被指“偷换沙盘”“园林减配” 中海京叁號院遭遇业主维权

央广网北京3月1日消息（记者 门庭婷）2021年7月，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，开启了为期三年的房地产市场整治行动，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

同年8月，对开发企业过度装饰样板间、过分美化楼盘展示，导致购房群众产生“货不对板”“严重减配”的问题和意见，北京市住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。

重拳打击之下，仍有个别企业出现类似问题。购房者小慧（化名）近日就向记者投诉，她依据售楼处沙盘等物料展示所购买的一处房产，售楼处搬迁后，沙盘也变了。“我现在真不知道，我花了1000多万买了个啥样的房子。”

超千万买房 数月后发现开发商更换沙盘、园林设计大变样

让小慧“闹心”的房子，是位于北京亦庄开发区，由中海地产开发的中海京叁號院项目。据小慧介绍，2021年4月，即该项目首次开盘后月余，她花了近1200万元，购买了一套168平方米的房子。

小慧房子买到手后，中海京叁號院售楼处进行了一次搬迁。虎年春节前夕，小慧与爱人刘先生到新售楼处了解一下房子开发进度，参观新的样板间。来到新售楼处后，小慧发现，变化的不仅是售楼处的地址，他们买房时的重要依据之一——沙盘，也变了。

小慧向记者出示的对比照片显示，他们买房时看到的沙盘，水景和地上景观构筑物丰富，而新沙盘上的水景和地上景观构筑物“消失的消失”“缩水的缩水”。比如：原沙盘上7号楼南侧设有儿童游戏下沉广场、钢结构镂空鸟巢家长看护交互空间、雕塑小品、缓坡钢结构景观桥，到了新沙盘上全都消失不见了，取而代之的是一些休息座和娱乐、健身器械；原3号楼、4号楼南侧主景观也发生改变，原来水景环绕的曲线架空社区交互空间缩小，一层设置的临水休闲座椅、躺椅没有出现在新的沙盘上，屋顶设置的休息散座、躺椅和两处从地面穿出屋顶圆洞的特色景观树也不见了。

（原沙盘7号楼景观图，受访者供图，央广网发）

（新沙盘7号楼景观图，受访者供图，央广网发）

从事房地产产品研发工作的刘先生认为，沙盘上景观配置的改变，实际上是开发商为了降低成本进行了“减配”。

去年，北京市住建委发布了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。通知强调样板间“所见即所得”的同时，还规定：开发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。

这就意味着开发商在售楼处所展示的沙盘与日后社区建设高度关联。沙盘更换、社区园林设计改版，开发商却未告知，一气之下，刘先生就将自己在新售楼处所见到的情况做成了一个13页、名为《中海京叁號院景观降标沙盘对比》的PPT，发到了一个名为“京叁实名认证群”的中海京叁號院业主群内。

月内4次前往售楼处沟通 开发商发“律师函”警告

看到刘先生在PPT中的“解析”，群里意识到开发商可能存在减配问题的业主越来越多。业主们认为，如果存在园林减配问题，不仅可能影响他们未来的居住体验感，还可能影响后续交易价格。

其中，约二三十位业主及家属约定于大年初四（2022年2月4日）来到售楼处，要求项目领导就“中海京叁號院替换沙盘、景观成本减配问题”给出解释。结果被售楼处工作人员告知，处于春节假期，领导正在休息，不在项目。

（业主手写诉求函扫描件，受访者供图，央广网发）

没有见到相关负责人，小慧及参与的业主代表们，便联合线上人员召开了一个在线会议，写了一封《诉求函》，要求下周末与项目总和营销总会面，然后各自离开。

到了2月12日（周六），业主们又一起来到售楼处。据小慧说，当日接待他们的4名中海工作人员强调，沙盘和宣传资料都有免责声明，沙盘确实有更换，去年4月份和今年1月份的沙盘照片（刘先生所拍）都是概念展示，不是最终规划方案。小慧认为开发商的这种做法非常不合理，“这就相当于我明明买了双皮鞋，你给了我一双拖鞋，我也得认”。而事实上，依托宣传资料卖房曾经是中海的“杀手锏”。其藏峰系开篇作品中海甲叁號院最初销售时，就以“靠图纸卖豪宅，成交20亿”而名震京城。如果图纸只是“概念展示”，那购房者能依靠的，仅余对开发商品牌的信任。

