屡创历史新低的深圳楼市，屡创历史新低

　　这当然不是废话，这是正在发生的深圳楼市。

　　官方数据显示，2月份的深圳二手房，只成交了872套，成交面积为8.17万平，同比大跌约77%。

　　关键来了，

　　这是自2007年以来，深圳二手住宅的月度过户量首次跌破1000套，创下近15年来的历史新低。

　　而来自深圳房地产中介协会的统计数据显示，2022年2月，全市二手房网签套数906套（含自助），同比下跌83%，环比下跌43%，同样不过千套。

　　实际上，2月份这个二手房网签量，更是创下了深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低。

　　如果不是2月的最后一周，深圳全市二手住宅共成交327套，环比第三周增长了17.6%，恐怕数据要更难看。

　　一句以往常用的“网签数据有滞后性”，已经很难说明这样的情况只是个例，更加难以服众，

　　要知道，深圳楼市上一次创下历史新低的时候，真的还是在不久前的上一次。

　　温馨提醒：同样是来自深圳房地产中介协会的统计数据，在2020年，深圳二手房曾在当年7月份创下月度网签量（含自助网签）的历史高点，达到了21317套，创下历史新高。

　　仅用数据对比来看，21317套，是今年2月份成交906套的23.5倍。

　　换句话说，就在这短短两年时间，深圳二手楼市所经历的最疯狂的成交巅峰和最低迷的成交低谷，竟可以有23倍之差。

　　更有趣又无奈的一个现象是，从去年下半年深圳楼市开始下滑、持续低迷以来，

　　整个深圳楼市就一直在喊比如“已经没有更低”了，喊“黎明前的黑暗”了，喊“深圳要迎来绝地反弹”了……此类声音未曾停过，

　　可然后呢？

　　01，

　　悲观的楼市里，

　　发出大多数乐观的声音

　　一鼓作气，再而衰，三而竭。

　　首先，从市场规模来看，2007年至今，确实没有一个月份的二手成交量低于1000套，

　　其次，从市场容量来看，深圳这座城市，最新常住人口是1756万，15-59岁人口为1396.60万人，占79.53%，比全国高16.18个百分点，比广东省高10.73个百分点，深圳依然“年轻”，且处于旺盛的“人口红利”期。

　　至于地产中介，记者查询了《2021年深圳市房地产中介行业年报》，年报显示截至 2021年12月31日，深圳备案分支机构（地铺）共计3125间，尽管2021年新增备案地铺311间，但数量同比仍下降17%，而个人会员则有59308人。

　　就按3100家地铺和5.9万从业中介算，这个2月份成交的906套二手房，店均开单量为0.29套，人均开单量为0.01套，也就是只有1.5%的中介有开单。

　　有观点认为，2月份这么低的成交量一定不正常，并且，疫情的冲击在深圳贯穿前年前后，2个月来疫情明显扩大，很多小区和办公区开始封闭，甚至有的区域过户登记点也暂停营业。

　　所以，2月份的数据不是真实的数据，也不需要拿这个数据来看待市场。

　　再看房价，

　　2月21日，国家统计局公布2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据，1月份，深圳1月二手住宅价格环比下降0.5%，同比下降1.5%。

　　据了解，深圳二手住宅价格同比下跌的情况比较罕见，自2012年1月以来的121个月中，仅有12个月份同比下跌，而此外的109个月均为上涨。

　　来到2月，深圳中原2月份的月报数据显示，从监控的样本房源的涨跌区间上来看，2月份深圳的二手房源价格变动幅度在-10%到10%之间，有50%的样本房源跌幅在0%-5%之间。

　　乐有家门店成交数据显示，2月二手住宅成交均价环比下跌0.39%，同比下跌2.01%，处于平稳状态。

　　同时，乐有家门店数据监控到，2月的深圳全市二手住宅挂牌均价环比持平，具体到片区上，仍多呈现环比微跌的态势，只有极个别片区挂牌价环比上涨。

　　深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，按照目前的情况，二手住宅价格环比继续下跌的可能性还是存在的。

