年报观察 中国金茂的底气

观点网部分房企年度业绩“难产”的当下，中国金茂显得积极许多。

原定的3月29日公布2021年年报，当日午间就正式发出，而此前投资者们普遍以为会于收盘后公示。

中国金茂自然是有积极的底气，在行业整体较为惨淡的2021年，其年报数据仍可圈可点。

除“三道红线”继续保持绿档以外，于2021年，中国金茂录得合同销售金额2356亿元，销售回款率达96.32%；实现营收900.6亿元，同比增长50%；毛利为167.57亿元，同比增长38%，毛利率为19%。

所有者应占溢利为46.9亿元，同比增长21%，若扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项），所有者应占溢利为48.27亿元，同比增长49%。

截至2021年12月31日，中国金茂土地储备为9323万平方米，物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为2928亿元。其中，一二线核心城市签约占比达87%。

2022年，中国金茂计划供货超4000亿，货源中78%位于一二线核心城市。

关注度更高的城市运营方面，中国金茂于2021年在上海、长沙、南昌、贵阳、湖州、廊坊布局6个城市运营项目，截至2022年3月，已累计获取城市运营项目34个。

营收核心

中国金茂的收入由四部分构成：城市运营及物业开发、商务租赁及零售商业运营、酒店经营，以及其他收入。

年报显示，2021年度收入增长是由于城市运营及物业开发销售的收入增长。期内，该板块收入占总收入比重高达91%，取得收入826.4亿元，同比增长52%，主要由于交付结算的销售物业较上年增加。

报告期内，中国金茂取得签约销售额2356亿元，签约销售额同比增长2%。在上海、北京、苏州、宁波、广州、南京、郑州、无锡、厦门、青岛、西安、绍兴、南昌、金华、长沙、衢州、重庆、台州及盐城等地均增加土地储备。

百亿城市公司从2019年的4个扩容至9个，分别为北京、南京、杭州、上海、青岛、宁波、苏州、温州、广州。其中，北京、南京销售金额突破200亿。

此外，商务租赁及零售商业运营收入占收入总额的2%，较上年增长7%；酒店经营收入占收入总额的2%，较上年增长30%；其他收入占收入总额的5%，较上年增长42%。

各板块业务较上一年均有不同程度提升，但增长原因不尽相同。

例如商业方面，2021年度中国金茂积极推动商业IP打造，全年新获取2个览秀城项目，同时商业经营业绩较2019年疫情前实现较高增长，长沙金茂览秀城、青岛金茂湾业绩均创开业以来新高，在营项目经营质量持续提升。

2021年，中国金茂实现租金收入15.63亿元，同比增长6.9%；拥有十二处主要投资物业，物业面积约80万平方米。

酒店方面仍持续受到新冠疫情影响，下半年旅游及酒店行业再次探底，整个行业表现低于预期。

于期内，中国金茂酒店经营板块加大产品创新，其中丽江、崇明、三亚等地的度假型酒店，持续打造差异化特色产品、紧抓周边游市场，平均房价及平均可出租客房收入较上年再度提升。

同时，中国金茂发布五大酒店自有品牌，全年新增12个轻资产项目签约，向高端酒店轻资产管理转型迈出重要一步。

资料显示，酒店、商业、写字楼业务坚持跟随城市运营战略，有序推动持有资源的获取。

截至期末，中国金茂持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为334个。

值得一提的是，物业服务业务于2022年3月顺利完成分拆并在港交所挂牌，业务涵盖社区物业、商业物业、城市物业范畴，累计签约3个城市物业项目，管理范围达81平方公里。

优势体现

2021年，中国金茂在土地市场和资本市场上收获颇丰。

将城市运营开发作为主战略，一二级联动的独特开发模式，使中国金茂在经营中拥有更强的竞争优势。随着该战略进一步落地，城市运营项目逐步成为重要的利润补充。

2021年，中国金茂新获取62个二级项目，新增二级项目土地储备中36%来自城市运营项目；新增土地储备中，82.4%位于北京、上海、广州、成都、西安等一二线核心城市。截至期末，中国金茂土地储备为9323万平方米。

其中，新增廊坊龙河高新区项目、湖州金茂南太湖未来之窗、上海横沔古镇、赣江中医药国际生态科技小镇、长沙雨花金茂智慧科学城、贵阳清镇金茂税金智慧新城等6个城市运营项目。截至期末，累计运营项目33个。

2022年2月15日，中国金茂正式成为浙江衢州高铁新城片区综合开发项目的实施主体。至此，旗下第34个城市运营项目也已落地。

中国金茂在年报中表示，中国发展面临的风险挑战明显增多，部分领域投资尚在探底，经济潜在增速下行、人口增长放缓、低碳转型等中长期挑战也不容忽视。但中国经济韧性强、潜力足、长期向好的基本面没有改变。新型城镇化仍将持续，城市更新需求不断涌现，碳中和、数字化将为行业发展带来新的契机。

在此前提下，在“城-人-产”的城市运营逻辑之下，围绕“大科技、大文化、大健康”三大产业，中国金茂打造了强大的产业导入和资源配套能力。

2021年，中国金茂与443家优势产业资源完成战略签约。截至年底，产业资源库内的活跃资源数量已超过1400家。行知行机器人、华师大附中、科大讯飞、海大集团等优势资源已于2021年落位青岛、嘉兴、宁波、金华等城市运营项目。

“融资难”是房企面临的一大挑战。在2021年第三季度，房企整体流动性压力达到顶峰，银行开发贷规模收缩，境内外债券融资渠道收紧，叠加预售资金监管等政策，多项限制下一些房企出现流动性危机。

但显然，中国金茂在此方面更加游刃有余。

2019年及2020年，中国金茂平均借贷成本分别为4.94%和4.42%，2021年更创下近三年新低，进一步降至3.98%。

年报显示，中国金茂于期内获取多笔低息融资，包括利率3.2%的5年期6亿美元境外高级债、利率3.74%的3年期30亿普通中票、利率3.65%的3年期20亿普通中票等。

以上种种，使得中国金茂在“黑铁时代”显得别具一格。