。

事情最开始是去年7月，教育部等八部门印发了《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》。

《通知》里面提到：公办学校单独举办、公办学校与地方政府及相关机构合作举办的义务教育学校，应为公办学校。

▲《通知》截图

这一政策是为了实现教育公平，不再向民办学校倾斜教育资源。

那这样一来，南宁的西大附中、新民中学、三美学校等中学都将转为公立中学，进行学区地段划分。

去年，该《通知》一出，上海、深圳、广州、长沙等多个城市都出现了“民转公”现象，但是南宁的几所私立中学却迟迟没有动静。

今年2月，三美学校银海校区被曝出更名为“银海三雅学校”，网友纷纷猜测，这是不是在为三美“民转公”做准备。

但是直到目前为止，三美学校依旧是私立属性，并没有官宣转为公立。

▲网传银海三美改名截图

为什么青湖苑宁愿按着住宅小户不放手，也要等三美呢？

首先，三美学校是南宁全A+率排名第二的初中，长期霸占各种公榜野榜南宁前三初中，仅次于西大附中。

如果三美转成公立，会比二中、三中、十四中更香，周边的房价可想而知。

五象湖“四大天王”能卖上2万+的均价，有一半是靠14中学区溢价；“神盘”华润24城从单价“6字头”到现在二手房1.8万均价，也离不开三中的“助攻”。

▲五象湖“四大天王”房价和华润24城二手房房价，图源贝壳

而且这里是三美学校本部，你看隔壁14中本部的金旺角，单价保持在3万/㎡以上，高居不下。

▲金旺角50㎡售价150万起，图源贝壳

青湖苑虽然小学一般，但是凭借三美本部这一“大腿”，涨上2万+还是轻轻松松的。

青湖苑5月首开只推出2#高层住宅，1#的小户型住宅公寓预计要到年底才推，就是想等三美学校官宣之后，趁机涨一波房价。

不过三美转公立的消息只是有预兆，没有落地之前，谁也不知道什么时候会转、能不能转，开发商也只是“赌一把”。

小鱼问置业顾问：“那如果三美不官宣呢？你们怎么办？”

“那我们就正常卖呗。”

毕竟，以青湖苑的地段，就算没有三美学区、户型一般，也还是不愁卖的。

就算没有名校，这里也不错

青湖苑属于青秀区南湖片区，也是配套成熟的老城区了，周边单位房比较多，居住环境不错。

首先，青湖苑的交通位置相当好，简直四通八达。

青湖苑处于金湖商圈、东盟商务区、总部基地3大商务区的中间，门口有竹溪大道、青山路两条主干道，上班开车大约15就能到达东盟商务区和总部基地。

而且青湖苑是地铁3号线青竹立交站上盖物业，乘坐地铁2个站就能到达金湖广场、3个站到达总部基地，6个站到达东盟商务区，未来出租也相当不错。

▲青湖苑区位示意

其次，青湖苑的景观优势突出。

青湖苑北侧有竹排冲景观，出小区门就能到。虽然竹排冲河岸线较窄，不能扎帐篷，但是平时散散步还是可以的。

▲竹排冲实景，也不知道钓鱼的大爷是怎么下去的

据置业顾问所说，除了河景，青湖苑10楼以上的高层还可以看到南面的青湖湖景，青湖苑的名字也是取自青湖。

▲图源桂土科技

然后是商业配套，青湖苑依靠自身努力弥补了“先天不足”。

青湖苑目前的商业基本都是周边小区底商，马路对面有一个青秀山市场，可以满足周边居民日常生活，但是逛街休闲就要驾车或者坐地铁了。

青湖苑也意识到了这一点，所以自身规划了一栋两层的商业楼，还在小区地下配建地铁商业街，也是由农工商集团建设。

▲由于建设地铁商业街，青竹立交站B出口暂停使用

商业楼、地铁商业街再加上一楼的底商，青湖苑自身配套的商业预计有1万平以上（具体面积未定）。

最后是学校，青湖苑周边有很多职业学校，但是公立初中和小学还是比较少的。

周边距离最近的小学是埌西小学，步行约800米，青湖苑有很大概率被划分到该学校。

但是初中就比较远了，目前青湖苑附近只有南宁二十九中和新兴民族学校（9年制）这两所公立中学，但是两所学校直线距离都是1公里，未来孩子步行上学会比较远。

▲青湖苑配套地图

如果三美学校能民转公的话，那问题就迎刃而解了。

青湖苑距离三美学校只有300多米，一旦三美学校官宣转为公立，那青湖苑还是有很大概率成为名校学区房的。

总体来说，除了学区不确定以外，青湖苑其他方面配套还是挺不错的。

目前，青湖苑的首开吹风价在1.5万-1.6万/㎡之间。

根据现场的置业计划表，购买一套青湖苑最小高层户型78㎡，总价约117万，首套首付约23.4万，月供约5500元。

如果是想购买107㎡三房，则需要166万总价，首套首付约33万，二套约50万（30%）。

▲青湖苑置业计划表

现在青湖苑周边没有新房在售，周边的二手房单价大多在1万-1.4万/㎡之间。

▲青湖苑周边二手房价，图源贝壳找房

而对比周边二手房，青湖苑有地铁上盖、自带商业街两大优势，虽然是毛坯交付，但相差一两千也可以接受。

据置业顾问说，目前1.5-1.6万/㎡的单价是没有计算三美学区溢价的，如果下半年三美官宣，那青湖苑肯定是要涨价的。

按小鱼个人看法，青湖苑的周边环境还不错，又是2.4容积率低密盘，如果是想要自住的改善人群，青湖苑是个不错的选择。

但如果是想要赌一把三美学区的家长，就不推荐购买青湖苑了，价格太贵。

青湖苑虽然是有35㎡小户型，但肯定是会高于1.6万/㎡的，预计会在1.8万/㎡左右，总价预计60万以上。如果三美官宣，价格还会上涨。

而附近的青湖中心现在有51㎡二手房挂出，单价1.3万/㎡左右，总价只有65万，相对来说性价比高很多。

▲贝壳上挂出的青湖中心二手房

但是，赌学区的家长们也需要考虑，三美什么时候转公立、会不会转都还不一定。

而且就算转为公立，失去了教育资源倾斜和优质的生源，三美学校的成绩也很难保持。

到时候，这个名校学区还值不值，好不好转手，都需要家长们自己心里有杆秤。

「写在最后」

青湖苑这个楼盘属于“天生丽质”类型，地段配套都不错，未来如果三美民转公，还能收获额外惊喜。

个人建议是，青湖苑高层如果首开价格在1.5万/㎡左右，自住客群可以下手。

如果是想投资，等一波三美官宣、原地涨价，那周边的二手房更加便宜，可以多加对比。

而且青湖苑公寓最快要年底才推出，价格也不确定。毕竟开发商等得起，我们不一定能等。

文 | 秋叨鱼

校对 | 呆头鹅