宝山罗店楼市现状：有楼盘抢着买，有楼盘开分销仍卖不动

2018年，一则买房送奔驰的消息让素有“金罗店”美誉的罗店板块进入到了大众视野中。

2022年，时隔近四年，罗店再次进入大众视野。这一次虽然不是买房送奔驰，而是买房送家电。

近日，凤凰网房产上海站实地走访了罗店板块，注意到虽然规划很好，但是目前板块发展潜力稍显不足，城市界面还比较空旷。罗店板块新房市场在大量供应的情况下，内卷相当严重，推出了买房送家电等促销活动，与此同时，楼市还出现了冷热不均的现象，有楼盘触发积分，有楼盘卖不动。

新盘内卷严重

“虽然都是罗店板快，但是我们项目位置要好于金融街项目，我们属于真正的美兰湖板块，居住舒适度比较高“，当知道小凤凰意向金融街美兰金悦府时，天安象屿西江悦置业顾问表示。

然而在金融街美兰金悦府售楼处，小凤凰得到的却是另一番回答，“我们项目位于锦邑产城融合区，整个“锦邑产城融合区”总体量约158万㎡，集商业、休闲、教育、国际居住综合于一体，远胜于象屿所在的位置，而且相对而言，我们出行更为便利。”

“可是两个项目相隔也不过1公里”小凤凰提出质疑，得到的回答却是，虽然距离相隔不过1公里，但是实际距离要远很多，天安象屿西江悦出行需要绕很大一段路。

其实，天安象屿西江悦、金融街美兰金悦府两个新房项目相隔也不过1公里，配套几乎共享，虽然两个项目产品略有不同，但是却一直在暗搓搓的较劲，置业顾问话里话外都会透漏一下两者的优劣势。

据悉，天安象屿西江悦为今年第一批入市的楼盘，目前已认购结束，将推出建面约82-90㎡洋房,约118-138㎡叠加，均价4.4万/㎡；金融街美兰金悦府预计在第二批次入市的楼盘中，主推建面约89—102㎡户型，预计均价也在4.4万/㎡。

内卷不仅仅只是体现在天安象屿西江悦、金融街美兰金悦府这两个楼盘，而是整个罗店板块，在地铁的另一边，保利云上浔光售楼处，案场置业顾问详细的给小凤凰介绍了项目与西江悦、金悦府两个楼盘的差异。

据案场置业顾问介绍，虽然同属于罗店板块，但是保利云上浔光位于美罗家园大型居住区，目前周边发展已成型，居住氛围更浓厚，无论是交通还是商业、教育，都在1公里范围内。

资料显示，保利云上浔光首开将推出16-18曾装修高层，建筑面积约70-100㎡2-3房，预计销售均价在4.6万/平方米。

总的来说，一圈看下来，罗店板块新房“内卷”无处不在，从售楼处开始：情景样板间、城市展厅、实体样板间轮番上，户外大型广告更是少不了。如此有“诚意”的推销，就是在告诉你：买不买都没关系，欢迎先来看房。

楼市冷热不均

据凤凰网房产上海站不完全统计，2021年至今，罗店板块内共2个新房项目开盘，从开盘去化来看，呈现两极分化的趋势。

建发云锦湾凭借着距离地铁近、周边配套齐全这一优势，两次推盘，认购率都在90%以上，且首开触发积分，入围分为38.58分。

现如今，与建发云锦湾相隔400米左右的保利云上浔光目前在验资中，据销售人员表示，截至3月初，项目验资人数已超过600组。

然而，距离地铁稍远、周边配套待完善的“美兰湖板块”新房又是另一番局面。2021年5月31日，华润卓越玲珑悦府加推391套房源，来自东方公证处数据显示，项目仅有88组有效意向认购客户参与摇号，虽然认购情况较首开略有好转，但是仍不足三成。

