谢逸枫：未来房企新发展模式在何方？

文/谢逸枫

未来中国房企新发展模式到底在哪里？

这是当前中国房地产迫不及待、刻不容缓地探索、寻找房企新发展模式的首要任务。

三道红线二监管、贷款集中制、集中供地制实施开始，行业经历深度调整和新一轮洗牌。传统房企的发展模式，已经无法支撑上市、非上市房企高杠杆、高债务、高周转的经营、投资、开发发展模式。

现在传统（融资贷款-招拍挂拿地-抵押贷款-合作商垫资-金融贷款-代理商垫资-商品房预售-抵押贷款）的项目投资、经营、开发模式，已经逐渐的暴露出风险，探索、寻找新的房企新发展模式是大趋势。

中国房企发展模式，主要是重资金+重资产的以住宅、商业、综合物业为业务，以高杠杆、高负债、高周转的投资、开发、经营模式，与美国住宅开发模式、日本轻资产模式、新加坡资产管理模式截然不同。

预计至少在这个房地产的资本金制度、土地制度、商品房预售制度、按揭制度、抵押制度、财税制、分税制未完成改革时，房企的高杠杆、高负债、高周转投资、开发、经营模式短期是不会改变的。

寻找房企新发展增长曲线

目前中国房企亟需寻找第二增长曲线。

房地产已经进入存量的城市更新、二手房、旧区改造时代，新建的增量建设规模有限，房企业务由增量转向存量、管理服务并举的时代来临。

国外成熟的房地产开发经营模式显示，城镇化、房地产业发展到一定程度，房企的业务重心，是从前端开发向后端服务和资产管理转移。

房企由开发商向服务商转型，探索新发展模式的房地产代建、资产管理、REITs等未来发展可期。自2021年12月开始，多部委已经七次提出探索房企新发展模式。

2021年12月的中经会议首次提出房地产“探索新的发展模式”，为当下房地产行业发展提出清晰路径。

2021年12月的中经会议、住建部、央行、2022年2月24日住建部、3月5日工作报告、3月16日国金委、银保监会分别提到房企新发展模式。

探索国外房企发展模式

按照中指研究的国外文献发现，国外房企发展模式各有不同，有助中国房企探索新发展模式。

其一是美国住宅开发模式，呈现专业化（投资环节、设计环节、销售环节、管理环节一条龙）、低杠杆（回购外发债券、期权土储、按揭贷款）、高周转（资产周转率）特征。

其二是日本轻资产模式，呈现全产业链布局（代建、销售、租赁、管理）、存量房业务（经纪、出租公寓、包租、托管的出租公寓）。

其三是新加坡资产管理模式，私募基金+REITs与传统发展模式的资金、技术组合，呈现双基金模式（私募基金培育孵化-REITs变现、收取租金收益）、运营管理能力（开发、运营、资产管理）。

其四是中国房企重资金+重资产模式，呈现高杠杆、高负债、高周转的特征。按照这个模式，短期可以继续，长期无法持续，未来房企的定位由开发商向服务商转型，是大趋势。

探索未来房企新发展模式

过去形成的高负债、高杠杆、高周转的模式不可持续，未来房地产开发经营的低负债、低杠杆、高周转模式将会受到鼓励，特别是轻资产模式，是顺应政策方向及行业发展趋势。

预计国家将出台鼓励房企新发展模式的配套措施，将在投资、开发、经营、土地、金融、税收方面对房企探索新发展模式给予优惠和鼓励。

按照多部委对探索中国房企新发展模式的表述看，未来房企新发展模式，主要是低杠杆、低债务、高债转的投资、开发、经营模式。

其一是投资端：合作、股权与资产及项目收购、勾地、代建。

房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。

代建分为两种，一种是政府代建（房企纷纷开展保障房、租赁房、共有产权房、安置房、基础设施等代建业务），一种是商业代建模式（纯收取服务费、资本介入（配资、股权、纯资本）。

代建，有轻资产、低负债、低杠杆、高盈利、高周期特点。而资产管理最大程度的盘活存量资产。REITs是房地产投融管退闭环，促进业良性循环，未来公募REITs试点扩大到商业地产领域。

其二是经营端：自持、经纪、租赁、包租、托管。

其三是业务端：旧城改造、城市更新。

其四是融资端：股权融资、轻资产。

其五是运营端：资产管理。

其六是经营端：多元化。

国内房企多元化模式分别有两两种，一个是基于房地产本身的多元化发展，代建地产、商业地产、物流地产、文旅地产、度假地产、养老地产、小镇地产、酒店地产、物业管理、长租公寓、经纪中介、租赁物业。

一个是跨界跨领域的多元化发展，金融、基金、信托、保险、汽车、机器人、新能源、科技文化、服装、体育赛事、影视、互联网、农业、养猪、食品饮料、医疗健康、教育培训、美容整形、商超百货。