在20年的坎上拷问：千亿热钱撤离，工厂搬迁，深圳正在抛弃谁？

20年是深圳的坎。20年前，“深圳，你被谁抛弃”的言犹在耳。今天，深圳又一次走在了十字街头。

伴随着深房理炒房事件的进一步发酵，千亿资金撤离又成为了关于深圳热议的话题。央行的工作论文也指出高房价逼走了年轻人。眼见的深圳街头店铺关门歇业的越来越多，曾经的商业繁华地如罗湖东门、福田车公庙丰盛町人群日渐稀落，还有不少的工厂搬迁。

20年前，“深圳，你被谁抛弃”的大讨论还历历在目。那时，深圳的命运和未来引起了前所未有的关注。深圳市长就此进行了回应：谁也抛弃不了深圳。

事实证明，深圳没有被谁抛弃。之后的20年，深圳快速发展，GDP超过广州，超过深圳，深圳的城市面貌也发生了翻天覆地的变化。每个人都会感叹，深圳发展太快了。

深圳发展到今天，历史在轮回，面对游资热炒房价，面对千亿热钱撤离，工厂搬迁，如今全国又在关注深圳的命运和未来，很多人都在关注，深圳的未来究竟何去何从？是走香港式的高房价，还是走新加坡式的住房全民保障制度？

这次不用讨论，答案其实已经很明确。那就是，绝不会走香港式的高房价。

之所以标题是“深圳正在抛弃谁”，而不是过去的“深圳，你被谁抛弃”，是因为资金撤离、工大搬迁，是深圳主动为之。不是深圳被谁抛弃，而是深圳正在抛弃谁。主动与被动是完全不一样的。

首先，我们来看看什么资金在撤离深圳。

我们都知道，现在最大的资金池，一个是股市，一个是楼市。

有分析认为，2019年全年，深圳市人民币存款增加10849.42亿元，同比多增一倍以上。2020年全年，深圳市人民币存款增加17422.56亿元，同比多增50%以上。说明深圳的资金吸附能力在快速增加。2020年12月末，深圳市金融机构本外币存款余额10.19万亿元，成为继北京、上海之后第三个突破十万亿元的城市。

我们再来看最近一年多逐月资金增长速度。2019年9月到11月，深圳资金增长速度都维持在10%左右。到了2019年12月之后，深圳资金增长开始发力，同比增速跃升到了15%以上。这样的速度维持了一年多。到了2021年3月份，由正变负，从正向平均15%，变成负向5%，资金总量少了将近4000亿，引发全国关注。

这4000亿元，是从股市还是楼市撤离的呢？

我们先来看看深圳楼市2020年的情况：

上图表明，2020年深圳楼市又现普涨行情。涨幅达到30%以上的，有9个区域。有的热点区域达到50%以上。资金推动，这是毫无疑问的。全国资金甚至境外资金绕道涌入深圳楼市，也是不争的事实。

但从2月8日发布二手房指导价后，开始各楼盘的实际成交价下架，二手房基本处于冷冻状态。后来，政策逐渐消化，但因为银行放贷是按照指导价，无形中首付增加，杠杆降低，资金效率大幅下降。再加上新房认购的严苛条件，深圳楼市的热度一下子消失了。

场外的资金不再进入楼市，撤离深圳寻求其它的投资标的，情理之中。

值得关注的是，今年以来，香蜜湖等传统豪宅片区的成交量比较大，说明原持有者在套现离场。有分析认为，这些离场资金将选择上海、杭州等盘子比较大、更稳健的地方。

根据深圳一手房、二手房的调控措施，以及对于违规资金进入楼市的检查，深圳楼市在未来2-3年内，不是最佳的资金效率标的，资金撤离很正常。

但是，如果说撤离的4000亿都是楼市资金，就有点夸张了。一是因为楼市资金套现没有这么快，二是不要忘记了深圳还有证券交易所这样的大资金池。

我们国家有两大证券交易所，一所上海，一所在深圳。我们来看看最近一年多来的深圳证券交易所的交易情况。下图为深证成指的走势：

深证成指从2019年12月开始发力，走出了一波上涨行情。走到2021年1月到顶，这波上涨行情维护了一年零一个月，2021年2月开始调整，2021年3月下跌加速，而且是放量下跌。这就意味着大量资金流出股市。

2021年3月，深圳证券交易所成交量在10。1万亿，4月时间过半，成交额在4.3万亿，预计全月成交额在8万亿左右。这样3月流出股市的2万亿没有再进入股市。

按说股市与存款是跷跷板的关系。但对于深圳来说，明显股市对于全国资金的吸附力下降。资金流出深圳也在情理之中。

资产价格充满不确定因素，也是造成深圳存款大幅下降的主要原因。

但需要明确的是，深房理等炒房团伙，虽然在市场上的影响力不小，但成交量只是一小部分。如深房理会员一共才有3000来人，其中，并不是人人都想买房，有的想持股。他们对个别网红楼盘在一定时期起一定的作用，但不可持续。如去年“7蟹姐姐”就因经营贷政策收紧而导致资金链断裂，所购房产被拍卖。

