东莞暴起暴落之谜

东莞，曾经号称男人的天堂，“莞式服务”闻名全国，该行业一度成为当地的支柱产业。

自2014年2月的严打之后，这个行业被连根拔起，顺带让这座城市也渐渐消失在人们的视野里。

当它再次出现在全国人民的面前时，是以“房价涨幅全国第一”的姿态，高调出场。

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2020年全年，东莞房价平均涨幅高达47%，居全国之首。

其中长安涨幅63.6%，莞城涨幅66.06%，南城涨幅71.72%，松山湖涨幅更是高达95.55%。

随着2021年调控加码，莞八条、二手房指导价等政策的相继出台，楼市才真正偃旗息鼓。

现在的东莞楼市只有一句话概括：

曾经涨的有多猛，现在就跌的有多狠。

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二月份，东莞量价齐跌，再创历史新低！

新房仅成交851套，二手房仅成交405套，环比上月双双腰斩；与高峰时期月成交七八千套相比，跌幅更是达90%。

看历史成交量，会有更直观的感受。

在新房方面，全市各镇街成交量均未过百，26个镇街成交量低于30套，11个镇街成交量不足10套，1个镇街0成交。

二手房方面，全市各镇街成交量均未过50套，18个镇街成交量不足10套。

目前市面上动辄降价几十万的房源比比皆是，降价房源与挂牌量与日俱增，而带看量却持续减少！

核心区松山湖、南城、莞城等板块，跌幅达15-25%；大部分板块跌幅30%以上，偏远镇区和临深片区，甚至有房源直接回落至2019年的历史低位。

这说明什么？

大家都观望不买了，在大势面前，哪怕有些业主坚持不降价，又有什么用？

没有成交量做地基，价格只是空中楼阁。

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以松山湖片区，热搜小区第一名的《万科金域松湖一期》为例。

该小区属于松山湖一小、二小、及北区学校的3学区房，一小是优质品牌学校。

在价格高峰期，在售单价一度突破6万/平，现在均价已回落至4.3万左右，指导价3.2万。

上图是近期小区在售的一套80平两房，业主一降再降，挂牌均价4万，总价320万还有议价空间。

与高位时同户型的挂牌价470万相比，足足便宜了150万！然而就这样的超级大笋盘，一时半会儿还卖不掉。

虽然个例不能代表整体市场的情况，但窥一斑而知全豹。

以松山湖为首的核心区房价的回落，势必引发多米诺骨牌效应，导致全市各镇街的房价也应声回落，已是不争的事实！

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想要全面了解当下的东莞楼市，就得先搞清房价上涨的底层逻辑。

东莞的行情其实在19年初就启动了，比深圳还早了大半年。

19年3月份新政出台，变相取消了20%差额个税，行情随之启动，但当时只是小打小闹。

2020年一路暴涨，七八月份达到高峰，房价平均涨幅47%问鼎全国第一，彼时排名第二的深圳，平均涨幅仅34%。

进入2020年底，楼市即将走到尾声，呈量跌价涨模式，成交量持续下滑，但挡不住价格继续走高。

2021年完全吃饱喝足，就地躺平，俨然一副死猪不怕开水烫的模样。

随之开启调控大锤，莞6条、莞8条，直至最后的杀手锏“二手房指导价”落地，楼市行情才急转直下。

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有产阶级者都认为，东莞房价之所以能暴涨，有多方面的原因：

经济基本面好，人口过千万、制造业发达、产业兴楼、房价上涨是因为有钱人太多、华为带来了几万高薪人口、供需紧张、购买力集中、土地总面积小、住宅供地少、存量住房少..

听着好像很有道理？其实大多数都经不起推敲。

1.东莞人口1050万，但户籍人口仅200多万，且人口结构分化严重。上层是大中小私营主和部分企业高管，下层是大量中低端劳动人口，缺少大量中间阶层，而中层恰恰是支撑楼市的中流砥柱！

2.制造业发达，但各镇区的产业大都比较粗放和低端，目前也仅是初步转型成功，谈整体产业的升级换代还为时尚早。

3.东莞有钱人是多，但不至于多到有钱人遍地走，老板多如狗的地步吧？第一财经数据：东莞人均存款仅6.6万，全国第39名；而购房群体中，省外客户占比高达71.4%。

4.就因为华为的几万高薪就业人口，导致千万人口的城市房价暴涨，问过华为愿意背这个锅了吗？

5.所有的供需矛盾，都是由需求端引起的。只要有利可图，土地这种可再生资源只会源源不断！

6.购买力集中？东莞恰恰是购买力最不集中的城市！东莞是市镇两级制，全市共33个镇街，各镇街私营/企业主，大多是以自家厂区5公里内为生活半径，买房也是如此。

7.多提一嘴，为什么东莞明明很有钱，而城市面貌却如此之差？就是因为藩镇割据，各自发展，形成了很多三不管地带。镇长权利似藩王，市政工程很烧钱，28个镇长都有反驳权，钱谁出？

可以肯定，以上因素能够造就东莞房价的大涨，但绝不至于让房价疯狂暴涨！

那导致东莞房价暴涨的终极原因到底是什么?

