谁是王者？两三百万刚需板块

|PART 1|

机敏的购房者应该发现了，年后的杭州楼市虽然延续冰冷，新房的摇号热度总体也不如去年，二手房就更不用说，成交萎靡不振、小阳春只存在想象之中。

但就是在市场没有明显回暖迹象的情况下，不管是改善还是刚需都在喊上车难、摇号难。

究竟是什么原因使得市场感受和市场热度状态反差如此之大？

这个问题其实不难回答，原因其实在去年我们就已经提前预见到了。

受开发商拿地意愿下降，以及供给本身趋向紧缩的态势，去年土拍实际成交量同比前年出现了明显的降幅。

成功出让的宅地大幅减少就必然意味着今年的新盘会明显减少。

还记得去年年初，杭州楼市热度虽然处于顶峰，但新房的可选余地却是非常之大的，整个杭州新房市场呈现供需两旺的高热状态。

而今年呢？就拿近期房叔后台一对一咨询碰到最多的改善房荒为例吧，昨天也恰好被问到这样一个问题：预算850万，西湖区、拱墅区还有什么选择？

都不用多想，脑海中蹦出来的楼盘不过寥寥几个，甚至还包括了去年一波出让的几宗宅地。

它们分别是申花华润、伟星、地上三块宅地，文教捂盘项目锦绣公馆，被盯牢的文晖嘉里城，以及文晖地上地块，德信小河地块。

降低预算，也就三墩北如澜邸大户型，运河新城中海项目和运河集团综合体项目的大户型房源，然后没了。

你没听错，预算近千万在老城区西北侧，基本就只剩下这些准改善楼盘可选，东南侧也同样寥寥无几。

根据此前的摇号行情，其中老城区的几个项目，还都有可能冲击有房家庭顶格社保的门槛，非顶格或高社保有房家庭基本无缘于这些项目。

不仅于此，根据预售要求倒推，其中未公布楼盘名的地块大概率要到年末才能和嗷嗷待哺的改善购房者见面。

同比去年文晖、申花、蒋村、三塘、桥东、之江四面开花的新房供给，今年的改善市场称之为房荒并不为过。

是，改善很难，但改善还不算过于艰难，毕竟改善楼盘的区位普遍较好，交通条件可以很大程度覆盖到大部分城区。

比如，老城区上车不了，奥体、钱二、滨江还有部分楼盘可以加入到选择队列。

这些核心区楼盘天然的核心区地段属性，使得它们也可兼顾老城区上班通勤和高标准生活配套的需求，反之亦然，拥江的改善也可将选择反向拓展至老城区。

就算这些核心区的改善备选楼盘也难以入围摇号池，或上车，也还可以考虑进一步降级，将市北、艮北、运河新城的准改善楼盘纳入选择范围。

只要预算够，改善向下兼容可能性远大于，预算拮据的刚需向上兼容的可能性。

|PART 2|

在我看来，这一轮新房荒之下，刚需才是最难的，他们面临的新房荒的严重程度比改善只高不低。

就拿200万至300万预算范围的纯刚需为例。

根据我的初略盘点，如果预算在300万以下，目前在杭州楼市还能考虑的板块大致有以下选择：

城东侧的下沙中心小户型、大学城北、大江东。

城南侧的萧山科技城、南卧东以及临浦、浦阳、所前、衙前等近远郊乡镇板块，加上银湖、富阳。

城西侧的闲林、瓶窑、三墩北。

城北侧的崇贤、勾庄、康桥、仁和、塘栖、星桥以及临平新城、东湖新城。

咋一眼看，选择不少，绕城一圈或多或少都有一些可选项，但情况并非如此简单。

这些板块在去年土供紧缩的影响下，多数板块皆只有单盘在售，或一两个新盘在售，总量有限。

同时，刚需楼盘不同于改善楼盘，它们的地段基本处于杭州外围，很难做到选择互补。

举个例子，当你在城北上班，能选择的板块范围必定不可能覆盖到城南，及大学城北、大江东这类东部远郊。

选择范围被大范围的压缩在原本供给就极其紧缺的城北、城西侧。

看似选择不少，对于各个城市方向的刚需而言，新房可选项基本只能在自己的工作方向寻找，或者相邻的、可能进行可接受交通通勤互补的区域。

比如，在城西上班，城西选择不多，那么勉强还可以将城北纳入备选范围。

对于城北、城西的刚需尤甚。

本就可选余地不大，刚需楼盘的红盘比例还远大于其他区域，社保时间稍短几乎选无可选。

△城西、城北刚需可售项目

如此房荒，以至于在很大程度上给房叔后台购房咨询都增加了相当难度。

如果预算稍低一些，新房甚至都无法给予相应的推荐，只能勉强给出数个相对优质的推荐选择。

说实话，新房选择如此之少，很多时候我们也给不出太好的建议。

在可以预见的后续一段时间，这样的情形还会继续存在，这几乎是一个无解的难题。

对此深感无力的我，只能借此机会单独写一篇关于两三百万选项对比，作为刚需读者的购房参考。

毕竟为了上车而盲目买房对于大多数家庭增值保值的需求而言，都是一个灾难性的决定。

还不同于核心区改善楼盘限价的普遍低估，不少刚需板块的限价其实是高估的。

所以刚需房荒并不意味着，所有限价新房都有很高的购买价值。

那么，上文列举的两三百万板块应该如何排序呢？哪些板块的可买优先级会相应的更高呢？

|PART 3|

既然是刚需板块，也就意味着这些板块大多分布在杭州的近远郊，这类板块一般为纯刚需居住板块或副城中心板块。

从定位上看，副城中心板块的等级似乎必然高于纯刚需居住板块，事实上也基本如此。

但需要注意的是，副城中心板块并不意味着在房价上限上一定超过纯刚需居住板块，具体板块需要具体分析。

举个案例，大江东核心区在定位上基本吻合副城中心板块的概念，但大江东未来的房价天花板大概率很难超越崇贤。

这是因为大江东的产业构成以及较为远郊的地理区位所决定的。

产业过于偏向二产，简而言之，大江东未来大概率是一个大型制造基地，高收入购买力有限。

过于远郊的区位又使得大江东核心区难以斩获高阶购房需求，故纵使配套再好也很难在房价天花板上得到突破。

崇贤则不一样，它在短期内虽然依然是一个近郊的居住区，地铁也未落地，板块自身也无产业，但绕城之内，紧邻运河新城、南侧的核心城区的优势区位使得它能够仅靠搭便车就能承接相当需求进入。

