2022观点年度论坛 观点铿锵行：“黑铁”之辩

主持嘉宾：

世联行首席技术官 黎振伟先生

讨论嘉宾：

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家 邱晓华先生

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士

中城新产业控股集团有限公司董事长 刘爱明先生

新世界中国华南区域总经理 梁国强先生

奥陆资本总裁兼首席投资官 蔡金强先生

黎振伟：谢谢各位嘉宾们，大家好！

很特别，我们20年来的观点论坛是第一次用这种方式开展的我们的“铿锵行”，因为的确我们面临非常多的不确定，连我们的会议也不确定了，所以我们用一个创新的模式来进行我们这次的对话。

这次对话的题目“黑铁”之辩，这个题目很亮眼，也很特别。的确我们这个行业二三十年的发展，也许今年、去年是我们所经历的最大变化的一年。过去每年的观点论坛都说寒冬，都说要过冬，但其实我们发现过去的冬跟这次的冬相比，这次真的太冷了。我们也看到很多开发商，特别在广州我知道他们已经看不透这个市场了，有些不想继续往前大干了，有些已经躺下了，这个时候我们如何给我们的，给我们的开发企业，曾经对中国经济带来巨大贡献的行业，如何看清它的未来可能非常重要，所以这次铿锵行希望能够给我们的嘉宾，给我们的企业，给我们网上的嘉宾们一些新的、更清晰的观点。

我们的讨论是这样的，因为时间关系，我们严格控制在40分钟，我们把原来提的两个问题压缩到一个问题来提问。

首先问邱博士，您刚才谈到的四个眼光看中国，您从极为精辟经济的角度看我们的行业，也看中国的经济，给我们带来了新的视角。我的问题是，中国房地产过去这么多年总是在不断调控中发展，这个行业也是变化多端，但是依然不断增长，我们将如何看待中国房地产它给中国经济的贡献，它的得与失，以及我们制定政策，如果今天房地产的贡献减少了会怎么样？

第二个问题来了，今天国家给的“房住不炒”与稳增长的背景下，房企将如何把握国家对房地产政策的调整，如何去看长方针及短措施？因为我们的政策确实有时候在不断调整中，我们如何去看长与短的政策呢？

这两个方面请邱局长给大家一个见解。

邱晓华：谢谢主持人。

其实我对房地产行业，我的观点始终如一。实事求是地讲，自从90年代开启住房政策的改革之后，应该说中国的房地产成为中国经济很重要的一个推动力，它对改变中国的城市面貌，对改变中国老百姓的居住条件应当说它的贡献是有目共睹的。从经济角度来说，经济中间最重要的一个动力，投资三分天下有其一，应该说房地产贡献了投资1/3的贡献。

从产业角度来说，60多个行业跟房地产息息相关，因此它拉动了60多个行业的发展。

从就业角度来说，直接和间接就业的人数以亿为计，因此它对解决就业作出了巨大贡献。

从政府财政角度来说，大家知道每年卖地收入就是数万亿。

房地产的各种税就更多了，因此房地产行业实事求是地讲，历史角度回顾地讲，它对中国经济的贡献，对中国民生的改善，对中国经济社会面貌的改善都是起到了极其重要作用，这也是为什么把它作为支柱行业来认识的结论。

今天，时代变化了，因为我们的发展阶段变了。因此房地产的作用当然会随着发展阶段的改变而发生变化，如果大家认为那个年代是黄金时期，又过渡到白银时期，现在是不是到了黑铁时代，我倒不认同黑铁时期的说法，虽然我们认同老龄化的问题出现了，虽然人口增长方面了，但是不可否认中国的城市化进程还远远没有结束，中国的工业化进程也还没有完全的完成。

因此，从大的宏观角度来说房地产成长的空间并没有完结，它还是具备成长的空间和市场的，只是我们原来所习惯的投资动不动就二位数，销售动不动就二位数的那种景象结束了。我们能看到更多的可能是个位数的增长，这可能是一个常态的。

