商业大平层是否值得入手？不得不看的避坑指南

随着年龄、经济的增长，以及国家三胎的放开，通过住宅来改善生活已经是大多数人会去考虑的事情了。

针对不同的时代、地域和不同的人群，改善产品千变万化。不同形态的产品随着时代不断被淘汰，不断更新，合院、大平层、创新叠墅、排屋等一个个产品交替上场。

事实上，针对一般的中高改善购房者，住宅产品永远是入手的第一选择。相比起商业产品，住宅有70年的产权，持有成本、后期交易费用也更低。因此，无论是出于投资还是基础的改善需求，住宅都是最优解。

那么什么样的人会选择购买商业大平层呢？首先明确一点，购买大平层的富人需求与基础改善并不相同，“买大平层相当于买奢侈品”是他们的理念，当我们在精打细算“值不值”的时候，人家只考虑喜不喜欢。对于他们来说，商业大平层除了更好的生活体验，还可以彰显其身份地位。因此，不少没有房票的中产以及富人会选择大平层。

都市大平层确实圆了一些高端居住追求者的梦想，但由于现有的都市大平层仍有许多难尽人意之处。那么，怎么样避坑？挑选适合自己的大平层产品？

城市核心地段，稀缺资源配套

大平层针对的都是高端客户，基本不用每天坐班，但是你的事业无论如何都无法离开城市。以城市核心地段及绝对稀缺资源配套为价值依托，基本是高端商业大平层的标配。

大平层的首要属性是“城市”，身在城市中心，占据着稀缺的城市空间，拥有得天独厚的资源优势，更能够满足高端人群对于舒适生活追求，远眺城市繁华。而核心地段的配套资源，也是远郊别墅没办法做到的。

从近期杭州成交量较高的商业大平层产品来看，它们几乎都有着绝佳的地段优势，坐落于城市CBD，可享受板块内丰富资源。例如位于钱江世纪城核心的IOC潮悦(嘉润公馆二期)，从落地窗就可以看见奥体博览中心和莲花碗，而位于钱江新城核心的滨江万潮星汇，周边则多为高端商业配套，写字楼林立，还可以享受万象城、来福士、市民中心、杭州大剧院等地标级配套。

突出的产品力树立高端调性

毕竟是高端产品，其设计和品质的极致性，决定了是“享受”还是“忍受”，这一点不能忽略。因为只有极致的豪宅产品力，才能让终极改善家庭心甘情愿为千万级大平层买单。

在限价的大环境下，250平方米几乎成为了住宅面积上限，但这显然无法解决富人奢华的需求，而商业大平层，无论是在功能布局、空间尺度、采光通透等方面，都存在明显优势。

尤其是精装修，相比住宅，商业大平层在这方面投入较大，不仅在功能配置上全方位覆盖，而且几乎都会选择国际一线品牌的高端产品。例如钱江新城的君豪ONE53，号称精装修标准25000元/平方米，创下杭州的精装纪录。

大平层的针对人群对产品力要求高的背后，实际上是其对高端调性所展现的身份价值的需求。因此，大平层通过塑造自身强产品力及高端配套服务加载，在市场树立高端调性及豪宅属性，是高端购房者选择的一大原因。

优质的景观资源拥有绝佳视野

在中国十大豪宅的评选体系中，地理位置、自然资源是所有考核维度中较为重要的两项，被放置在考核项目中的前列。在城市核心地段，最有可能兼具的自然资源无非就是湖、河、江。

在上海，拥有着中国豪宅最多的城市，其销售情况最好的顶豪项目几乎都是江景房或者河景房，例如全国知名的汤臣一品，其正对的即是黄浦江，目前挂牌价格在17-24万之间。纽约曼哈顿ONE57顶层公寓价格高昂的根本原因，也在于从顶层公寓眺望，纽约最繁华、最美丽的风景触目可及。

杭州拥有钱塘江和大运河两大河流，还有全国著名的西湖景区，江河湖景观资源优越，周边自然分布有众多高端大平层。沿钱塘江岸，就分布了一系列豪宅产品，可见高端购房者对一线江景的渴望。如钱江世纪城板块的IOC潮悦，距离钱塘江仅450米，面朝钱塘江一面设计了落地窗，可享受全面江景。

从地段到品质到景观，大平层的优势显而易见，但是也同样有着被大家忽略的弊病存在：

交易税金较高，难以脱手转卖

大平层在房屋性质上看，属于高端公寓这样的商业性质，是以多个税种对个人买卖住宅的优惠减免政策就不适用在公寓上了，与住宅相比，商业产品的税负会比较重。

根据相关政策规定，买新房公寓，需要缴纳3%的契税，比住宅的1%高2个点。如果是二手公寓交易，则更为复杂，普通住宅的二手房交易可以不需要缴纳土地增值税，但是商用公寓的二手房交易必须缴纳土地增值税。另外还需要增值税、个人所得税、印花税，各项税费加起来，差不多会达到交易总价的14%左右。因此，如果是公寓交易，税金会比住宅高很多。

此外，想要购买高端大平层的人群针对性较高，购买群体不大。但是杭州目前商业大平层属于存量市场，目前在售的商业大平层项目超过50个，全年供应超3000套，更不用说后续还有大量待上市的商业项目。可以说，杭州大平层目前无论是一手交易还是二手转卖，竞争压力都非常大。如果想要脱手转卖，其溢价空间基本是比较小的。

打政策“擦边球”存在居住隐患

2018年4月24日，杭州市规划部门发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，文件明确“对杭州市区（含十区）范围内拟出让的商业商务地块，增加类住宅的限制要求”。规划条件中均明确写明“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡”。

但在这个政策下，开发商依然可以通过一系列操作，使商业大平层成为类住宅产品。目前的常规做法是，开发商以毛坯写字楼的形式先完成验收，后期再自行装修成类住宅进行销售。而住宅功能需配备的卫生间和燃气也有解决办法。项目验收前普遍会预留污水管道，一般每户会留三个，工验收之后如果要通燃气，不需要经过规划部门，只要向燃气公司提出申请，一般都可以通。

2021年9月，杭州住保房管局就发布过购房重大风险，提醒广大购房者应在购买商品房时谨防七个“凡是”，其中一个就是：“凡是开发企业承诺商业办公项目可以燃气入户的就是风险。”是否通燃气始终存在不确定性，如果是这样，那么杭州大平层的居住属性就被打破了，对于想要自住的购房者来说，还是要考虑到这些潜在弊端。

文章来源:乐居买房