随着城北崛起的可能，崇贤获取更多高阶需求流入也只是时间问题。

换句话说，因为地理过于偏远，大江东永远无法承接主城的高阶购买力，再加上大江东自身的产业构成必然无法批量内生高阶购买力，这类副城中心的房价天花板自然有限。

看懂了吗？作为近远郊板块，突破板块天花板一般只有两条路可走：

要么有承接更高阶购买力的可能，要么自成一体、自我实现高阶购买力的内生。

而承接高阶购买力靠的是什么，无非就是距离核心区更近的区位，以及更好的板块界面、配套。

自我实现高阶购买力的内生，则需自身的产业发力。

理清楚了这些近远郊板块的价值逻辑，接下来只需要将这些板块一一拆解，把它们的板块性质确定了，板块上限也就基本就可七七八八判定出来。

对此，我将上文的刚需板块分为以下三大类。

无产业纯刚需居住板块：三墩北、闲林、崇贤、星桥、瓶窑、南卧东、临浦、大学城北、仁和、塘栖、所前（浦阳、衙前、靖江、坎山等萧山南部小镇）、东湖新城。

弱产业副城中心板块：下沙、临平新城、大江东。

弱产业近郊区域中心：勾庄、康桥、银湖。

|PART 4|

无产业纯刚需居住板块列举出来后，再结合它们与核心区之间的联系度，可以判断得到，三墩北、闲林、崇贤这三个板块最佳的结论。

原因在于它们与核心区联系更为紧密、地理位置最佳。

实际上的市场表现也是如此，这三个板块的中签率、红粉盘的比例最高。

这两个板块中的闲林受的争议相对更大些，相当一部分的购房者依旧认为闲林是万年坑。

关于这个问题我已经多次阐述过，闲林所依托的核心区在未科崛起后，它对主城的依赖度早已不如以往，闲林北甚至有北融未科的趋势，板块价值得到巨大的飞越，不能用早年的眼光看待。

绕城内的绝佳区位使得崇贤争议不大，基本是刚需队列中的第一梯队。

三墩北则更特殊一些，学区加成，虽不是产业区，但产业区环绕，加上严苛限价，是妥妥的刚需居住板块的王者。

三墩北、闲林、崇贤后，刚需居住板块的第二梯队基本有以下几个：星桥、东湖新城、南卧东、大学城北、瓶窑南。

这几个板块与核心区的联系紧密度要稍逊于第一梯队。

结合板块当前的限价，以及轨交现状、开发商品质预期等，瓶窑南最具购买价值，星桥次之。

其他三者，东湖新城地铁房性价比尚可，而南卧东与大学城北总体性价比稍差。

仁和、塘栖、所前、临浦、衙前等板块为第三梯队，与核心区的联系非常小，同时交通不便，板块内部几无内生力，适合区域地缘选择。

三个弱产业副城中心板块，下沙、临平新城、大江东三者，之所以称他们为弱产业，并不是说它们的产业真的很弱。

从gdp总量上它们甚至要高于不少核心区，弱产业主要指内生高阶需求较弱的产业构成。

综合限价、交通配套、地理区位，下沙中心的限价新房以及临平新城核心区限价新房总体更具购买价值，大江东则要次之。

但横向对比“无产业刚需居住板块”，大江东则并不算弱。

尤其是核心区，总体性价比尚可，可买性可以达到“无产业刚需居住板块”的第二梯队。

三个弱产业区域中心板块，勾庄无疑最具优势。

占据最佳的区位和城市战略，限价严苛，虽无优势产业，但承接核心区需求外溢的能力和板块预期最佳，可买性为三者最佳。

其次为康桥，产业格局与勾庄相似，中短期自我生成的内生力不足，但区位和较低的限价加持下，也算是刚需在该价位的一个可选项。

未来受杭钢、运河新城、智慧网谷等临近的城市平台带动下，有一定的可期待值。

△银湖核心区航拍实景图

银湖有产业， 但目前处于起步阶段，当前极度依赖滨江等主城的外溢需求，现阶段更偏向于刚需居住板块。

在地铁落地和较低限价的加持下，银湖地铁房可作为滨江一带刚需的重要选择；另外，银湖在短期内还在相当程度上受制于富阳板块整体的供应量爆发。

如果将三类板块进行交叉综合对比，三墩北、勾庄的新房可买性基本可以锁定在第一梯队，是刚需板块的王者。

闲林则是仅弱一线的亚王者（捂盘项目除外，那是王冠上的珍珠）。

康桥、临平新城核心区、崇贤、瓶窑南、下沙中心等几个板块的新房可买性基本可以锁定第二梯队。

其次可关注星桥、东湖新城、大江东核心区、银湖、南卧东等。

其他未提及的板块则更适合区域地缘自住。

|PART 5|

房子是用来住的，但谁也不愿自家的房价不涨，更不愿做侠之大者。

上车不易，但切勿盲目上车，不是所有限价新房都可以闭眼入。

文章来源:杭州房叔