我想领导人也好，主管部门也好都已经很明确，那些年房地产的问题不在于它的居住性质，不在于它改善民生这方面的问题，而在于它的金融属性，在它所谓高杠杆问题的存在。而今天，我们主管部门已经明确了，房地产业的泡沫化、金融化现象已经得到根本性的改变。

好了，既然我们在这方面存在的问题已经得到了根本性的改变，那么我们就进入了一个正常环境下如何使得房地产能够顺利的循环、健康的发展的一个新阶段。

在这个新阶段下面我想我们已经看到了政策的信号是很明确的，那就是“房住不炒”这个长期方针要坚持，但是保证居民的刚性需求，支持居民的改善性需求这才是政府政策坚定不移的方向。因此我们考虑房地产的发展，可能更多的就是要考虑在刚性需求方面，也就是基本的居住需求方面是通过什么手段去解决，在改善性需求方面通过什么手段去解决，在这方面政策可能需要进一步细化，对刚性需求、基本需求确实政府应该发挥更大的作用。在租赁房建设，弱视群体住房的援助和资助，这方面政府要多多关注。反过来对改善性需求，我觉得政府还是应当更多相信市场，更多用经济的办法，绝不能用所谓行政办法来解决这方面的需求。

如果我们能在这方面形成共识，我想房地产在未来阶段它就能够在不同的赛道上面去实现不同的发展，刚性需求可能在政府政策的呵护下面实行它的稳步发展，改善性需求可能在市场作用下面实现它的稳健发展、健康发展，我想可能会形成这样一种局面，这是我们希望所看到的。

从这样的角度来说，中国的房地产在未来5—10年我认为还是有它保持平稳增长的市场空间，我们要做的就是怎么样去呵护，不要去折腾。

这就是我的看法。

黎振伟：谢谢邱局，您提到的这些贡献我们都清晰了，我们行业也应该为自己的贡献所感到欣慰。同时我们也看到您说的一个根本性的问题，我们这次问题在于金融属性过大，我们看到长方针应该是“房住不炒”，我们要解决刚需，解决改善性住房的需求，而金融的手段以及对一些政策的调控这是短期的措施，所以第一点大家应该明白了，我们企业应该抓住这些措施迎接新的地产，至于黑铁，我也觉得并非这么悲观，还是有很多空间可做的，谢谢邱局。

第二位朋友是蔡秘书长，我的提问是这样，本次调控很多房企，尤其民企都深受重创，从行业协会的角度我们看看根本原因是什么？仅仅是企业的问题，政府与社会是否应该反思？

第二个问题来了，在房地产真正下半场，我们政府、行业以及社会如何为房地产做好定位，共同帮助它、善待它，同时共同培育其健康发展，毕竟这个行业跟我们的经济，跟我们的民生密切相关。

蔡云：谢谢。

从整个社会的经济来看，我们可以看到社会经济发展的构成是有管理者、有企业、有消费者，有整个市场机制的共同协调，社会经济发展它是一个关联复杂的系统。我们从管理者的角度来讲既要防止出现负面效应，同时要防止把整体一揽子的责任简单一分了之，特别还容易出现层层加码的政策，这样会导致我们企业和市场难以承受。

从企业来看，我们知道以前房地产的高速发展造就了这种高杠杆、高周转、高负债，这种时代确实不适合我们行业发展，也不是我们行业发展的道路。到了放缓、高质量发展的时代必须要有所调整，这是从管理者和企业来看。

我看我们的行业，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个定位已经得到了整个全社会的共识了。我们房地产企业正处在这种探索发展新模式的关键责任。

我刚才说的高周转、高负债、高杠杆是房地产开发整个经营的底层逻辑已经发生变化了，我们看最近贫乏暴雷的企业，确实弦绷得特别紧，所以房地产底层逻辑发生变化的时候，房地产作为高质量引领基础民生的地位要进一步巩固，确实房子是用来住的，不是用来炒的。

