面对开发商“赠送面积”之承诺，如何保护合法权益不受侵害？

“赠送面积”是开发商常用的一种促销手段。但对于开发商承诺的这种赠送内容，很少会写入购房合同中。这就为以后产权归属问题埋下了隐患。从方律师在代理案件中发现：不少开发商在售房时给出购房即赠送车位、私家花园等诱人承诺，但实际上有不少购房者因开发商未能兑现承诺而与其对簿公堂。那如果发生这种情形，法律会保护哪一方的利益呢？

案例一、“赠送面积——送花园”

2019年底，谭某前往一处新开的高档住宅小区看房时，该楼盘开发商向他承诺，购买140平方米的一层楼房，就可以获赠屋前约30平米私家花园。为了打消承诺不能兑现的顾虑，谭某要求开发商将“赠送底层房屋门前30平米花园”的内容写进了购房合同的补充条款，同时将标注了该私家花园的户型图作为合同附件。收房后，谭某准备将花园围起来使用时，其他业主告知谭某，其占用了小区公共绿地，并要求他腾退。谭某认为，他有合同及户型图为依据，属于合法占有，不同意腾退。其他业主遂将谭某至法院，法院审查发现，该花园在规划中属于公共绿地，谭某购买房屋门前并未规划私家花园，最终法院判决谭某构成侵权并要求其腾退。

从方律师认为：根据《民法典》第274条，建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本案中，谭某虽有合同依据，但是该花园在规划上是被包含在公共绿地范围内的，开发商无权将其赠与给谭某，即合同中关于赠送花园的约定无效，谭某不能依据合同主张对花园享有权利。

在此，从方律师提醒购房者，在面对开发商的赠送花园承诺时，不仅要把相关承诺落实到合同中，更要查明开发商承诺赠与的花园部分是不是属于公共部分，开发商是否有权处分。如果确实无法查明开发商赠与的部分是否是开发商有权处分的部分，那就在购房合同中予以明确约定，如果因赠与面积的相关条款因违反法律或其他政策等导致无效，开发商应承担什么样的违约责任。严重违约时，还应当约定购房者有单方解除权。

案例二、“赠送面积——送地下室”

刘先生在西安市未央区某个国内一线品牌开发商处购买一套商品房，收房时与开发商发生争议，委托律师为其维权。经律师调查发现，这个项目一楼户型的售价超过其他楼层近6000元，其实已将地下室的价款暗含在单价中了，但购房合同中却只字未提“地下室”。虽然签订了地下室使用权转让协议，但是该协议并未经过房管局备案，可以说“地下室”是一个黑户，在法律层面也无法见光，消费者花了高价却得到这种没有保障的赠送项目。

从方律师认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

根据《住宅设计规范》，达不到住宅设计规范的地下空间只能按照规划用途用于仓储或库房等，且只有地下空间在整个小区的规划图纸上已经存在时，开发商才有权合法地赠送或销售地下室，否则开发商的赠送或销售行为就是违法的。本案中，房屋购房合同写明“地上33层，地下0层”表明地下没有住宅规划，且地下空间在整个小区的规划图纸上属于避难层，因此无法取得产权。这也就意味着，刘先生实际上以每平米高于其他楼层近6000元的价格购买了地上住宅和没有产权的地下室，掉入了开发商设计的假赠送陷阱中，刘先生遂以欺诈为由将开发商诉至法院。

在此，从方律师提醒购房者，赠送部分的地下室并未经过验收，其质量是否过关都是未知数，而且这样的地下空间在使用时也会有很大的安全隐患。而且《住宅设计规范》要求开发商对地下室的通风、防潮、排水等采取措施，未经验收的这部分地下空间在这些维度上是否达标也很难保障。并且开发商以赠送地下室之名行隐蔽获利之实，受损害的最终还是消费者。

时值房地产行业供销两旺的市场环境下，购房者在选择房屋买卖时应该最大限度的规避法律风险，切实维护好自身合法权益。毕竟，大多数平民百姓为了买一套房把一辈子积攒的辛苦钱都掏空了，这种情况下任何风险都是致命的。如果在购房过程中遇到不解的疑难问题，请找专业律师为您一一解答并给予合法合理的建议，避免掉入一些不良商家精心设计的圈套中。