即使没有人举报，深房理的操作模式也不可持续。随着深圳出台二手房指导价，深圳楼市必将进入时间不短的盘整期，深房理会员大部分将会出现资金链断裂的情况。深房理崩盘是迟早的事，只不过网友举报让这个时间点提前了。

深圳楼市的价值不会因为个别团伙炒作而改变其轨迹，也不会因为查处深房理而导致楼市价值崩盘。一个城市的楼市，是整个宏观经济、城市经济发展的缩影，绝对不会因为个别人的炒作、崩盘而受影响。个别炒房团伙与深圳楼市可以比喻成“蚍蜉撼大树”。

相信，随着深房理被查处，楼市经过整顿，还会健康向上。

第二，深圳的住房体系其实已经开始建立

深圳的住房体系包括保障房体系和商品房体系。40年来，深圳的住房体系和全国一样，保障房体系是缺位的。

2012年深圳市住房结构中，保障性住房43万套，占4%，是所有住房结构中最少的。

每个来深圳的人，要么买商品房，要么住城中村。民间传说，没有住过城中村，那就不叫到过深圳。

但是，租住城中村只是一个过渡，每个住在城中村的人，又都有一个梦想，那就是买商品房。所以，深圳商品房价见风地涨。均价最终超过了上海，超过了北京。

深圳也早就意识到了这样的问题。在2018年6月5日，深圳正式发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》。明确了2035年人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右。计划将住房分为40%市场商品住房、40%政策性支持住房、20%公共租赁住房三大类，也就是说，保障体系住房达到60%。

近两年，深圳大力建设人才安居房。安居房的建设工地随处可见。

这些人才安居房位置优越，一般都在繁华闹市区。不像其它城市的保障房建在了偏远郊区的。

深圳也在对城中村进行大力改造，增加公共设施，改造路面状况，修缮楼栋外立面。根据深圳住建局的规划，城中村不再走大拆大建的路子，经过对城中村进行升级改造，具备条件的，纳入保障房体系。如此一来，公共租赁住房就有了保障。

第三，深圳对于传统制造业进行升级改造，打造制造强市

深圳最初依靠加工制造业立市。在改革开放初期，深圳抓住了产业国际转移的契机，吸引国际投资，建立起了外向型加工制造业基地，成为了全球性的加工制造业基地。全球排前的计算机公司都从深圳采购零部件。

但是，处于全球产业链低端的加工制造业，可持续发展是个问题。从“订单主导型”向“技术研发主导型”转化，一直是深圳努力的方向。华为、比亚迪等企业就是在这个时期诞生的。

随着华为终端转移到东莞松山湖，深圳制造业也面临着考验。

深圳市工业占GDP比重2015年是38.3%，2016年降到36.9%，一年降了1.4个百分点。 “我希望后面几年不要降那么多，能不能在2020年守住34%，不要再低了。因为如果工业占GDP比重是34%，那么其中制造业占92%，相当于制造业占GDP的31%，而业界公认的制造业在GDP中的占比的警戒线是30%，所以这个比例不能再低了。”前工业部部长李毅中说。

深圳在第2个20年中，明显加大了金融产业的发展。证券业、保险业、基金业，在深圳蓬勃发展，而制造业则显得日益萎缩。从深圳购房主力来看，金融从业者居多，这也说明，在深圳金融业最容易赚钱，而制造业从业者在深圳的高房价面前，也是无可奈何。这是畸形的。

所以，今年3月1日，深圳出台了《关于推动制造业高质量发展坚定不移打造制造强市的若干措施》，指出：科技创新赋能制造业的高质量发展，以达到《若干措施》中提出的“强链”“补链”“稳链”，持续强化产业链，所以严守30%工业用地红线，让实业兴邦成为全社会的理念。

这也是符合国家发展战略的。自从疫情爆发后，一个国家拥有完整的产业链是多么的重要。即使没有疫情产生，香港的产业空心化（香港的制造业占整体经济的比重仅为1.4%，与珠三角前店后厂）已经显示出了这个模式的苍白。美国等西方发达国家，正在招回制造业部分。我国今后的主要任务也是要完善整个产业链，加强高端制造业的投入与推进力度。

