提起雁滩，恐怕兰州人脑海里浮现的第一个标签就是“富人区”。
当然，不论是调侃还是概述，从早期天庆系列、鸿运润园、御景东方这些高档住宅，再到后来有万达公馆、鸿运润园珺墅这些带有明显高端豪宅标签的项目，雁滩被戴上“富人区”的帽子，也说得过去。
目前雁滩的房屋均价大约在14000元/平，也依旧是很多购房者眼里高不可攀的存在。
但当我们梳理这片菜园地的发家史，也会发现雁滩被选中佩戴“富人区”的光环，也是顺理成章的。
八九十年代，城关区汇聚了各种政企业单位、各类商业百货中心，特别是从西关商圈到盘旋路这一带，这里几乎是兰州最早的一批富人聚集区。
但随着兰州城市化进程的加速，越多的人口涌入城关区，而狭长、有限的城市空间也越发捉襟见肘，同时像交通拥挤、各种噪音空气污染造成的居住环境变差等一些城市病，都让当时很多手握闲余资金的兰州人急于寻找另一处居所，当然开发商也抓住了这样市场需求和发展机遇。
雁滩地势平坦，又正好处在城关区核心主城的腹地，在这样的天时地利人和下，大家都把眼光看向了这片芦荻丛生，鸿雁往来的滩涂地，随着各种基础配套的完善，渐渐地，雁滩也有越来越多的高品质项目分布，富人区也逐渐成为它的标签。
但富人区雁滩的发展只是一个剪影，时间的车轮滚滚翻转不止，城市需要在不断的扩张中寻求平衡与发展。
这几年随着地铁1号线一期的开通，深安大桥建成通车，老工业区搬迁改造加速推进，以及各类重点项目的撬动，兰州城西的变化越来越快，以西客站为原点散发，连带着三滩也越来越热。
而前段时间兰州市自然资源局发布的《兰州市国土空间总体规划（2020-2035）》草案又将各板块的竞赛推到另一个十字路口。
草案中政府对兰州强省会战略的实行更为明确，提到未来兰州将引导人口增长，至2035年，常住人口规模达650万人左右，到这里，我们需要思考，未来增长的这些人口会流向哪里呢？
我们知道人是一种永远不会停止追寻向有更多资源、有更高浓度信息的地区寻求发展的生物，正如那句口号“哪里有发展，我们就到哪里去”。
而历史又是如此的相似。
尽管过去十多年里多个大体量项目让兰州城西逐渐焕发光芒，城市资源在不断迁移变化，西客站的崛起，三滩的火热。
但以西客站为中心的主城区也面临着容量有限，城市病接踵而至的尴尬局面，又让我们再次渴望在邻近城中心的位置，寻找到一大片开阔的土地，进而承纳饱受城市病之苦的人群的板块。
作为靠近主城，居于兰州东西中间地带，且可供开发利用的土地资源较多的彭家坪，此时与20多年前的雁滩显得极为相似，但也有不同。
彭家坪土地利用规划 制图@指兰针
相同的是，彭家坪能像雁滩一样作为承接主城剩余经济容量的区域，但不同的是，相比目前已被各种棚改项目缠绕的雁滩，彭家坪的土地更醇熟，更像一张待人持笔挥墨的大白纸，可能性也更多。
正因如此，当初政府对彭家坪的战略定位为“高端住宅区”有更多实现的可能性。
而一个区域内的购房需求和出价能力，是这个板块通过产业、商业、教育、环境、交通等基础配套长期孵化的结果，否则板块只能承担某一种单一的功能，最后只能与当初的板块战略定位背道而驰。
比如彭家坪作为兰州未来的高端住宅区，一定不仅仅是建很多看起来外立面漂亮的住宅，而是有各类高端产业聚集，有大片可以改善居住环境的绿色公园，有便捷的医疗、教育、交通资源，这些都需要政府对彭家坪每块土地的调整慎之又慎。
前段时间，兰州市自然资源局发布了一则彭家坪片区PJP09-13单元局部地块控规维护方案的公示，调整后增加了商业用地和公园绿地。
彭家坪PJP09-13控规维护前后对比 来源@自然资源局
