负利率时代，房子还能保值吗？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

总有人提问：非刚需，买了房也是出租不住，那手中的钱是买房收租金合适，还是买理财产品吃利息？

我既不懂宏观经济也不懂资产规划，所以每次都是没建议。只是提醒一句，西欧美日等发达国家差不多都是零利率甚至是负利率了，存钱不给利息还可能倒交钱，越存越少。

一、

去年底，中国针对欧元区发行了40亿的国债，利率分三档：5年期-0.152%，10年期0.318%，15年期0.664%。也就是说，如果有100万欧元买了中国5年期国债的话，总共要赔7600块。往出借钱还赔钱，中国人恐怕都没听说过，毕竟咱们现在国内5年期的利率还4.75%呢。

可就是这款让人赔钱的国债，一经发行就被抢购一空，订单量是发行量的4.5倍，达到180亿欧元。实在不理解吧，都说杀头的买卖有人干，赔钱的买卖没人干。可在现在的欧洲资本市场上，大佬们抢着赔钱，还不容易抢到呢。为什么？

其实道理很简单，买中国的赔的少呗。如果买欧洲的，目前主权债评级最高的就是德国，5年期的利率为-0.764%，和咱们的-0.152%相比赔的更多。那对于那些手握大把外汇没地方投资的国家来说，反正怎么都是赔，自然得选赔的少的。

二、

据说这几年广东江浙的保险柜厂商都赚翻了，全是挣出口外销的钱。而且看数据，不少厂家还在加产能，估计下一个目标是赚中国人自己的钱。

因为中国原央行行长周总在2019就说过：中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。这句话的意思谁都明白吧，也就是中国早晚会进入负利率时代，不可避免，只能尽量往后拖。

同样在2019年，大概是年底左右吧，银保监会约谈了13家大型保险公司，要求立刻停止销售利率为4%以上的年金险。要知道这种产品可是保险公司的主流产品啊，网红险，一旦停掉，各家公司的业绩都受到大幅影响。

可是，从国家的角度来说，这种产品必须停，因为风险太大。谁也不能保证以后理财产品的收益能超过这个比例，甚至是绝不可能超过。那如果保险公司销售的过多，到时候就会出现巨额亏损，惹出的风险谁也无法承担，所以才紧急制止。

所以保险柜厂商都在赌，赌一旦负利率真的实施，那保险柜就会跟冰箱似的进入千家万户。前些天听朋友说，他家楼里新搬来个邻居，装修时在墙上掏了好几个跟狗窝大小似的窟窿。他开始不明白这是什么风格，装修工人也不懂。但后来琢磨估计就是装保险柜的暗门，给负利率时代存钱准备的。

三、

且不论是买房合适还是理财产品合适。只说这如果真的负利率了，那所谓的理财产品还能有收益吗？

日本现在5年期的存款利率是0.005%，万分之五。那打个比方吧，如果将来中国也一样，那要想靠利息来维持生活的话，打个比方每个月5000吧，一年6万，不算高吧。可这就需要存1200万块钱才行，卧靠，真要是有1000多万那还存银行干嘛，干脆吃了喝了不香吗？

那问题来了，自古以来都是借钱要有利息的，怎么到现在竟然有赔本的买卖？其实也不难理解，商品价格是供需关系决定的，物以稀为贵，东西越多越不值钱。而利率就是钱的价格，市场上钱越少，借钱越难，那利息才会高。现在国际上之所以零利率负利率，那就是因为他们的钱发的太多，多到不值钱，多到贬值的地步了。

那他们的超发真的会影响到中国吗？肯定的，既然是自由贸易，既然要发展一带一路，那人民币就肯定早晚走向国际化。而任何一个国家的超发程度，不仅决定于本国央行的贪婪，也取决于相关贸易国的贪婪程度。如果美元持续的贬值，其他国家不跟进的话就吃亏了，等于眼看着他们用不值钱的钱来换走我们值钱的货币与商品、资源。

那中国的存款为什么还有利息？同样道理，因为我们的超发还不严重，远远没到他们那种撒币的程度。另外，之所以现在人民币受冲击还不大，那也是因为还不是国际货币，不能自由兑换，所以还能把“热钱”尽量挡在境外。但是，存款是有名义利率和实际利率之分的，名义利率虽然高，也并不意味着钱不贬值。

这就相当于两家公司都发饭票，本来约定是价格相等，都能互相到地方食堂去买包子。但有一天对方公司不讲武德，给员工发了双倍的饭票，那如果不对他们进行限制，分分钟就把咱们食堂的包子给买光了，那咱们吃什么，拿着一堆贬值的饭票儿有个屁用？

所以，中国现在是尽量防范贬值的美元等外币来冲击国内市场，为了老百姓的钱不过快的变毛而努力。但这也坚持不了太久，毕竟他们滥发的太多了，而资本是水，会见缝就钻的渗透的，因此只能是延缓，不可能完全阻止。

四、

那如果负利率了，房价会怎样？

其实谁也说不好，只能说从短期来看，房价或许会上涨。因为既然钱不值钱了，那比如会有一部分流入其他的资本市场，总得有个出处。流到哪里，哪里的商品价格就会上升。就像前边说的国债，只要流入中国市场，中国的国债价格就上涨。那在国内来说，进入股市指数涨，进入楼市房价涨，大水漫灌那就什么都涨。

商品价格是由供需关系决定的，而在供给不变的情况下，需求如果增加就会涨价。而在任何一个经济体中，钱、货币、信贷才是真正的需求。这就像你本来不想花钱买东西，但兜里突然被塞进一堆钱，很难控制住花钱的欲望。而只要是花钱，那就推动了商品价格上涨，钱越多，商品也就涨的越多越快。

但从长期来说，超发肯定不是好事儿，透支了商品价格的上涨，早晚撑不住会跌下来。疫情爆发这两年来，几乎所有国家的房价都上涨了，不是好事儿，早晚有暴雷的，只不过现在都是过一天算一天罢了。

五、

既然是钱都不值钱了，房价又在上涨，那欧美这些人为什么不去买房，偏偏要买咱们这赔钱的国债呢？

这就是问题的关键了，之所以他们宁可赔钱也不炒房，就是知道风险大。所以宁可把钱赔着存到中国，也不敢在本国或国际上炒房，因为或许赔的更多。

利率越低，资本越懒惰。不是资本家不追求利润，而是他们要控制风险。小额资金还好办，相对流动性强，巨额资本的推动力强，但想及时撤资却并不容易，尤其是在风险大的市场里，弄不好就把自己套进去。资本之所以购买中国的负利率国债，那是因为真的找不到其他更低风险的投资市场了。

因此，虽然负利率从表面看会推高房价，但如果真的出现癫狂炒房的状况，那风险是无法控制的。也奉劝想炒房的人，适可而止，控制风险。国家政府在努力的控制房价，作为个体别跟着起哄添乱。谁都知道有风险，但谁也不知道风险的巅峰在哪里，一旦被套，万劫不复。

仅供参考。

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