随着人民日益增长对美好生活的增长，这是推动我们房地产发展的原动力，老百姓对美好生活的需求肯定是长期的，持续的，我们以小换大，以旧换新，我们为老百姓提供可负担的居住条件，环境优美的住房，让全体人民的人居环境得到一种改善，这也是促进我们房地产市场平稳发展的一个根本意义。

我们知道这两年来，突如其来的疫情百年不遇，我们全行业正在经历着极不平凡的时刻。以往我们准备一整年的会议、会展计划，到国内国外交流全部频繁按下暂停键了，从行业协会角度来看，我们服务社会，服务会员，服务企业，这是我们的宗旨，面对这种情况，作为行业协会来讲我们非常非常着急。

今年我们准备和中国百货业协会共同打造商业、文化、旅游、IP等场景化、体验化的供需交流的平台，为广大物业开发企业提供丰富多彩的项目选择，为这个来支持我们的行业发展。在这种情况下我们也发挥我们的优势，跟国家体育总局等等进行合作，我们想通过这个为企业提供更新更高的平稳发展的平台，这是我们要为会员单位服务的内容。

总而言之，我们肯定会在整个市场当中发挥我们的行业优势。同时开发企业要为市场提供更好的产品，这也是我们长远发展的依据，所以我期待我们的明天会更好。

我的发言就到这儿。

邱晓华：谢谢蔡秘书长，您特别提出的科学发展，政府科学管理，消费者要合理、理性地消费，当然协会也要积极主动帮助行业发展，我觉得非常好，经过这一轮我想房地产会有新的发展，所以房地产不是黑铁，可能是新的铜或者银，总之我们不要悲观。

下一位刘爱明总，是行业的资深企业家，也是行业勇于创新的企业家，你所做的产业园给我们印象很深刻。

我的问题是这样，您对我们行业是很熟悉的，中国房地产30年，也是被调控的30年，到了今年为什么我们还会出现如此大的问题，像某些企业的暴雷那么厉害，影响还是很深远的，您觉得原因是什么？

第二个问题经过深刻的教训以及国家发展方式的改变，当然这个教训不仅仅是企业，您认为中国房企能够真正转型呢，房企转型成功的体系是什么？

刘爱明：谢谢主持人，你这个问题提得很好，但是确实很大，我不知道说到点子上，我尽力而为，确实我一毕业就到这个行业，搞了30年，后来自己创业做产业，进行了一个转型。

就我自己的经历谈一点体会，我觉得今天很多的问题有一个很大的点，它是一个认知问题或者定位问题，这是什么意思呢？我们说的房地产，究竟什么是房地产？这是一个认知问题，这里面有太多的模糊、片面，总的来说跟这个有关系。

这里面可以说的很点很多，我就说几个重要的方面。第一个这个行业是一个经济支柱，是不是我们从头到尾都承认它的经济支柱作用，这个很重要。我们经常说支柱，就像一个楼的柱子，柱子就是稳定作用，这实际上是一个认知问题，就算在美国的今天，房地产依然是它的经济支柱，这个我们不能回避。当然我们出了很多政策，初衷也是为了稳定这个市场，但是实际上这么多年下来我们是狂飙踩刹车的一个过程，不但没有稳定，反而是一个放松的作用。

但是好在我相信未来，大家今天谈未来，我觉得未来它依然是支柱，一年可能十万亿左右，这个市场是跑不了的，今天看来依然是第一大市场，无人取代，而且不单是支柱，而且是最大的支柱。所以今天我们怎么规划好，呵护好？我们用呵护两个字，让它在国民经济发展中起到一个稳定的作用，它是一个定海神针。