时至今日，与华润卓越玲珑悦府一河之隔的天安象屿·西江悦取证入市，在庞大的中介资源支持下，项目仍旧没有逆转局面，认购情况还是有点不尽如人意。

来自东方公证处数据显示，项目仅有95组有效意向认购客户参与摇号，认购率仅为28%。

（回顾：开春探市|天安象屿·西江悦:首开蓄客就上分销 为何依然销售遇阻）

对此，有业内人士表示，目前罗店板块仍以刚需客群为主，购房者主要看中板块房价低、有地铁、配套齐全等优势，因此配套齐全、生活氛围浓厚的美罗大居更受购房者青睐，比如建发云锦湾、保利云上浔光。

反观美兰湖板块的楼盘，诸如天安象屿·西江悦、华润卓越玲珑悦府，虽然有美兰湖的噱头以及教育资源加持，但是距离地铁远，配套不完善，城市界面还一片空白，很难吸引购房者。

规划中的罗店

罗店镇位于宝山区西北部,南与顾村镇为邻,东与宝钢、月浦相依,西与嘉定区相连,北与宝山工业园区、罗泾镇相接。

根据上海2035规划，罗店在升级为中心镇后，将打造综合发展型罗店城镇圈：以罗店镇为中心，辐射罗泾镇和月浦镇，规划常住人口46万人。新规划罗店城镇圈将大力改善交通、生态状况，并加速人口向罗店镇聚集。

然而，经过小凤凰实探注意到，虽然罗店规划很好，但是目前板块发展潜力稍显不足，城市界面还比较空旷，配套资源分布不均，多在地铁沿线。

交通资源方面，板块内仅有地铁7号线一条轨交，7号线在罗店板块共设2个站点，分别是美兰湖站和罗南新村站。另外，自驾的话有沪太路，A30郊环线，月罗公路、S7高速和沪通铁路等城市主干道。

商业资源方面，尽管已有罗店宝龙广场、宝山U天地、上坤上街购物中心等多个商业体，可以满足居民一应生活需求，但是能级都并不高。不过根据规划，罗店未来将建成80万方商业，其中包含13万方的中集金地美兰城商业部分。

教育资源方面，去年8月，宝山罗店镇人民政府与世外教育集团，签署了美兰湖九年一贯制学校委托管理协议。除此之外，板块内还有中福会美兰湖幼儿园、小天鹅幼儿园、贝尔乐幼儿园、利智艺术幼儿园等10家幼儿园；罗南中心小学、罗阳小学、罗希小学、美罗家园第一小学、美兰湖中学、罗店中学等教育资源。

医疗资源方面，板块内有国际和平妇幼保健院美兰湖分院、宝山罗店医院等，能解决居民日常健康问题。

生态资源方面，板块内拥有丰富的景观资源和大片的绿化用地，110亩的美兰湖、36洞国际高尔夫球场、北欧风情街、国际会议中心、各大主题公园绿地等，然而，罗店板块的环境却一直备受居民诟病，板块内的宝山工业园区污染严重，据当地居民表示，中集宝伟工业公司、达克罗涂复工业公司等污染企业经常在夜间排放，一到夜里就闻到刺鼻气味。

产业方面，罗店的产业规划近几年才发力，北郊未来产业园已经在2020年9月20日正式开园，目前入驻的产业基地有上海硅酸盐研究所社会实践基地、复旦大学六次产业研究院创新实践基地、清华大学材料学院社会实践基地等。

其次上海美兰湖中集智城项目开工，定位高端装备制造、海洋工程、云创服务产业，将打造以人为本、产城融合、宜业宜居的智慧型产业集聚新社群。

小结：

从前，金罗店、银南翔、铜江湾、铁大场，知名度最高的是罗店。

然而，时至今日，银南翔已经“逆袭”，成为嘉定首屈一指的存在，新房楼盘更是开盘售罄；反观曾经繁华的金罗店已经掉队，板块内还有一大批新房卖不动，随着规划的逐渐落地，未来能否重回巅峰时期的金罗店，我们且拭目以待。