武汉楼市，成交“腰斩”！！！

文末，武汉米宅交流群来了！！！

3月15日，武汉市房管局公布了“久违”（因1月数据没有公布）的新房成交数据。

至于是工作的疏忽，还是有意规避，那就不得而知了。

按常理来说，这种主管单位的数据，当是定期对外公示，唯独2022年1月未曾公布。

有意或者无意已经不是很重要了。

重要的是，这次的数据公布是在慎之又慎的下的极差体现。

1

“腰斩”，比想象中更惨淡

先说供应方面：

武汉房管局数据显示：1-2月，新建商品房批准预售10150套，批准预售面积127.71万平方米，同比减少49.61%；其中，新建商品住房批准预售7792套，批准预售面积85.22万平方米，同比减少57.39%。

对比2021年同期供应数据可以见得：2022年1-2月份武汉新建商品房供应量直接腰斩，尤其是商品房住宅，无论是预售套数还是预售面积同比降幅都超过了57%。

供应量腰斩的背后：一方面地方主管单位在有意收缩供应。控制预售项目的批准，毕竟长期供大于求的市场不利于房地产行业及市场的长期发展。另一方面，开发商在“撤离”这块土地。2021年武汉惨淡的土拍市场已经作出了预警，再加上现金流问题缠身房企开发商，面对市场压力不得不作出“撤离”的抉择。

再说成交市场：

武汉房管局数据显示：1-2月,新建商品房网签销售21690套，网签销售面积242.25万平方米，同比减少31.06%；其中，新建商品住房网签销售16591套，网签销售面积186.83万平方米，同比减少38.73%。

对比2021年同期网签数据可以见得：2022年1-2月份武汉新建商品网签数量急剧下降，尤其是商品房住宅，网签套数和网签面积均下降幅度均超过四成。

值得注意的是商品房的网签数量同比降幅均低于网签面积的跌幅，可见市场对大户型产品没有那么偏好了。新建商品住房跌幅相较于新建商品房整体跌幅而言领跑了五到六个点，可见购房者对住宅更是有一种抵触的心理。

最后说说库存：

武汉房管局数据显示：截至2022年2月末，已批准预售尚未网签的商品住房177968套，面积2063.72万平方米。截至2021年12月末，已批准预售尚未网签的商品住房194942套，面积2262.61万平方米。

2月末的商品住房库存套数和面积相比于2021年12月末均有近9个点的下降。

“去库存”看似取得了一定的效果，可这背后的代价却是用供应和成交的“腰斩”换来的。而对应的效果却是不足十个百分点的缓冲，况且时间消耗了两个月，还挤压了一季度待售项目。

即便是在2022年12月份的这样挤压下，武汉新建住宅的去化周期也超过12月个月了。

可见这种“去库存”的方法显然是走不通的，因为它就如同在堵一个“超级堰塞湖”，溃坝的风险只会有增无减。

当然，说到房地产运行数据“腰斩”，很多无脑的人第一反应就是春节影响。

但这次春节不能拿来背锅。

但凡你的脑子是清醒的都会知道，2021年春节假期2月11日，2022年春节假期1月31日，别说春节假期，就算是到元宵节，从两个月的维度来看春节影响都不是问题。

2

遮遮掩掩，还嫌“脏”

最让人扑朔迷离的是，房管局的“同比减少”分别是31.06%和38.83%，要明显要好于上图数表的38.53%和42.72%。

是统计数据有错漏么？还是说计算方式有所改变？

都不是，之所以同比数据有较大的出入，是武汉房管局在计算2022年同比数据时，将2021年的“预签约”给剔除了，分母变小了，这个降幅必然也会随之有所收缩。

这就很迷惑了，如此操作是个啥意思？

唯一的解释就是：在市场行情好的时候，为了给市场再添一把火，就将预约的网签数也一并统计进去，造成市场过热的“虚火”。在行情不好的时候，为了缓解市场带来的压力，又将预约的网签数给抛开了，造成一种“跌得没有那么狠”的“假象”。

也不能说这么统计计算有问题，没问题的！

在此，只能说是辛苦了做数据统计的工作人员，继续弘扬为人民服务的精神。

同时，也在此给大家做一个提醒，擦亮双眼，认清现实，也包括自己。

要说房地产是个“夜壶”，需要的时候就拿出来尿，尿完了就塞进床底。

那统计数据就是“厕纸”，需要的时候拿来擦屁股，擦完了直接给扔掉，扔完还得去洗个手，因为怕脏，还嫌弃。

像极了爱情，蜜恋的时候什么都是好的，要分手的时候会有一万种理由不合适。

3

坚信“松绑”会到来

更让人奇怪的是，就在春节之后，武汉的某中介还在说还行，成交量还可以。

短期内，对行业，对市场，我们一直并不是那么地乐观，尤其是对武汉市场。

若是再结合一月份数据没公布，二月公布的数据如此惨淡来看。

这没有公布的1月运行数据，越来越像是有难言之隐了。

“等春来”“坐等松绑”，我们一直坚信武汉楼市“松绑”在两会后，但遗憾的是至今迟迟没能等来。