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很简单，就是它的大哥-深圳。

不管承不承认，东莞的楼市传奇之功，非深圳莫属。其余的因素可以造就房价大涨，但绝不至于暴涨。

时间回到2020年4月，深圳已进入尾轮行情，现阶段已不适合激进入场，投资客的资金需要转移阵地。

放眼整个大湾区：广州、佛山行情还未启动，天量库存的惠州没价值，珠海、中山又相距甚远；而占据着绝对地缘优势，房价在上涨、经济基本面好、楼市体量小、又不限购的东莞，就成了炒作的最佳圣地。

被关了五年，早已饿疯的全国投资客，带着大量热钱一股脑涌进东莞，形成了聚焦原理，一下子就把它推上了天。

东莞之所以有这么高的涨幅，并不是自身强到了什么程度，而是卡在了绝佳的时机点。

当时只有它在涨，其他二线热度未起，没有竞争对手。但凡当时有几个城市在涨，东莞都不可能有这么疯狂！

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强二线需要两年才能走完的行情，东莞只花大半年就走完了，还超越了强二线的涨幅。

价格短时间内暴涨到这一步，再来谈经济结构基本面、供需矛盾、人口效应等因素支撑的房价上涨，都没有太大意义了。

哪怕你吹上了天，东莞也不过是城市界面破旧，靠大量中低端制造业及中低收入群体支撑的城市而已。

虽然GDP有万亿，在全国也不算佼佼者，既没有深圳大量高科技和互联网企业来造富，也没有一线的科教人文底蕴可以吸引全国购买力，本地人再有钱，也支撑不起整个城市的暴涨。

实际上东莞这轮涨幅比深圳还凶猛，泡沫更严重，对未来房价有明显透支，很不利于东莞的经济转型。

这才是为什么全国调控从2021年3月开始，而在这之前就已经吃饱喝足，就地躺平的东莞，还要被拉起来爆锤的原因！

限购、限售、限离、增值税2改5、二手房指导价等，这一套连深圳都受不了的组合拳全部都用在了东莞的身上。

这是楼市调控史上从没有过的必杀回马枪，也是被打压最严重的二线城市。

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2022年是楼市的宽松之年，熬不住的东莞也开启了救市连环枪：

1.商贷利率下调、公积金增加贷款额。

2.隐藏“莞e认购”数据，避免开发商数据裸奔。

3.土拍取消新房限价、取消无偿配建、下调竞买保证金。

4.预售转现售，直白点就是开发商房款尾款无需存入监管账户。

5.首付审批放松、限贷悄悄放松、有些镇街社保放松。

那现阶段的东莞还能买吗？

老大哥深圳还在ICU里住着，作为小老弟的东莞显然还没有KTV消费的能力（倒挂新盘除外）。

东莞这轮行情跟深圳不能说相似，简直是一模一样。

从涨幅到消停，都紧随其后，包括调控政策都高度一致。

所以当指导价落地的那一刻，就注定了结局。深圳今天走过的路，一定会是东莞的明天。

东莞何时才能买？当深圳市场有起色时，才是东莞楼市能入场的信号！当然，作为购房者，随时关注东莞市场变动的功课是必不可少的！

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东莞按照“多中心、多片区、网格化”的发展理念，加快建设中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市核心区空间格局，和“三心六片”城市格局。

六大片区分别为城区片区、松山湖片区、滨海湾片区、水乡新城片区、东部产业园片区和东南临深片区。

所以东莞该怎么买？市领导都告诉你了，紧盯着三个红圈即可！

中心城区：是全市政治、文化、及商业中心，有最好的教育及生活配套。

松山湖：东莞经济领头羊，也是城市界面最好，环境最好，科创产业集群最好的板块，是高学历人才和高收入群体的聚集地。

滨海湾新区：第二个城市界面和产业最好板块，代表着东莞的未来、前景、与规划。目前处于起步阶段，还未成型，利好兑现周期长，且夹在南沙与宝安之间，是地缘优势也是劣势。

其余非核心镇街价值不大，非自住慎买。临深片区也仅有睡城价值，打铁还需自身硬，靠大哥就能暴击的时代风口已过。

这轮楼市大周期，哪怕北上广深都是分化行情，K型复苏，越贵的越涨，越便宜的越没人要。

只有东莞，实现了全市各镇街的普涨行情，全国独一份！

接下来的盘整期，东莞行情走向分化已成必然，买房请谨记，放弃郊区，回归主城，回归核心区。

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东莞是靠大大小小工厂的支撑走到今天，产业升级需要实打实的基础与回归理性的努力肯干。

而暴力拉涨的高房价，不仅严重透支城市未来的价值，导致人口外流；也会让大部分企业主，都想走炒房获利这条捷径，从而脱实向虚，阻碍东莞的产业转型。

只有去泡沫，挤压水分后，才会使房价更夯实，也会使东莞这座城市更务实、更包容、更高效、也更具长远发展！

广州的发展是一路向东，深圳的发展是一路向西。

而处于广深腹地，占据绝佳地理优势，自身基本面又扎实的东莞，正在步步蜕变，加速产业转型升级，从“东莞制造”迈向“东莞智造”。

以华为代表的松山湖，正成为东莞经济高质量发展的新引擎，助力东莞产业转型升级。

未来的东莞，值得长期看好，楼市也是如此。