第二个问题，这里面有一个模式问题。实际上我们说房地产它有很多种模式，现在的模式就做成了一个基本上住宅为主的一个制造业的模式，就是买地、制造、销售，大概是这么一个过程。其实这个模式只是其中的一种，还有运营的模式，这个也是我们的一个认知，我们只选择了一个最容易做的一个模式，在这个模式上狂飙。当然我觉得也有一些企业实际上提前做了很多的转型，例如说一些央企，华润、龙湖，这一轮发展中表现比较好，是因为提前做了准备，所以这也是一个认知问题，就是房地产究竟要用什么模式来做，是不是永远用制造业简单的模式往下发展，这个答案肯定是不可以的。我早年提出一个观点，你连制造业都不如，制造业每年还要花巨资去研发，比如说华为，但是我不知道哪一个房地产公司做了研发，可能你连很多制造业都不如，所以这个模式也不可持续，这是我们企业的一个认知问题。

我们还是看未来，越来越多城市，像深圳、北京、上海，这种城市房地产肯定可以做很多很多年，但是它是什么模式，还是开发销售的模式吗？肯定不是。其实这些城市最赚钱的不是开发销售模式，而是持有运营的模式，最赚钱的是在这些城市持有运营，你自己没有资金实力在这些城市就不要玩了，我们总用投机取巧的方式来做是不行的。

还有一个就是金融属性，前面邱总也说了这个事。实际上我理解这个行业不能只强调它的金融属性，还有居住属性，牵扯到一个国计民生的问题。哪怕从金融属性来说，大家有时候会用绑架这两个字，但是从另外一个角度来说，我们房地产这个行业大家谈的土地，土地上是这个世界上离钱近的，别的也没办法取代，但是实际上把它变成金钱的一个盛宴的时候，参与者绝对不仅仅是开发商一家，得益最多的也不是开发商，大家把房地产变成一种工具，一种游戏来取得另外一个盛宴。

今天你说谈问题，可能我觉得是这样一个问题，就是怎么样认知这个行业的问题，我也说不全，但是大概想表达的问题是。

另外你说到转型，前面我都讲得很清楚了。简单的说，房地产的转型一定有一个标志，比如说财务上它有一个标志，能力上要有一个标志，我们一定要以运营为主，而不是销售为主，就是建立强有力的销售能力，未来转型一定要有很强的运营。房地产本身除了住宅之外还有非常广的东西，产业园也好、酒店也好、商场也好、文旅也好、工具也好，这个世界上的建筑都存在运营，你要想转型，你有没有建立起强有利的运营能力，你没有这个运营能力也就比较难转型成功。

黎振伟：谢谢刘总，这个问题我觉得刘总说得蛮到位的，说到底还是认知的问题，不仅仅是企业，还有国家、社会，对这个问题还要不断去研究，不断去讨论。转型能力、财务能力，能力除了运营之外研发真的非常重要，我们行业如果不去研发，我们的投入都去做销售其实是不够的，我们应该加大研发，所有的运营都是好的研发基础上进行的。感谢刘总的回答，但是我觉得还得要不断探讨，深入。

下一位问题是给新世界中国华南区域总经理梁国强总的，我们知道去年到今年有很多暴雷的企业，但是竟然没有一家港资企业，我们一直觉得港资企业是比较保守的，但是他们很稳健，可以看到他们有丰富的经验去应对。梁总，新世界作为优秀的港资代表，你们是最早进入内地的港资企业，有丰富的国际经验，善于把握机遇，过去如此，今天大湾区迎来了新的机遇，也是你们重点布局的，你如何看今天的湾区市场跟早期内地市场的差异？同时你对“黑铁”时代这个说法怎么看？

