二十年目睹之怪现状：开发商爆雷前的种种征兆，今年买房不要踩雷

楼市调控，房价涨跌，都抵不过楼盘停工来的震撼。

今天的文章主要聊开发商爆雷前的种种征兆，希望购房者在买房之前对号入座，不要被开发商营造的“歌舞升平”氛围所误导，毕竟房子是绝大部分人最重要的资产。

一、购房者被开发商拿捏的根源：期房预售。

商品房预售制度起源于1956年的香港，1983-1986年深圳和上海试点，1994年我国正式建立商品房预售制度。

商品房预售制像一个放大器，让开发商的大规模融资成为了现实，也因此过去二十年，中国有了恒大、万科、碧桂园等超级房企。

不过商品房预售制的弊端，很多购房者深有体会，当你先交钱后拿房的时候，交钱后的购房者就成了被开放商拿捏的对象。楼盘减配都算好的，停工烂尾才“杀人于无形”。

我相信很多人因为自己买的房子停工了、烂尾了，耽误了工作、婚姻，改变了很多人的人生轨迹。

二、资金监管为什么还是没能杜绝烂尾楼？

其实，国家也看到了商品房预售制的弊端，因此2010年住建部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

当时某些开发商将“上有政策，下午对策”玩得如鱼得水。开发商套取预售监管资金主要由以下几种方式：

1. 忽悠购房者将预售资金打入开发商自用账户。
2. 开发商将未竣工的房子抵押给关系户融资。
3. 续保或者瞒报工程进度、调整工程造价等方式调控资金监管额度。

套取出来的资金，你放心绝对不会拿去修你的房子。靠谱点的开发商拿着资金去多拿地，而有些不务正业的开发商就开始去玩足球、产冰泉、造汽车了。一旦遇到政策的风吹草动，就落下一地鸡毛，最终受害的只剩下购房者，苦逼的还着房贷，接房遥遥无期。

三、乱花渐欲迷人眼，开发商爆雷前的骚操作。

1. 开发商员工的朋友圈，自己楼盘利好满天飞。利好刷屏的幕后原因是为了掩饰负面新闻。
2. 抵款房、员工房频现。这是开发商最后的疯狂，坑完了普通购房者，最后再把合作建筑商、自家员工最后收割一遍。
3. 首付分期甚至返还，备案价格打骨折。此种怪现状的根源是开发商已经穷疯了，开始不计成本的回流现金，俗话说“好死不如赖活着”就是正解。
4. 财权回收。之前总监可以审批的财务支出，现在需要副总级别，背后的原因无非是没钱了要省着点花。
5. 税，都开始延期缴纳了。一旦一个企业连税都没钱缴纳了，那是真的要凉凉了。

2022年，房产行业注定是一个风雨飘摇的一年。普通购房者在关注房价涨跌的同时，更应该选好开发商，毕竟不管房子贵贱好坏，能接房的房子才是自己的房子。