新城控股：穿越周期恐慌

“房地产国民经济支柱行业的地位没有变化，超长周期的行业属性也没有变化，现在可能只是一个短期的恐慌，而非行业本质性的变化。”在3月31日举行的新城控股2021年度业绩发布会上，董事长王晓松对当前房地产行业的基本面作出如上评述。

能够对抗短期恐慌的，唯有长期的确定性。对于新城来说，这种确定性无疑是其长期以来坚持的“住宅+商业”双轮驱动的业务模式，以及“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导。

2021年，新城控股实现营业收入1682.32亿元，较去年同期增长15.64%。其中，房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，同比增加14.93%；物业出租及管理实现营业收入79.69亿元，同比增加46.62%。

报告期内，实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元，近5年复合增长率均超20%。截至报告期末，公司总资产达5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。

此外，公司积极响应“三条红线”政策，截至2021年末，按监管口径计算剔除预收账款的资产负债率为69.95%, 净负债率为48.12%, 现金短债比为1.07，所有指标均已达到绿档要求。

开发业务仍是压舱石

发布会上王晓松指出，在开发业务层面，2021年新城控股以“重销售、抓回款、强归集”为核心，全年实现合同销售金额约2,338亿元，年度回款金额约2,387亿元，回款率、归集率均位于行业前列。

业绩结构方面，按产品类型划分，纯住宅比商业综合体约7:3；按城市能级划分，以高潜力城市为主，一二线占比44%，长三角的三四线占比37%。

截至期末，重点城市包括天津、苏州、昆明、常州、重庆、徐州、淮安等已售未结转面积是3,422万平方米，已售未结转金额约为人民币3,296亿元，提前锁定公司未来1-2年的营收及利润。

土地方面，2021年公司根据市场情况灵活调整拿地策略，上半年顺势而攻，投销并进，下半年逆势而守，谨慎扩土。全年新获土地77幅，总建筑面积2,158.66万平方米，新增土地总价约767亿元，其中权益总价为390亿元，较年初节省300亿元的现金支出，增厚安全垫。

截止到2021年12月末，新城控股土地储备达1.38亿平方米，扣除公建配套、自持商业、已售未结等，则全口径可售面积约5,000~6,000万平方米。

从所属区域来看，新城控股立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群。目前长三角占比37%，中西部占比39%，环渤海占比19%，大湾区占比5%。

新城控股总裁梁志诚透露，这一土储规模将为公司在2022年提供不少于2800亿的可售货值，还不算上今年上半年新获土地，确保公司在不同的形势下积极应对市场的变化。

第二增长曲线发力

依托双轮驱动这一独特经营模式，新城控股商业运营数据表现突出，商业板块作为公司第二增长曲线持续进阶。

2021年，公司实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%，毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.64%。

面对疫情的挑战，近两年来全国仍有68座吾悦广场如期开业。其中2021年新开业30座，截至年末累计在营吾悦广场达130座，已开业数量位居境内外上市公司首位；已开业面积达1248.38万平方米，整体出租率为97.63%。

惠誉在此前覆盖新城控股的评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

在商业拓展方面，新城控股坚持“轻重并举”战略，2021年新获取吾悦广场32座，其中重资产16座、轻资产16座。如此，既能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。

王晓松表示，公司已经制定了2022年的商业发展目标：全年计划新开业吾悦广场25座，商业运营总收入目标为105亿元。

“三道红线”进入绿档

过去一年，在房地产去杠杆的政策背景下，行业流动性趋紧，房企融资难度不断加大。在强化现金管控的同时，新城控股积极开展到期债券置换，公司债务结构得以进一步优化。

截至报告期末，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点，按照“三道红线”要求全面进入绿档。

此外，公司2021年末有息负债899亿元，相较同期下降18亿元；同时，上市以来首次披露了其在合联营公司中的权益有息负债为115亿元，债务透明与安全保障再度提升。

值得一提的是，899亿元的有息负债中有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，未来还有更大的空间可以去盘活。另一方面，2021年新城控股商业持续性经营收入达到当期利息的139.36%，已能完全覆盖当期利息支出。

发债方面，报告期内新城控股先后完成公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币；在中国银行间市场发行中期票据，募集资金8亿元人民币；在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

此外，2021年公司成功发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%，迈出绿色金融的关键一步。

王晓松还在会上透露，2022年公司公开市场债务到期为126亿元，1-3月已到期偿还或提前偿还46.15亿元，占比37%，平稳度过了偿债高峰期。未来也将根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付。

3月30日，新城控股还发布公告宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

“在这样的一个特殊时期，想给行业带去一些正能量，希望大家还是能看到有许多优秀的企业正在努力。”王晓松说。

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