2月低谷后3月居民中长贷仍承压 楼市限购限售松绑或年中显效

房地产因城施策深入进行，限购、限售政策在部分三四线城市陆续放开。4月2日，衢州市住建局发布通知，同时松绑限售、限购，成为全国首个两政策全面放开的城市。此前，福州、秦皇岛已经宣布放松限购，大连全面放开落户，青岛即墨、哈尔滨则取消/放松限售。

从数据来看，政策暖风频吹背后，一季度楼市成交依然低迷，导致市场对3月居民中长期信贷预期仍不乐观。此前2月居民按揭贷款出现有统计以来首次负增长，成为社融主要拖累。光大证券研究所首席银行业分析师王一峰预测，3月信贷投放将明显回暖，新增人民币贷款有望突破3万亿元，但短贷仍是对公和零售的主要贡献力量，按揭贷款或将维持同比少增趋势。浙商证券分析师邱冠华、梁凤洁也认为，3月信贷增速有望修复，但居民中长贷仍将承压。

不过，机构较为一致的观点是，地产政策底逐渐显现，未来更多的因城施策将对后续地产销售和配套融资起到推动作用。招商证券首席银行业分析师廖志明认为，房地产信贷将在年中明显改善。3月16日国务院金融委专题会议之后，央行等五部委均释放出“稳地产”的积极信号。

多城放开限购、限售

4月2日，浙江衢州住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称《通知》)，提出“非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同本市户籍家庭执行相关购房政策”。同时，除土地出让公告里有特别约定的之外，《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售。

这也意味着，衢州成为全国首个全面放开楼市限售、限购政策的城市。根据2021年8月起执行的限购、限售政策，衢州非本地户籍无房家庭购房需连续缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套；在市区范围内购买144平方米及以上的新房，自网签备案之日起五年内不得转让。

据中指研究院不完全统计，今年一季度已经有超过60个城市发布楼市新政超过百次，具体措施包括下调房贷利率和首付比例、提高公积金贷款额度、增加购房补贴、放开限售限购等。此前2月中旬，衢州市曾分别将居民家庭和个人住房公积金贷款额度调高10万元。

此外，青岛即墨区将新房销售限制由“拿证满5年”改为“网签后满5年”，二手房满两年即可交易；郑州出台调控新政“19条”，取消“认房又认贷”的同时启动棚改货币化，示范作用较强；哈尔滨则在六大城区取消3年限售。之后进入4月，福州、秦皇岛宣布放松限购；大连则继济南、昆明之后放开落户。

各地因城施策不断深入背后，3月楼市成交同比持续下滑，尤其三四线城市环比表现仍不乐观，购房者信心不足导致去化压力较大。据中指研究院统计数据，其监测的重点50城一季度供销均走弱，出清周期有所延长，其中三四线代表城市出清周期长达19.7个月，较2021年末延长了2.5个月；而克而瑞监测的66个三四线城市2月去库存周期已经达到23.25个月，同比增幅超过80%，大连、烟台等去化周期位列前五；二线城市中，哈尔滨、长春、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，其中哈尔滨库存同比增速超过1倍。

衢州住建局表示，此次《通知》出台主要是为了充分释放居民住房需求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进市区房地产业良性循环和健康发展。《通知》同时完善了住房预售管理，开发商申请商品住房(含普通住房批次、普通住房和排屋批次)预售的最低建筑面积要求由3万平方米降至2万平方米，纯排屋预售最低建筑面积为1万平方米。

如何影响3月信贷

作为信贷需求的主要组成，房地产领域的动态也引发市场对3月社融及信贷情况的猜测。截至2021年末，房地产贷款余额为52.2万亿元，存量占比仍有27.1%，而销售景气度进一步影响到开发商的投资动力。