其实在去年的4月、12月份，彭家坪片区就分别有过两次调规，经过这两次的地块规划调整，从地图上看，住宅靠北，且整体环中央绿轴而建，商业区集中在中心地带，而产业及各类配套则呈散状分布在各个区域，整体呈同心圆。
放下地图，我们梳理彭家坪如今的发展状况。
产业上有苏宁物流基地、莱美医药、天元药业、甘肃建投装备制造、电力设计院、长信机电、诚信电线电缆，以及兰州理工大学科技园、渭河源生活科技园等中高端产业布局，商业上，华润万象汇、保利商业、龙湖商业街等都已在开工建设阶段。
区域内部的中小学教育资源也相对完善，由华润置地建设的东郊学校华润分校即将完工，并计划于今年开始秋招。周边还有兰州理工大学、兰州工业学院两所高校。还有兰州安定医院、七里河区人民医院（待搬迁）共两所二级甲等医院。
但彭家坪目前也有许多不足之处，交通先是最大的瓶颈。
虽然通车不久的T210#规划路可以自由直达西津西路、西客站、土门墩等地，但武威路的交通压力依旧没有缓解，T218规划路中段虽然已成型，但是规划路南段、北段何时贯通，又是个未知数，而这恰恰是彭家坪向外触通，活络发展筋骨的重要手段。
好在四横八纵的内部交通网已初具模型，大片成熟连片的土地已经腾出了完善路网的地方。
而且前段时间政府发布《兰州市“十四五”城乡基础设施建设发展规划》，兰州拟启动“云轨”交通线网前期研究工作，Y2干线自彭家坪至三条岭串联七里河区和城关区，以缓解城区交通拥堵、高坪地区出行不便的问题，甚至未来或许会与轨道交通1号线、2号线二期、3号线实现换乘。
云轨交通线网近期方案示意图 图源 ©规划
云轨交通线网远期方案示意图 图源©规划
这些交通规划如果可以尽快落地，彭家坪的发展速度会更快，也进一步向高端住区的规划靠近。
这些都是构成高品质项目的重要条件，但真正能让彭家坪担得起高品质住宅区担子的是彭家坪周边的生态资源十分可观，除了背靠大南山风景带，还有占地400多亩的彭家坪都市文化休闲公园也称得上稀缺。
要知道兰州主城区找一个如此规模的公园屈指可数，因为在寸土寸金的主城，能实现这样的要求是很奢侈的，而像彭家坪都市文化休闲公园这样占地400亩，面积直逼兰州植物园的公园就更少见了。
彭家坪都市文化休闲公园效果图 图源©网络
而国外很多城市高端住宅的居住价值往往也是通过“城市公园”来印证，从纽约中央公园、伦敦海德公园等等这些著名的世界级生活区，都因为占据稀缺的公园而弥足珍贵。
同时，如今兰州那些真正具有出家能力的群体，除了看传统的教育、交通、医疗资源，也更看重周边是否有可以为自己提供更多的生活方式的资源，比如像彭家坪都市文化休闲公园。
而且根据政府前段时间回复网友：彭家坪都市文化休闲公园西区已于2019年11月26日建成开园，目前公园东区大部分工程进度已达60%，项目预计在今年年底全面建成并开园。
所以彭家坪都市文化休闲公园还是一种足够成熟，是能落地、能摸得着的公共资源。
因此对高端住宅区的定义或许不应该停留在，密密麻麻地建那些有着漂亮外立面，将城区繁华踩在脚下的住宅，应该是通过不断完善更多可以为居民提供更舒适、多样化的城市公共空间来完成这样的进程。
而从另一角度，我们也发现，从政府不靠短平快的住宅，到彭家坪不断引入产业、商业，再到努力修建绿地、公园，努力完善其生态环境，一定程度上也能反映出政府对这个区域的估值是要远大于其他新兴板块的。
好酒不怕晚，或许还需要给彭家坪蜕变成高端住宅区一点时间，或许彭家坪配套的兑现力还有待提升，但彭家坪成为高端住宅区这件事值得大家期待和努力。
作者=指兰针·安娜
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