后面一个问题就是在这个时代不断变革的环境下，我们的企业，我们的老牌港资企业如何面对新的市场，你们将做什么？有些好的经验可以分享一下吗？

梁国强：谢谢主持人。

作为房地产里面的老队友，从金银铜到了铁，与其说是黑铁时代是一个产业时代的标志，我更愿意把它理解为是对产业的一个警示和激发。房地产业正在经历一场结构性的编剧，也就是房地产核心竞争力和价值连在变化。当下我国经济发展的新特征是转向全面的高质量发展，对于房地产来说其实也是这样的，经过30多年的发展，我们现在已经基本告别了绝对的住房短缺的阶段，房地产新的一个阶段，商业模式将会彻底的告别粗放式的、规模式的增长，也是拒绝简单项目产品复制的模式，包括高杠杆、高风险的运营，在住房市场会产生新的产品变革，也会实现真正的一个价值需求的导向，进入到品质为王的一个时代。

刚才主持人也问到湾区市场它的特征是什么？其实湾区市场给予我们的是消费者的眼界、消费者的需求走在了前面，他需要高品质的产品，高品质的居住跟生活，他们有更前瞻的认知跟引领。也正是因为这样，经过规模主导之后，开发商会针对市场不同的层次，在不同层次赛道上面塑造自己的核心竞争力。我们也看到房地产在这样的赛道上发展企业的数量接下来有可能会明显下降，但是发展企业优势能力的聚集将会进一步的提升，也会出现更多的以提升生活品质为己任的，走专业化、精品化道路的优秀品牌去实现共同高质量发展。

实际上多年在国内的发展，在湾区的发展，我们也深刻的感受到在我们身边有很多优秀的企业在跟我们一起并肩前行，无论是金银铜或者铁。

所以在产业发展，也必然会激发市场模式的更迭和创新，我有足够的信心，任何一个时代转换的过程可能会经历阵痛，甚至剧痛，但是如同刚才专家提到的，在现在发展全球化的市场里面，即使是此时此刻的今天，优秀的房地产企业，优秀的行业代表依然在分享这个产业的红利。

新世界中国一直拥有一套长远可持续的高质量发展模式，在这里我可以跟大家分享我们一直在进行这三方面的努力：

一方面我们一直在坚持长期主义和产品精品主义，刚才主持人提到了港资的保守。新世界发展到今天跨入了50年，与其说它保守，倒不如它一直在践行长期、可持续发展高质量的轨道。目前众多优质的品牌发展商也在努力寻求商业模式的创新和市场的破局，高品质的产品始终是消费者所追求的、所关注的以及所需求的产品跟服务，在这一点上面新世界的优势其实多年所积累的优势是非常明显的。

专业化、高质量发展推动了我们高品质的产品，高水平的创新以及健康可持续运营的一个实践，我们也一直在坚持极致的工匠精神，多年来打造一些示范性、标杆性的产品去取得市场的忠诚度跟认同。

第二个就是实际上我们一直强调关注在中国发展前瞻性的一个策略布局。新世界中国对粤港澳大湾区、长三角、京津冀这些城市都市圈都有一个前瞻性的布局，尤其是在一线极具发展潜力的城市尤为关注产城融合的思路，以及协力做好城市运营者的角色，作出了一系列的尝试，城市人文结合，创造一些综合体的标杆以及人居生活的标杆。

第三方面就是稳健的财务，也是我们在国内发展的一个重要经验。新世界一直坚持销售型物业发展和投资型物业齐头并进的策略，为集团的经常性的收入带来稳定的增长动力，这也是经历50年来集团一致行稳致远的原因。

在这里就分享这些，谢谢。

黎振伟：谢谢梁总，珠江新城的凯悦汇，还有你们在白云山下的岭南新世界，这些项目都经历了20年的发展，这种长期主义所体现的稳健、高品质、前瞻以及城市运营，应该说香港优秀的开发商他们的经验是值得我们转型中的房地产所需要的，谢谢梁总，希望疫情后一起去参观广州的项目。

