*本文转载于同海投前微信公众号。
城市选择是房地产投资无法回避的命题，对于开发企业来说，选对了城市投资就成功了一半，对于投资机构来说行业将逐步由债权投资向权益类投资过渡，城市判断和产业研究能力的重要性也是不言而喻的。所以我们一直不断强调要重视城市选择和产业研判的问题，而且要越来越重视。
在市场震荡阶段，城市的表现是严重分化的，这种分化实际反映的是资金对城市发展潜力的认可度，所以越是在下行阶段越是有助于我们看清楚每个城市的本质。
一
优秀的城市仍然“一枝独秀”：
以杭州为例
2019年-2020年，杭州商品住宅成交量的复合增长率高达28%，要遥遥领先于同为省会城市的南京、成都和合肥；从成交均价的层面来看，杭州6%的复合增长率并不算非常突出，但这主要是由于强限价管控的影响，其实仍然是一个不错的表现。
表（1）：2019-2021年杭州及其他新一线城市量价表现分析
数据来源：同海投前整理
2021年下半年，在行业整体快速下行的阶段，杭州的市场也受到了一些影响，开盘去化率从2021年6月的90%左右，逐步下滑到了60%左右，而这样的开盘去化水平在同梯队的城市中仍然是名列前茅的存在，同期同为省会城市的成都、南京、合肥的开盘去化率已经下降到了50%左右甚至以下的水平，谁更抗跌已经一目了然了。
图（1）：杭州及其他省会城市开盘去化率表现分析
数据来源：同海投前整理
市场供不应求，狭义和广义供需比均较低，库存累积风险较低。
我们选取的省会城市狭义供需比相对都处于比较低的水平，杭州2021年的狭义供需比仅有0.68，可见供不应求的特征是非常明显的，这背后反映出来的是市场旺盛的需求。
狭义的供需比的局限在于往往只能反映市场当下的供需环境，但对未来的供需环境，潜在供应没有很好的反馈，所以我们提倡要更多的关注城市的广义供需比（当年宅地成交/当年住宅成交）。
可以发现在切换到广义供需比之后，其他省会城市的供需比都有明显的提升，尤其南京广义供需比已经达到了1.53，这表明南京在未来的一年内很可能会面临较大的去化压力和库存累积风险，反观杭州2021年的广义供需比仅为0.74，要远低于其他几个同梯队的省会城市，可见杭州起码在未来一年内的去化压力和库存累积的风险都是很低的。
表（2）：杭州及其他省会城市供求比表现分析
数据来源：同海投前整理
备注：狭义供需比：当期住宅供应面积/当前住宅成交面积，反映市场当前供求环境
广义供需比：当期土地成交面积/当期住宅成交面积，反映未来市场的供需情况
产业发展和人口吸附的能力是杭州市场“一枝独秀”的核心因素。
表（3）：浙江省2020年各地级市GDP及名义增速
数据来源：同海投前整理，统计年鉴
杭州GDP长期位于浙江省榜首，实力雄厚，2020年GDP规模高达1.6万亿元，即使在疫情条件下，仍保持4.77%的较高速度增长，远远领先于其他城市
杭州宽松的落户政策为杭州带来大量人才，2020年人口净流入规模高达382.67万人，根据十四五规划，至2025年拟引进人才规模将达到335万人，相比2020年增长50万人。
二
不好的城市再优秀的房企同样被“教育”：以安庆为例
房企以价换量，均价下滑明显
图（2）：2021年1-11月安庆市区供求量价表现情况
数据来源：同海投前整理
下半年开始，安庆市场急转直下，房企普遍开始以价换量，2021年11月成交均价较8月份同比下滑了近10%。
项目开盘去化率普遍低位运行，品质房企同样难逃开盘失利的命运。
表（4）：2021年典型外来头部房企及本土龙头房企开盘去化率
数据来源：同海投前整理
开盘去化率：开盘当天去化水平
2021年下半年开始，安庆整体开盘去化水平明显下滑，各项目去化率普遍降至50%以下，甚至有些项目的开盘去化率在20%以下。在这样的环境下，即使是品牌房企同样无法独善其身，比如中海的都汇滨江项目开盘去化率仅有33%，碧桂园与中梁合作的东方印项目去化率甚至仅有15%，基本是属于开盘不利的典型了。
人口持续流出致内需不足叠加棚改的退潮是安庆市场长期缺乏支撑的主要因素。
人口持续大幅净流出，2020年人口净流出规模大幅上涨至110万人左右，产业基础薄弱，人口吸附力弱。
图（3）：2016-2020年安庆全市常住人口规模及净流出情况
数据来源：同海投前整理，统计年鉴
棚改红利减退，市场内需乏力。2018-2020年共涉及4.6万户棚户区房源改造，货币化安置带来大量的购置需求。2021年棚改红利减退，内需乏力，以返乡置业及下辖乡镇客户为主，购买力不强，价格敏感度高。
表（5）：2018-2021年安庆全市棚户区改造计划
数据来源：同海投前整理
三
优秀的城市即使短期受困，但政策一旦放松就会反弹：以苏州为例
受政策严调控影响，苏州市场目前处于缩量调整阶段。
图（4）：2021年1-11月苏州市区供求量价表现情况
数据来源：同海投前整理
苏州执行严格的四限政策，尤其是限购和限售方面不仅压制了投资需求，还在一定程度上误伤了刚需购房需求，导致新房成交量持续走低，11月成交量仅60万方，相比6月缩量近40%。
但我们认为苏州作为经济最强地级市，未来发展潜力巨大，一旦政策端有所放松恐有大幅的反弹可能，主要基于以下两点的考虑：
第一：苏州产业经济发展及人口吸附力（尤其是人才吸引力）在全国都属于名列前茅
2021年苏州市GDP规模达到2.27万亿，仅落后于北上广深和直辖市重庆，称之为“经济最强地级市”毫不为过，下辖的昆山、太仓、张家港等县级市均为全国百强县的头部城市，经济实力远超一般的地级市。
从人口吸附方面来看，苏州人口净流入规模长期位于江苏省榜首，2020年净流入530.5万人。苏州目前正处于产业转型升级阶段，人才加速集聚，年均增长率均在5%以上，由此带来大量潜在购房需求。如2020年引进数字产业，与华为、腾讯达成战略合作。
表（6）：2015-2020年苏州各类型人才增长情况
数据来源：同海投前整理
第二：苏州市场在政策放松阶段的快速反弹有迹可循
2015年苏州3.30新政后（二套首付降至4成），政策面全面放宽，楼市从2014年低迷中快速回暖，量价齐升，2016年6月成交均价同比上涨高达47.76%。
图（5）：苏州2014.1-2021.11成交量价同比变化情况
数据来源：同海投前整理
所以我们认为诸如苏州这样，基本面突出，人口吸附力较强的城市中长期来看并不缺购房需求，短期的市场需求主要受到了政策压制，一旦政策端有所松动，比如利率下降，限购限贷松绑等，市场会很快出现明显的反弹，如果能提前在这样的城市做好布局，相信会有不错的收益回报。
整体而言，我们认为未来城市之间房地产市场表现的分化仍将持续，甚至会更加的极端，而市场分化背后其实是城市之间人口、经济、产业发展差距的体现，所以我们建议投资机构在城市选择阶段要重点关注经济发展速度较快，人口持续流入的城市并长期深耕。
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—盛松成解码宏观—
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