各地楼市松绑政策传导至成交还需要时间，3月楼市成交量仍处在下滑通道。据中指研究院统计，3月，50个代表城市商品住宅成交面积为2147.81万平方米，环比增长36.67%，同比降幅扩大至46.15%。另据机构监测百强房企销售情况，因为市场低迷、行业信心不足，加之房企自身推盘及销售积极性不高，一季度销售额均值仅为162.6亿元，同比下降47%，接近腰斩，其中3月TOP100房企实现销售操盘金额5115.4亿元，同比下降52.7%，是单月销售连续第8个月下降。

央行2月数据显示，人民币贷款单月增加1.23万亿元，同比少增1258亿元，总量、结构均不及预期。其中在房企成交量大幅下滑背景下，代表居民按揭贷款的中长期贷款减少459亿元(同比减少4572亿元)成为主要拖累。这也成为居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长，此前该项数据已经延续了两个月的同比少增。

对于3月信贷及社融情况，机构普遍预期增速修复、需求回暖，但其中对房地产信贷仍不乐观。王一峰认为，3月信贷投放将较2月份明显回暖，新增人民币贷款规模有望突破3万亿元，同比多增超3000亿元以上。但从结构来看，对公将显著好于零售，对公短贷和短期消费金融仍是主要贡献力量，按揭贷款将继续同比少增。

廖志明认为，疫情对信贷投放影响不小，但考虑到政府工作报告和3月16日金融委会议关于“扩大新增贷款规模”“新增贷款要保持适度增长”等提法，3月新增贷款预计在2.8万亿元左右，尤其在政策发力下，六大行及政策性银行将发挥“头雁”作用，新增贷款将明显多增。但因为房地产销售持续大幅下滑影响按揭贷款投放，住户贷款还将继续少增，预计居民中长期贷款增加3000亿元左右。

邱冠华团队也认为，居民贷款因地产销售疲软，中长贷继续承压，3月预计新增约7000亿元，同比少增约4500亿元。

政策或“从上到下”继续宽松

尽管3月房地产信贷依然压力不小，但从全年来看，业内预期普遍乐观，年中或是重要转折点。

央行银行家调查数据显示，今年一季度贷款总体需求指数为72.3%，较去年四季度明显改善，但同比仍下降5.2个百分点。廖志明认为，这说明信贷需求有改善迹象，未来的重点还要看房地产。

但信心的修复需要时间。克而瑞研究判断，二季度全国销售和投资规模将继续维持较低水平，从中央到地方的调控宽松对市场信心的修正需要较长时间，东部地区和中高端市场预计将率先回暖，但整体新房销售将延续一季度“量价齐跌”的走势。同时，民营房企财务风险尚未化解，建安投资和土拓投资很难高规模放量，整体开发投资增速可能进一步放缓。

在此背景下，市场认为，各地政策进一步放松的概率增加，叠加疫情反复下经济增长承压，宽信用加码和向房地产倾斜的预期不断升温。

国盛证券金晶认为，在郑州、哈尔滨、秦皇岛、衢州之后，预计将有更多销售承压的二三线城市跟进，因城施策逐步打开限购、限贷、限售、限价的“四限”空间。加上3月百强房企销售降幅进一步扩大，预计后续地产政策将持续放松并加大力度。

克而瑞研究分析，核心一二线城市房地产调控政策可能继续从紧执行，弱二线和三四线城市有可能分类放松。中央政策也将在“房住不炒”原则下适度松绑，二季度有望继续降准、降息，房地产行业有望从中受益。其中，信贷层面将继续支持房企合理融资需求和居民合理按揭贷款需求，5年期LPR报价有望进一步下调进而降低居民按揭贷款成本。

此前3月16日，金融委召开专题会议，强调要切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，对房地产企业继续强调风险化解的同时，提出向新发展模式转型的配套措施，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。随后，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委纷纷释放“稳地产”信号。

机构普遍认为，房地产政策底逐渐显现，在因城施策对地产销售和配套融资的带动下，预计年中房地产信贷需求将有明显改善，带动总体信贷需求好转。