　　同时，这个2月份，深圳新房市场同样冷清，无住宅项目拿预售，无住宅项目开盘。

　　统计数据显示，2月份的深圳一手住宅网签1959套，环比下跌45%，同比下跌43%，是近24个月里的最低值。

　　上一次深圳一手住宅网签量低于2000套，还是2020年2月疫情初爆发，全城居家办公的时候。

　　而当我们面对已经不能再悲观的深圳楼市，能做的，似乎也只有乐观一点了。

　　乐有家月报分析指出，深圳二手楼市交易量已经进入了底部区间，不大可能再跌，未来将逐步回温到正常交易状态。

　　深圳房地产中介协会发文认为，市场行情可能已“触底”，正所谓否极泰来，在保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性前提下，短期内，小范围、有限度地恢复行情仍是可期的。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从上门量、带看量看，2月中旬二手房市场已经有明显上升，预示着楼市在探底、触底和缓慢回升，深圳楼市的“小阳春”一定回来的，不会缺席，只会迟到。

　　02，

　　疫情下的一二手恶性闭环

　　深圳楼市不是“死猪不怕开水烫”

　　当然，除了“即将反弹”，还有一种观点和声音是，有不少人认为，“无所谓了，深圳楼市这一两年也就这样了，已经是死猪不怕开水烫。”

　　可是，怎么敢说不怕开水烫呢？

　　当下，如果把这一年来指导价调控下的深圳楼市比作死猪，那这把开水无疑就是疫情，

　　深圳中原月报提及，深圳节后疫情逐渐蔓延，政府管控趋严，导致2月无住宅项目供应，二手市场也是如此，不少小区被封，客户看房意愿也不高，成交再创新低。

　　而进入3月，没有什么疑问的是，深圳此刻是全市上下正“以空间抢时间”的抗疫状态，并且时间周期均未可知，至于去到“救楼市”的层面，当然不仅不会是当务之急，甚至不会是这座城市的第二第三要务。

　　中原认为，整体看，疫情成为深圳市场的重要主导力量，3月市场能否复苏，还要取决于疫情是否能够得到有效控制。

　　一方面，深圳中原统计，进入3月份，深圳预计将有24个新盘项目计划入市，然而就在这个3月，疫情下能否安全、顺利入市，是需要打个问号的，不可抗因素实在太强。

　　更重要的是，二手房市场表现持续弱势的话，对新房市场的制约也会很大。

　　此前深圳楼市购买力旺盛，主要是一二手房价格倒挂，导致的打新热潮。直到现在，尽管价格倒挂还存在些许，但对未来市场预期早已没那么乐观了，打新也就只是索然无味的两个字而已。

　　这几乎成了一个恶性闭环。

　　03，

　　不是创了新低就必须反弹

　　那个隐形的“指导价”已经回不来了

　　有没有一种可能，深圳市场行情真的已经“触底”了？

　　或许，跌破一千套的二手市场是触底了，但是，整个深圳楼市接下来还有多少个“历史新低”？

　　没人知道，也没人敢想。

　　3月第一天，郑州限购、限贷政策均得到放松，别人吹响救市号角，不关深圳楼市的事，

　　而至于一些譬如“深圳不再严查首付款来源”的谣言，更是懒得辟谣、甚至不应该出现在当下这个市场之下的声音。

　　深圳人心里仍旧再清楚不过的就是——

　　其实，2月份的这个成交量，所谓的成交新低，尽管没有更低，但无论怎么渲染，也无法换来调控的放松，更不会是深圳调控放松的原因、不会是深圳楼市向好的原因。

　　实际上，哪里救市，都和深圳没有必然联系，深圳房价这十年来每一轮的暴涨，也不是受其他那座城市的楼市政策而带动起来的。

　　长期以来，在深圳买房，其实是有一个隐形的“指导价”的，那就是人的心理预期、市场预期。

　　预期放在任何买卖情况下都是正常的，只是到了近些年的深圳，却慢慢演变成了一种稍显极端的“我只能接受涨价”的预期。

　　深圳二手房之前之所以那么火爆，房价不断往上抬，甚至业主抱团涨价，正是因为这座城市里的人，买房、抢房是出于一种极端的追涨。刚需怕上不了车被落下，炒房怕下手慢了赚不到快钱，

　　而这样的一种市场和心理，在冷静下来甚至是冰冻之后，要再回暖，是非常难的。

　　无论是限价的一手房还是指导价的二手房，以及疫情影响下的经济预期，当城市里的很多购买力觉得还能买得到更便宜的房子，就不着急入市、不会入市了。

　　所以，怕的是，等到开水烫完，这只死猪就彻底没人要了，我这张旧船票，也已经不想登上你这艘破船了。

　　——END——