最后一位嘉宾，就是奥陆资本的首席投资官蔡金强。这次房地产的爆雷跟金融密切相关，成也金融，败也金融，所以刚才在讨论的问题都关联到了金融。

蔡总，我的问题是如何看金融在这次爆雷中的关系跟影响？今后房地产依然不能离开金融支持，但是在国家高杠杆的时候，您有什么建议呢？

蔡金强：首先我觉得房地产这几年有点被污名化，首先地产跟金融的高度结合本身就是一个很正常的事情，可是现在变成了地产公司用了杠杆，用了金融以后变成一个原罪，所以这个东西也需要比较坦诚说出这个东西。刚才黎总谈到现在有很多房地产公司爆雷，很多是关于高杠杆的问题，但是也不能一概而论，比如从去年下半年到现在爆雷的企业，如果我们事先分析可以分为两方面：去年爆雷的企业大部分都是属于高杠杆的企业，其中也不讳言，像恒大或者其他类似的企业，真的是因为杠杆非常的高，总债务非常的大。

可是踏入到今年问题又有一些不同，今年爆雷的公司有很多杠杆不是非常高的，更多的是来自于两个问题：第一是信用债的刚兑，而且资本市场无法融资，无论是国内还是国外市场都是这样的情况，所以是信用债刚兑，而又无法融资的情况。第二个就是从去年年底开始，销售几乎是崩盘了，尤其是进入到今年2月份、3月份、4月份，这个情况更加严峻。

所以我觉得不能单纯把房地产公司的爆雷说它是金融依赖度过高、杠杆过高，我觉得应该分为这两个阶段。像去年很多爆雷的情况，第一确实是杠杆过高，第二它有很多表外的东西，比如说信托等等，这些东西企业本身的行为确实需要检讨，但是监察何尝不应该严呢。无论怎样来说，确实现在整个行业的爆雷，无论最早高杠杆、高总债到今年的信用钢兑以及信用崩盘这几个原因，总结来说整个行业进入了狂风暴雨供给侧改革的情况，所以我们可以预见在今年大量的民企应该还是陆续的倒下，这应该是一个狂风暴雨式的供给侧的一个改革，这是第一点。

第二点，像刚才我说的没有必要把地产跟金融一定要分开，这两个本身就是有机的结合。未来，金融在地产里面会扮演怎样的角色呢？我觉得依然是非常重要的角色，只不过角色有一点变化。未来，当整个行业经过狂风暴雨的供给侧改革之后，会诞生出一批优质的头部性企业出来，不管是国企，民企也会有优质的企业出来，这些企业在未来更多是随着整个公司经营模式的改变慢慢走向多元化。比如说以前大家都是绝对规模为本，绝对周转为本来作为一个经营模式，未来咱们可以看到企业在整个产业上的多元化，比如说进入到物管，进入到商场，进入到物流这些，这些本质上也只适合优质企业来做，因为它的融资成本不能太高，然后慢慢这些企业慢慢产生优质的重资产出来，而重资产背后的成功肯定也会跟结合在一起。比如说咱们看海外的案例，你就会发现有大量房地产基金的参与，有大量REITs的参与，这也是一个行业往不同阶段发展，跟金融不同阶段的结合，所以我觉得没有必要把地产跟金融的结合视为原罪，而是在不同阶段有不同结合的契机。

我就分享这么多。

黎振伟：谢谢，也给我们在座各位一些新的认识，不要把它原罪化，也不要污名化，当然也有它真的问题，要把问题分开，并非所有爆雷都是高杠杆，也有企业本身的问题。另外您也谈到金融角色的改变也会促进我们企业良性的发展，当然也会使得我们一些好的企业更加多元化，更加健康的成长，这样的话我们的金融跟地产就真的是相互推进了，特别是REITs。

我们的讨论就到这里，在这里我也回应一下黑铁之变。我的观点是过去用打铁的方式，打铜的方式创造了一个以量体现的黄金时代，今天应该是炼金炼银的方式去打造一个房地产真正的黄金时代。

谢谢各位！