毛坯限价4万/㎡，南京江核凭什么？

从长江时代的30750元/㎡到G03的40000元/㎡，仅用了一年半时间，江核毛坯限价涨了9250元/㎡。

3月24日，南京今年的首批集中出让用地亮相。20幅地块中，毛坯限价高达40000元/㎡的江核G03，成功吸引了全南京的关注。

江核宅地毛坯限价，凭什么能冲上4万/㎡大关？涨幅凭什么能全南京第一？不妨从即将出让的G03地块说起。

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这次江核拿出的压箱底好地G03，位于核中核地段，与在建的晴翠府仅一条广西埂大街之隔，周边有龙湖天璞、晴樾府等纯新盘待入市。

来看地块的具体指标。

地块四至：东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至广西埂大街

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：48004.58（含仅出让地下空间2910.12）㎡

起拍总价：22.7亿元

最高限价：24.9亿元

毛坯限价：40000元/㎡

江核G03在广西埂大街以北，由NJJBd010的11-06、11-08两个子地块构成，具体位置如上图。

去年9月，核中核中铁建G19毛坯限价一跃涨至38000元/㎡，还没待大家消化回味，G03毛坯限价已经站到4万/㎡大关了。为什么G03能这么“贵”？经过实探，锐评君发现：

① 地块整体资质较好，容积率相对低。

回顾近一年来核中核出让的地块，晴翠府、晴樾府、龙湖天璞、中铁建G19等多为商住混合地块，且体量大小不一。即将出让的G03是难得的纯宅地，分为两个子地块，体量适中，非常优质。

地块方正平整，周边的城市界面较为统一，开发难度较小。容积率为2.0，与悦辰府、晴翠府、龙湖天璞等相比，是区域里容积率最低的一块地，未来拿地房企会不会做小高层甚至多层产品？不妨一起期待一下。

② 地块所在的位置优越，生活配套齐全。

不负核中核的位置优势，未来G03可以享受齐全的配套。交通上，临近浦滨路、广西埂大街两条主干道，周边有在建的地铁4号线二期浦江站、在建地铁11号线商务东街站；教育上，有鼓楼幼儿园、健康城育英小学、南京一中江北校区高中部等；医疗上，商业上，卓悦汇广场、华润万象系等在建中；日常娱乐休闲，附近还有江北图书馆、江北美术馆等可去。

这里作为江核最早开发的区域之一，已有华润国际社区、绿地海悦等住宅小区交付，今年6月，悦辰府也将迎来交付。与G03一街之隔的晴翠府，在售面积约112-143㎡的新房，全装修均价约3.7万/㎡，另有3100元/㎡升级包可选。

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短短数年，江核新房价格经历了多次跳涨。以衡量房价的决定性因素毛坯限价变化为例：

2020年9月，长江时代所在地块出让，毛坯限价30750元/㎡；

2020年10月，万科江悦光年所在地块出让，毛坯限价31500元/㎡；

2020年12月，保利江汇所在地块出让，毛坯限价32000元/㎡；

2021年5月，晴翠府所在地块出让，毛坯限价35000元/㎡；

2021年9月，中铁建G19出让，毛坯限价38000元/㎡；

2022年4月，江核G03待出让，毛坯限价40000元/㎡。

从30750元/㎡到40000元/㎡，毛坯限价几乎涨了万元/平，涨幅全南京第一。这是什么水平？

要知道，现阶段南京毛坯限价在4万/㎡以上的，只有河西、大校场、城东、新玄武、软件谷、赛虹桥、小市、鼓楼滨江这些为数不多的一线板块。

锐评君认为，G03地块毛坯限价上涨还有更深层次的原因：

去年下半年起南京楼市降温，江核新房降首付、卖不完成为常态。今年一季度，受疫情影响楼市暂未明显回暖。操盘手将优质地块毛坯限价上调，一方面能提振国家级新区、江核楼市的信心，一方面能通过房地价差拉大给予开发商更多的利润空间，从而激发开发商做好产品的决心。在产品同质化严重的当下，带领江核迈入品质新房时代。

告别绿地海悦、扬子江金茂悦早期的3万/㎡一刀切时代，江核房价实现了3.3万/㎡、3.6万/㎡、3.8万/㎡、4万/㎡的升级跳。房价上涨的同时，江核的起步户型越做越大，入手门槛越来越高。

早期，以绿地、金茂为代表的楼盘起步户型为89㎡；后来，花语熙岸、启迪水木滨江等做到了97㎡甚至更大户型起步；去年9月首开的保利江汇，起步户型更是做到了128㎡起。

接下来，龙湖天璞、中铁建G19等纯新盘将入市。据悉，中铁建G19将定位改善，主打140-160㎡的大户型。按照3.8万/㎡的毛坯限价，参考晴翠府等在售楼盘3000元/㎡以上的升级包，未来G19的入手总价门槛或将600万起步？

且不论140㎡起步的大户型在江核有没有市场认可度，至少从当下来看，开发商正在走出舒适区，尝试打造不一样的产品，以匹配不断攀升的房价。未来，仅毛坯房价就高达4万/㎡的G03，又会拿出怎样的诚意呢？

买房人也无需焦虑。在卖地节奏加快的当下，江核新房供应量爆棚，加上部分楼盘的首付门槛没那么严苛，现在买到江核的几率大多了。如果是满足工作、生活需求的自住，可以根据实际情况选择合适的楼盘上车。

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在江北，与江核一样因毛坯限价上调引发关注的，还有浦口城南中心。

本月浦口城南中心有3块地待出让，其中，位于城南河北岸的G13、G14地块毛坯限价均为29120元/㎡，较区域此前最高的28000元/㎡，涨了1120元/㎡。

浦口城南中心G13

地块四至：东至浦滨路，南至康健路，西至现状，北至现状

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：15247.26㎡

起拍总价：5.2亿元

最高限价：5.9亿元

毛坯限价：29120元/㎡

浦口城南中心G14

地块四至：东至现状，南至康健路，西至新南路，北至现状

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：26031.3㎡

起拍总价：8.9亿元

最高限价：10.1亿元

毛坯限价：29120元/㎡

从实探来看，位于城南河北边的浦口城南中心G13、G14地块相邻，在浦滨路和康健路交汇处，地块平整，便于后期的开发。

两幅地块北侧，是规划中学用地和宅地。G14地块西侧、沿着浦云路布局的，依次是在建中的正荣润棠府、望江悦府、滨江嘉品、天悦锦麟。

与浦口城南中心仅隔一条浦滨路的青奥板块，已交付的金地风华国际、中海左岸澜庭等住区，规模与繁华初现。

金地未来学校也已投入运营↓

整体来看，两块宅地的位置优越。在南北呈狭长走向的浦口城南中心里，可以享受到浦滨路、地铁11号线森林大道站等交通配套；大悦城、金陵星图等商业文娱配套；规划的一站式教育配套等。在毗邻江浦城区、江核青奥以及研创园等区域的优势下，未来也能受江北虹悦城、江北砂之船、江北万达广场、南京青奥体育公园等配套的辐射。

目前，浦口城南中心早期的正荣润棠府、望江悦府、滨江嘉品等楼盘基本处于尾盘状态。如今主力在售金陵星图、天悦锦麟，户型面积段以刚改为主，含包均价在3.2-3.3万/㎡左右，与板块“拓荒新盘”差异化不大。

随着毛坯限价的上调，未来浦口城南中心新房价格至少要涨1000+元/㎡，产品定位与设计会较现在有大幅度突破吗？不妨拭目以待。