也就是在这样的背景下，深圳出台了打造制造强市的措施。制造强市，科技带头。深圳的定位，也是科技创新城市。这就决定了深圳的金融，为制造强市服务的。

深圳的腾笼换鸟是必须的。但也要防止高价阻碍年轻人来深圳创新创业，防止高房价高房租挤走不算低端的制造业。有网友留言说，一些华为、比亚迪配套的工厂也在撤离深圳，这是需要高度警惕的。

腾笼换鸟，是制造业的升级，而不是应该是制造业的离开。

第四，深圳今后不会学习香港，也不会走香港的路

深圳的发展，得益于香港产业的溢出，也得益于香港国际金融中心的地位。深圳房地产业的蓬勃发展，为城市建设提供了雄厚的资金。

记得前几年在深圳讲发展体会时说，遇到问题时到香港转一圈，看看香港是怎么做的，就找到了答案。确实，香港百年来的经济发展制造了奇迹，但土地财政也让香港尝到了房地产化的苦果。住房严重畸形，社会矛盾加剧，引发了香港深刻的社会危机。深圳也意识到了，香港空心化、房地产化路子的弊端。所以，当高房价困扰深圳时，深圳没有再去香港取经，而是去了中部的长沙。

房地产业不再向香港学习，转向长沙学习。这就说明了深圳房地产业进行了一个新阶段。

推出二手房指导价，银行参照发放贷款，无形中是在引导二手房价向指导价靠拢。深圳市房地产研究中心主任王锋在房协大会上说：“房地产市场的顶点已经出现，以后将是缓缓下行的趋势”。

香港700多平方公里，仅拿来77平方公里作为住宅用地，造成了奇高的房价，百姓深受其苦。

2020年8月28日，深圳住建局在一个会议上提出，深圳房地产要学习新加坡模式，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，更表明了深圳对于房地产的态度。

那些兜售深圳房价向香港看齐的人，不是无知就是狂妄。

至此，深圳不再是20年前讨论“深圳，你被谁抛弃”，而是重视“深圳，应该抛弃谁”，深圳应该抛弃高房价，抛弃炒作资产的资金，抛弃低端制造业。

20年，是深圳的一个坎，也是一个台阶。

1980年，深圳立市，争议的焦点是走什么路的问题。

2003年，在人才外流，著名企业重心向长江三角洲转移，作为经济特区的深圳优势正在渐渐失去，于是引发了“深圳，你被抛弃”的大讨论。

2021年，面对高房价，面对工厂外迁，面对违规资金炒作深圳楼市，面对资金撤离转向长三角，深圳应该讨论“深圳，你应该抛弃谁”。

千亿资金，如果是为了炒作资产，撤离也吧，没有了它们，资产市场会更健康；低端制造业搬迁，如果不符合深圳产业规划，搬就搬了吧，那样会腾出更多空间打造强产业链。

高房价，绝不应该成为深圳快速发展、高质量发展的副产品。社会主义示范区，也不允许危害民生的事情发生。房地产化、产业空心化的香港，不是深圳学习的榜样。

第五，关于买房的建议

深房理事件，不管其核心成员得到如何处理，事件本身已经起到了警醒作用。房地产行业，包括开发商、包括个体买房人，都要去杠杆。去杠杆，就意味着资金推动的房价非理性上涨的时代结束了。深圳已经公布了违规资金进入楼市的举报电话。釜底抽薪，深圳的楼市必然退烧。经过炒作的房价，也必然回落。深圳房价会一直涨的神话会破灭。

所以，无论是刚需还是改善需求，都应该观望1-2年。

很多类似中介的自媒体，还是用数据说明深圳的房价没有跌，包括那些网红盘，价格坚挺。这些都是自欺欺人的。没有了炒，没有了游资，没有了热钱，价格开始是盘整，这是博弈期。但盘久必跌。跌到一个平衡点，回归了理性，才会回暖，然后缓慢上行。慢牛，才符合各方利益。

从现实来看，学区房一直是刚需。但对于学区房价的调控，也必然会有多种手段。学区刚需什么时候需要什么时候就买，不要对价格敏感。

即使是乌鸡变凤凰的区域，也要警惕未来夯实房价之后的空间。原本平庸，经过规划的加持，变成优秀。按说房价应该有升值空间，但是要看当下的价格是不是透支了未来的空间。

总之，未来相当长时间，房产增值空间已经不值得冒险。

深圳永远不缺话题，因为深圳永远是先锋。自从改革开放后，深圳就永立潮头。在潮头，就意味着创新，就意味着打破陈规。那么，就意味着争议。但是，深圳从来就没有在争议中徘徊，反而在争议中，用了40年时间，从一个小渔村发展成为了国内一线城市。2019年2月，深圳成为粤港澳大湾区核心城市，8月，深圳又被赋予历史重任，社会主义先行示范区。

但是，深圳永远是在争议中前进的。本次也不例外。深圳一定会越来越好，在未来的20年，实现其奋斗的目标。