又一个房地产大杀器，解除封印。
是的，限售。
3月23日，哈尔滨市宣布废止2018年出台的限售政策。
原来的政策是：在主城区6区范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。
房子买到手里，3年内不许卖，这就是限售。
这是继郑州之后，本轮调控放松大潮，又一个里程碑事件。
限售，为什么威力这么巨大？
刚需自住一套两套的，限个三年也无所谓，大不了就是改善换房的时间往后推一些。
可炒房的不一样，大家都知道，炒房，讲究的是高杠杆、“快进快出”。
限购，他们可以想办法通过落户、积分、社保的手段获得购房资格。
限贷，他们可以想办法借短贷，第三方高息筹资，推高首付的杠杆。
唯独限售，他们破解不了。
不管从网签开始算，还是从契税日期、房产证日期开始算，限售时间，谁都改不了。
可以说，限售是冻结房产流动性的关键措施。
说到这，大家才能明白哈尔滨取消限售的意义，给其他发布限售政策的城市，打了个样。
话说回来，这一类房价持续阴跌，无法吸引到足够购买力的城市，限售取消与否，其实无关紧要。
跳出哈尔滨看全国，今年，房地产调控明显趋于宽松，已经祭出了四大手段。
第一是首付。
全国在2022年已经累计有16个城市发布了不同内容的降低首付政策，其中有菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、温州提及或者部分提及商业贷款调整首付，另外还有北海、自贡、晋中、南宁、福州等城市提及了公积金首付成数的变化。
第二是利率。
3月份中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，较上月回落13个基点。103个城市中，82城房贷主流利率下调，以这样的幅度来看，3月份的房贷利率，创出2019年以来月度最大降幅。
第三是棚改货币化。
郑州前段时间直接喊出要实施棚改货币化，在3年内完成回迁安置，以货币化安置方式为主。
第四，就是这一次哈尔滨取消限售。
这四大手段，相当于解除了楼市的四大“封印”。
降低首付和利率，解决的是上车门槛的问题。
重启棚改，解决的是购买力问题。
限售取消，解决的是房产流动性问题。
当然，解除封印能有多大效果，尤其是棚改和限售这两个关键措施，重点要看跟进的城市有多少。
郑州的棚改货币化，其他城市还没有公开表示跟进。
哈尔滨的限售取消，目前看，也很难波及长三角和珠三角的核心城市。
信号是一个接一个，可今年的形势，明显和以往每次调控放松时的气氛，不一样了。
购房者，还是不买账。
从贝壳研究院统计的带看数据来看，郑州发布新政后的一周（3月1日-7日）相较于新政发布前一周带看量虽有所增加，但是增幅较小，仅有6%，尚未达到去年12月水平。
中金公司研究部的高频数据，3月首周新房销售面积同比下跌逾四成。
监测的44个样本城市，新房销售面积环比下降14%，同比降幅走阔至-44%（上周-36%），其中超高/高能级和中低能级城市分别同比下降38%和54%（上上周-29%和-51%）。
有成交量，才有人买。
没成交量，就是干吆喝的。
为何这一次购房者出奇的冷静？
原因有很多。
比如，担心开发商继续爆雷，期房烂尾，今天看某创的一个2+2的回售债券，直接跟债权人商量展期两年，这一家家房企的境遇，任谁都不敢轻易再入场。
比如，2022年的情况很特殊，当人口流动依旧受限，信心不足会在上下游行业传导，作为终端的购房者，也是消费者，在这样的环境下，很难再像2015年那样，因为首付、利率、棚改、限售这些利好去买房。
更重要的是，近几年的市场教育下，房住不炒的理念已经深入人心，环顾周围，再看各大城市，哪还有快进快出、刀口舔血的炒房客？
如果往更深层次解读这个问题，不妨再看一份人口数据。
第一财经3月24日的文章，统计了18个公布了2021年出生人口数据的省份，这18个省份中，有一半省份人口自然增长率为负，包括江苏、湖北、湖南、内蒙古和山西均是近几十年来人口自然增长率首次转负。
看这几个典型省份的表现。
相比湖南第七次全国人口普查数据，2021年湖南常住人口减少了约22.49万人，人口自然增长率-1.15‰，出生人口为近60年来首次低于50万。
2021年末，山西全省常住人口3480.48万人，比上年末减少10.02万人，人口自然增长率为-0.26‰，比上年下降1.50个千分点，历史首次转负。
根据2021年1‰人口变动情况抽样调查数据测算，经国家统计局核定，2021年江苏常住人口出生率为5.65‰，人口死亡率为6.77‰，人口自然增长率为-1.12‰，这是江苏年度人口自然增长率首次转负。
河南作为户籍人口第一大省，人口出生率首次跌破了10‰（即1%），为9.24‰。出生人口为92万人，创下1978年以来的历史新低，比2016年下降了36%。
不用再列举数据了。
这些省份里，既有江苏这样的经济强省，也有河南这样的人口大省，还有山西、湖南这样的“腰部”地区。
当常住人口、净人口增长率、出生率都在下降的时候，我们凭什么会认为，房地产一定会重复以往的轨迹呢？
婚房需求，学区房需求，大户型需求，改善房需求。。。
这些五花八门的名词，基础只有一个字：
人。
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