北京楼市：这些楼盘可能暴涨？内行人说出实情

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，总价2000万，望京保利中央公园vs丽泽西宸原著，哪个更有价值？ 丽泽华为会不会导致暴击？

回答：华为租丽泽SOHO，可能帮丽泽脱坑，但不能帮丽泽改命。 租赁的能量，也不如直接搬迁盖楼过来。 丽泽商务区，还是有前景的； 但是，房产投资，和一个地块有没有前景，关联度太小 要说地段前景，望京要比丽泽高好几个段位 最关键的，有钱的买家，2000万的购买力，望京才是主力集中区。 保利中央公园，到20万一平不是很难。 （注意，保利123期，不同楼栋户型，差别比较大。）

提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。

回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚

提问：房姐老师您好： 北京婚房，首套首贷，两人呼家楼附近工作，预计2023年孩子出生，首付300左右，需求一个均衡增值保值，居住品质，交通便利以及学区的房子，请问该怎么操作？谢谢！

回答：2823年出生，现在不用考虑学区 当下买房的关键，要解决两个问题： 1.选好地段，且有房可买，选太好的楼盘，无房可买且被高价钓鱼 2.买入价不能太高，尽量减少贷款评估价和成交价之间的差距，否则首付急剧增加 评估差多少万，首付就差多少万*0.7 按揭没有空间，总价500以上按揭不划算。 300首付，选筹＋评估＋贷款做好，可以首选望京青年路850左右次新两房。

提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都相比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个版块哪种类型的物业？ 感谢房姐。

回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套

提问：房姐好，新人首问，本人京户，媳妇是工作居住证，在北京SFSD，子弹270w，想最近上车，两人都在西二旗附近工作，近三年有生小孩的计划，希望兼顾一下自住和投资，然后担心年后涨价最近在看房想上个车。 目前在考虑下面三个选择 1. 北苑的绣菊园，莲葩园，主要是单价低，面积大，户型没有特别合适的，看了100平左右的，以西南，西北居多，首付要求比较高。 2. 亚运村，安慧里的三居，总价580左右，缺点是房子年纪大89年的，首付也到260+了，住户多也没配套车位。看上的点是，社区还算完善，去海淀或者望京的互联网都不太远。 3. 回龙观，公园悦府，矩阵小区，优点是离公司上班近，就是昌平学区和商业不太发达，以及现在单价也比较高了。 希望房姐支支招，从自住和投资来看，哪个更合适？以及现在上车怎么样？ 多谢多谢！

回答：北苑那一片不建议看了，没有发展前景，板块固化。 亚运村的安慧里有学区属性，你想兼顾未来教育就可以看这里，当然居住体验就很一般了。 回龙观板块也还不错，毕竟有大量的码农支撑。虽然没商业，但跟上大盘还是没问题的。你想兼顾学区可以看 矩阵小区、和谐家园、融泽嘉园，看重居住体验和保值能力就看 公园悦府、国风美唐

提问：你好，又酷又美的房姐，我想投资，500万元，请问乐成豪丽值得买吗？

回答：属于70年产权的公寓，基本享受和住宅一模一样待遇（要房票、可以落户\/上学，可以商贷，但可能不能公积金贷款和组合贷款），不过由于土地用途当年是公寓，市场上有些不太认，可能以后升值有点问题（在15-17这一波升值还可以）。 小区管理、封闭性、维护做得还可以，当然密度大，得房率低，物业费偏高。如果买的话建议买西边楼超西户型，因为小区很小，会有点憋屈。

提问：房姐老师，想咨询您一些私事，作为90后，30岁了真的感觉心态不一样，最近总是心神不定，总会去想以后的事，会压抑，烦躁，从一线城市带着存款130w回归三四线小城市生活，收入跟圈子都得从新开始积累，现在没有房贷车贷的压力虽然睡眠是好了，有时候会失落，跟我老婆都是独生子女，现在生活在老婆家这边的城市，我父母常年在外工作，出来工作十几年就只能过年聚一次，想想他们退休后的安置，跟自己的未来该怎么去规划……感到迷茫，很想做好当下事，慢慢积累，总是安静不下来！

回答：自己的未来，一般其他人很难给出很好的建议。 需要结合自己的能力，认知水平，周围环境、资源来思考。 三四线，平均工资不会高，优质的工作岗位少。 如果没有你合适的岗位，可以做点小生意，圈子熟悉后，多利用下圈子资源。越小的城市，越靠资源、关系吃饭。 你父母退休后安置问题，目前不用太着急，到时候根据你的情况，给他们一个适合养老的居所。 目前最重要的是处理好自己的情况，你最大的焦虑、迷茫，也是你目前不知道干什么造成的。

提问：房姐，现在有两套按揭的房子，刚好够月供生活。怎么才能突破第三套？没有什么余钱，怎么弄首付？再买的话负债过高贷款也有问题，按揭也要四五成。求房姐解惑

回答：你现在的首付有多少 两套房产，小区，面积，市值，剩余的负债 这些情况我不知道，也没有办法给出任何建议 除了起步一刀流，负债无法过高 我们从来不用二套按揭资质，每一套都要贷足7成或以上

提问：房姐，担心再次走错路，真心求教。背景：京户，家庭有两套北京按揭的房子，早年条件受限买的，都不是优质资产，77平西四环和51平南三环，加起来市值差不多700W吧，还有360W负债按揭中。疑问：1、现在有40W现金+ 他人XF 20W贷票，最近是在重庆用60W首付上车最合适吗？2、如果重庆再买完一套就没余额了，流水也刚好覆盖三套月供及生活，如何继续突破？求指路想早做打算～感谢！

回答：如果是90年以前又没有什么学区的，现在可以出售。 因为目前首付资金过低。 如果标的这一轮还能跟上一点涨幅，可以先行dy出来，这一轮行情后明年初卖； 但是为什么早年买的市值700，还有360的按揭？ 60万在重庆上车时足够的； 月供是相对最简单的，而且你的底仓还较低，负债总额少，月供还不能超过一般人的工资性收入范围。 提前做好每月的收支表即可。 先算资产的去留，以及可以凑出的首付； 然后进行下一步的选择。

提问：房姐，同等价位情况下，投资优先，中长周期，广州的万胜围和牛奶厂怎么选呢。另外，和天河公园比，又是怎么样一个顺序?

回答：其实很多版块我在逻辑上已经说过了。 1、你入手的价格是否实际价格低，目前天河公园>牛奶厂>万胜围。从成本来说，先优先考虑成本低的。 2、预期兑现是否已经在可见人和可见产业了，能见人只是第一步，能见产业是第二步。这个范围圈可以扩充到三公里范围内。 3、你通过判断中长期内谁能够做到持续不断的资源投入，或者卖地或者配套继续完善，你就知道每隔几个月，或者一年半载，板块就会有继续的利好刺激。 4、你所考虑的三个板块，中长期内都是互通的，都是互相成就的。 5、因此，最后只能看你能够挑到什么楼层好一点，朝向好一点，价格合适的房子了。 广州买房建议，详见知识星球内部分享！

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