北京楼市全面复苏，刚需适不适合投资大平层？

【西瓜说房】将每周选取讨论度高、代表性强的问题进行回答。
我们力求认真讨论回答每一个问题，以期给每一个购房人所需的帮助！

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Q：刚需适不适合投资大平层？

A：大平层通常是指超过150㎡的大户型，这种大面积户型总价较高；并且这种户型在不同的地段，对产品影响很大，后期涨幅差异也很大。

大平层可分为两类，郊区大平层和城市大平层。

对于郊区大平层来说，总价一般在500-800万之间，郊区改善多以联排、叠拼之类产品为主，总价比大平层要高很多，都在1000万以上，所以郊区大平层反而成了郊区改善型客户的稀缺品，但郊区大平层最大的难点是选房，选不好就会变成老破大，房子就会变得很难出手。

而城市大平层，因城市市区本身的地段、产业等优势，总价都非常高，一般在1200万以上，这个总价在北京选择余地虽然很大，实际选起来又会觉得很少。当你预算在1200w+时就知道了，能看上眼的很少。因为总价越高的买家，对房子各方面要求越苛刻。高总价投资或者自住都需要更慎重，选好了能成为一笔超额价值投资，选不好未来卖出时就知道痛了，如果再沦为老破大，更无人接手。

优秀的大平层，是值得投资的！需要多方面考虑好再出手，避免成为老破大。

顺便给大家种个草，码农的生活终极改善：

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Q：常营的北京新天地可以买吗？

A：常营属于刚需上车的板块。400-600之间可以选。

如果你对学区没有要求，可以回避东西海的学区房，学区会带来溢价；选择朝阳区，朝阳区的学区概念不强，性价比更高，朝阳区主要是产业和小区品质决定了升值潜力。

常营这个板块的价值主要来自距离CBD和望京产业区较近，又有地铁6号线和1号线双轨，距离长安街不远，区域价值还是有一定优势的。

北京新天地这个小区，属于常营板块中为数不多的次新盘。户型从1居到4居，总价从300-1000万的都有，优点是很容易上车；但同时也是这个小区的弊端，塔楼社区，户型杂而多，一共有五期，地域跨度很大，同一个小区距离地铁远近不一，价差比较大。云看房时，不能只是表面看价格，要看房源具体所在的位置、楼层、户型、朝向等因素进行合理定价。

小区户数多，带来的一个问题就是你在卖房时，竞争对手会很多。特别是房价低迷期，卖房会很痛苦。

总结一句话：该小区如果有高性价比的房源是可以入手的。

买房有个最最重要的点，做到这一点，你就已经成功了一半！那就是看准买入时机，在好的时机出手，可以做到买入即赚，买完你就可以躺赢了~

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Q：中海紫御公馆和朝青华纺易城哪个更值得买？

A：这两个小区的区别比较大；中海紫御公馆属于东城区永定门板块，而华纺易城属于朝阳区朝青板块；首先，从区域来说，东西海本身就是北京学区房的三个顶流，有学区房概念的加持；而朝阳呢，也没那么差，朝阳的学区概念不强，价格更亲民。

东城的中海紫御公馆，学区有一师属小和景泰小学两所重点，也有汇文和文汇两所重点中学；而朝青板块的华纺易城是没有学区概念的，它的主要价值来自于距离CBD产业核心区较近，从两个小区的品质来看，也是中海紫御公馆更胜一筹，当然价格也更更胜一筹。

我特意通过我们的内部房价分析系统，利用数据验证了一个结论：在牛市中，中海紫御公馆涨幅很稳定；在熊市中，中海紫御公馆房价也比华纺易城相对更加坚挺；但是好在，朝青属于朝阳区比较优秀的板块，整体表现跑赢大盘。

（具体，买哪个盘的涨幅更高，要看买入的时机选择，这里暂时就不展开讨论了）

如果是这两个小区做选择，只要资金实力允许，不介意学区溢价，优先选择中海紫御公馆的好户型。如果预算有限，又追求性价比，则可以考虑华纺易城。