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房企已经救不了房企 AMC被寄予厚望入场接盘

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(图片来源:地产壹线)

有了并购贷款不计入“三道红线”这道护身符,并购类行为便成为了房地产市场的另类超车道。

截至4月8日,各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元,除招商蛇口、华润置地等国央企外,部分民企也拿到了超百亿的并购贷授信额度。

在多方面利好之下,从年初至今,房地产行业共产生收并购交易约32起,交易金额超270亿元,涉及收并购双方企业达49家。

一众陷入流动性危机的房企,陆续等来了他们的“白武士”。且拯救他们的不再只是房企,另类基金管理公司、AMC等资产处置类公司也纷纷入场。

显然,收并购场中迎来了新玩家。

新玩家入局

等待了将近5个月之久,花样年并没有再次拿出资产向碧桂园求援,而是选择了一家另类基金管理公司。

近日,花样年发布公告,公司与粤民投另类私募基金管理(珠海横琴)有限公司(简称“粤民投另类基金”)签订重组及投资顾问服务协议,聘请其为重组及投资顾问、并作为潜在战略投资人协助方案落实。

资料显示,粤民投另类基金为从事股本投资、不良资产投资、资产管理及产业资源整合的内资企业。

粤民投另类的最大股东为由广东省政府指导推动及于2016年成立的投资公司,而首期创立股东中不乏碧桂园、星河湾等大型房企,在房企资产处置上面的经验不容小觑。

与简单的将优质项目出售不同,粤民投另类基金将为花样年集团提供:制定方案增强花样年集团的资产价值,促进业务发展,引入外部投资人和自身定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者;协助制定可能出售花样年集团资产的计划等帮助。

在另类资产处置公司下场的同时,一些大型资产管理类公司,也在逐步参与到房地产收并购中。

有消息传出,四大AMC正在与包括华夏幸福、阳光城、融创、世茂、奥园等在内的多家房企洽谈收购资产、债务重组等事宜。

其中,3月时有消息称,华夏幸福正在与两家左右的不良资产处置公司商谈相关资产债务出售业务。而此前,中国长城和中国东方均购入华夏幸福的债券。中国信达加入中国恒大风险化解委员会,信达香港董事长梁森林获委任为非执行董事。

近期,还有消息称,江苏省地方政府也开始通过中国华融等金融机构成立100亿专项企业纾困基金,对中南建设、南通三建、南通六建等出现现金流问题的企业提供帮助。

与拆分零售后留下难啃的“硬骨头”最终走向破产清算相比,整装盘活更利于企业软着陆。部分出险房企也更倾向于这种软性的风险化解方式。

国兴证券分析师坦言,AMC通过参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务等方式进行风险化解,意味着将风险资产处置关口前移,在化解风险过程中会给AMC带来业务机会,实现一定的经济效益,但也要承担相应的市场风险。

但也有业内人士表示,无论是粤民投还是AMC,最终指向一定是出险公司的优质资产。但,统筹整体债务的过程,需要进行完整的公司尽调、审计梳理,耗时长,对出险企业也是一种考验。对于急需回款的企业而言,快速出售优质项目也是一种自救手段。

不得已的打折出售

年初,美的置业拟收购金科股份所拥有的南京科宸公司53%股权以及山河宸园公司的50%股权。据公告披露的财务数据显示,截至2021年末,上述两项目公司的未经审核综合资产总净值约为14.59亿元,对应约8.31亿元的总收购价,金科股份给美的置业打了“六折”。

此前,世茂集团公告称,公司旗下的上海外滩茂悦酒店将出售给上海地产,交易作价45亿元。据数据显示,外滩茂悦酒店评估值为56亿元,项目存在融资余额36亿元,以此计算,45亿成交价相当于评估值的8折。

在物业方面,华润万象生活收购禹佳生活、中南服务,以及碧桂园服务收购中梁百悦智佳的三宗交易总金额均超10亿元。据数据显示,2022年一季度,上市物企共计公告11起并购事件,总计交易金额67.74亿元,较去年四季度提高了116%。

截至目前,在市场上交易的资产包,多来自于恒大、奥园、融创、世茂、雅居乐、花样年、富力、正荣、融信、中南等数十家耳熟能详的房企。

而处置资产项目种类花样繁多,从内容来看包括了项目股权、公司或关联公司的股权、物业资产、酒店资产,以及银行股权等。

“打折出清”成为行业对今年房地产出险企业的总结, 而即将到来的偿债高峰成为了房企们着急卖货的主要原因之一。

标普此前发布的数据显示,2022-2025年是房企美元债兑付高峰年,到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元和179.94亿美元,且偿债压力多集中于上半年。

“先回款过坎,才能慢慢看长远的落地方案。”某出险房企的环渤海区负责人坦言,出卖优质资产能够更快的促成交易,加速资金回笼疏解企业运营压力。

然而,某房企高管坦言,为续命,部分出险公司也会边出售资产边寻求资本方的帮助,但是,在急于变现和保留核心资产以吸引战投之间的“度”难以把握,优质资产过度减少势必影响后期战投进场,而不变现则可能引发更大的危机,中间点在哪里仍要看企业的尺子如何测量。“靠掏空家底回款,无异于饮鸩止渴,整体盘活,才是出险企业的上岸路。”

虽然,出售单个项目能够更便宜、快速回款,可解房企燃眉之急,但是显然,靠掏空家底来缓解压力并不是一条长远之计。相较于单方面拆分出售后留下烂摊子,整体的化债、软着陆才更适合消减出险房企对行业、社会的影响面。

然而,无论通过何种方式来进行资产处置,“我为鱼肉”将成为出险企业避无可避的局面了。

关于房企收并购,你有什么想说的?

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