房产·年报解读 郁亮检讨万科净利润下滑，提出20亿-25亿元回购方案

虽然市场对万科净利润的下跌早有预期，但当2021年度业绩出炉时，仍然超出了投资者的预期。

年报显示，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。

“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。”在今年年报致股东信的开头，万科董事会主席郁亮就率先进行了自我批评和检讨，“对净利润下降的检讨”成为首位。

郁亮表示，从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。同时，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，2021年投资收益下降69亿元。

“财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。”郁亮解释道，从结构上看，房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用。去年受外部环境变化和公司自身因素影响，开发业务毛利总额同比减少189亿元。

“近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

郁亮认为，万科各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障。在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。随着业务复杂度逐步提高，市场竞争日趋激烈，部分城市公司暴露出能力短板。尽管万科依然拥有一批优秀公司和拔尖人才，但操盘表现离散度在上升。

当然，除了检讨之外，郁亮也谈了万科未来的价值增长支撑——新赛道，也就是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。

他也承认这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。

“我们尝试了该业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力逐渐开始见到回报。与之类似，经过不断的尝试和努力，今天公司多项业务在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。”

值得注意的是，与万科年报同步出炉的公告还有关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告。

郁亮表示，2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

基于日益下跌的股价和提振投资者的信心等原因，万科也在3月30日晚抛出了A股回购计划。

万科拟回购20亿-25亿元的A股股票，但回购价格不超过18.27元/股。在回购股份价格不超过18.27元/股的条件下，按回购金额上限25亿元测算，预计回购股份数量不低于136,836,344股，约占公司目前已发行总股本的1.18%；按回购金额下限20亿元测算，预计回购股份数量不低于109,469,075股，约占公司目前已发行总股本的0.94%。

万科称，回购用途是为维护公司价值及股东权益所必需，回购的股份将全部用于出售。

截至3月30日收盘，万科A报收每股18.98元，涨幅为8.58%，总市值为2207亿元。