这是严肃君的第 536 篇推送
今年北京楼市“非典型性”小阳春，出现了两个小高潮---
一个是属于改善的，永定府快速售罄、天恒·学院里100人抢1套、中海·滙德里首日热销50亿……不得不让人感叹，北京还是有钱人多；
另一个是属于刚需的，四道桥三项目，不约而同扎堆小户型，让沉寂多年的门头沟新房市场终于热闹起来。
如果说前者更多是凭借先天地段/学区优势，那么后者则是找准定位后，来自市场的真实反应。
1.
其实门头沟新房市场一直以来存在的问题是，产品定位与购房者需求之间的错位---
供应端，多年来改善房源扎堆。要么是别墅产品，要么多为总价千万左右的四居产品。
限竞房时代，门头沟共出让3宗地块，已入市2个项目，分别是华萃西山，洋房+别墅，至今在售155平起叠拼院墅，总价650万/套起；鸿瑞西峰，产品为357平、404平叠拼，总价1550万/套起，目前只签约1套。
商品房时代，中骏天峰、合景领汇长安，产品面积段集中在100平左右，加上临铁优势，已全部售罄。也使得门头沟2020年新房成交套数达到前所未有的高度，1368套。
但到了2021年，主力产品再次做大。
西山相府为125平、143平三居，坚定的走全改善路线；富春山居受限于地段和容积率，全部为别墅产品。
而长安麓府显然在刚需和改善之间有所犹疑。约半数房源为89平三居，半数为115平和129平四居，按照均价5.7万/平计算，总价在500万-800万之间。
对于长安麓府的产品定位。据称由于集团对于销售利润率要求较高，在2021年门头沟已有刚需项目快速跑量情况下，也只能反其道行之，将部分房源做大，甚至有在周边继续拿地，以摊平成本，拉高利润的计划。
先用刚需房源走量，再从改善房源挣钱，这是过去的常规套路，也是长安麓府设定好的剧本，但购房者显然并不买单。
网易房产数据中心统计显示，门头沟长安麓府自2021年9月27日取证，半年以来目前网签套数仅64套。
真正的客户需求在哪儿？都在销售数据里了。
早在2017年最严限购后，北京首套房资格认房又认贷，影响了相当一部分改善客群，很多门头沟当时开盘的新房项目到现在也还有售，目前吸引的基本是低总价刚需客群。
产品与需求之间的不匹配，是去化难题的根本所在。市场的真实反应，也在长安麓府身上体现的最为明显。
有群友向严肃君直接表示，“大家最关心的是89平，但项目一直推荐的是四居产品。”
房地产黑铁时代，是时候放弃利润执念了，毕竟先要卖的出去，才能谈的上赚钱。
2.
长安麓府的BUG，还在于交通短板和嫌恶配套。
项目距离最近的地铁S1号线上岸站，直线虽然只有2公里，但开车需8分钟左右，公共交通要30分钟。
规划中的18号线（R1线）几经调整，尚未有规划开工的具体时间。从已流出的线路图来看，门头沟区域内最远也就是到上岸站，未能辐射到长安麓府。
目前进城，不管是去金融街，还是中关村，都只能通过京昆线，上莲石或者阜石快速路。
其次，距离嫌恶设施过近。
一是高压线。
项目南侧铺设大量高压线，距离最近的楼栋只有十几米，再向南约500米为变电站。
再就是，长安麓府距离门头沟三大墓地之一——万佛华侨陵园也只有两公里。
严肃君的N个500人置业群里，有人坦言，如果说高压线是物理上的嫌恶存在，未来还有入地的可能，那么陵园更多是心理上的无法接受。
就严肃君而言，陵园等虽然并不会影响实际居住体验，但不能忽略的是，未来变现能力和升值潜力。
陵园在侧，将直接影响未来接盘人群数量，并最终使得房价低于同地段同品质房源。
这也已经是在二手房市场验证过无数次的了。
互动时刻：
市场抛弃你的时候，连招呼都不打。而那些走在市场前面的人，才会是最终的赢家。
对门头沟楼市你怎么看？欢迎在评论区留言讨论~~
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