业主没有得到想要的答案，接下来，中海主动促成了双方的第三次会面。小慧表示，2月14日，中海的销售找到了部分业主代表，表示要解决问题。因为见面时间是周三（2月16日），多数人都要上班，在业主群内商定后，就由包括小慧在内的6人代表业主前去了解情况。

在业主提供的现场录音中，当天中海方面表示更换沙盘、改版园林方案的初衷是为了让整体景观效果更好。在交谈中，中海方面就业主指出的问题给出解释。以儿童区为例，中海方面称，更改方案是因为原有设计方案没有对儿童活动区按年龄段分区，没有设置器械放置点，儿童玩的地方比较少，更改后的方案将儿童活动区分为0-3岁、3-6岁、6-9岁三个年龄段活动区域，设置了欢乐秋千、休息坐凳并引入了进口健身器材，相当于去掉了原来不实用的部分。中海方面表示，中海在亦庄还有新的地块，中海京叁號院是按照标杆项目打造，“减配能减出多少钱，中海不差这点钱”。

但对于“中海没有减配、新版园林方案是对老版的升级、优化”的说法业主并不认可。2月19日，三四十位业主再次来到售楼处谈判，但双方仍未达成一致意见。

而就在双方处在僵持状态时，小慧没想到一封发给她的律师函已经在路上。2月22日，小慧收到了由中海亦庄智慧置业有限公司（中海旗下中海京叁號院项目开发公司）委托相关律所发出的律师函。律师函称，小慧在相关短视频中指责中海京叁號院存在夸大宣传、偷换沙盘、公区减配等严重问题，在微信群发布对项目负面评价，组织号召其他业主进行现场维权，在售楼处举牌等严重影响公司正常经营，导致相关社会公众对项目情况产生了误解；要求她收到律师函后3日内删除全部侵权内容，并不得再次出现类似侵权行为；要求她通过司法等合理途径正当维权。

对此，小慧表示很无奈。在她看来，中海的做法就是“店大欺客”。

此外，小慧还向记者表示，中海京叁號院还存在政策明令禁止的捆绑销售行为。她介绍，在他们购买中海京叁號院时，必须购买相应的“精装包”。“精装包”分为“新中式”和“酒店风”两种类型，同样是168平方米房源，“新中式装修包”要比“酒店风装修包”便宜约20万元。小慧表示，邻居告诉她2021年2月份购房还可以在两种精装类型中自由选择，但到同年4月份她买房时却只能购买“酒店风”的装修包了。

就业主反映的相关情况，记者于2月25日致电与小慧对接的中海京叁號院相关工作人员。对方表示，中海方面有专门对接此事的新闻发言人，可以留下联系方式，相关发言人会给予回复。但截至发稿日，记者并未收到中海相关负责人的回复。

中海北京遭遇维权非首次 曾有项目因电梯井违规被拆除

据记者了解，中海京叁號院所在地块是中海于2020年8月3日，通过公开招拍挂的方式以79亿元的价格、约23.44%的溢价率摘得，建设用地面积约8.5万平方米，建筑控制规模约20.15万平方米，住宅容积率为2.5。项目于2021年2月28日取得预售证，规划有998户，目前已经实现网签的有431户，成交均价为66867.27元/平方米。

一经推出，中海京叁號院就打出了“藏峰新作 御界而生”的旗帜。在宣传中，中海称藏峰系是“安放中海豪宅作品的产品系，甲叁號院是开篇，重新定义西三环内城的高度”，中海京叁號院则是“承甲叁號院，续亦庄新作”。宣传资料显示，中海京叁號院“汲取了劳斯莱斯工科匠造、华尔道夫场景营造以及中央公园的消隐艺术概念，用简洁利落的线条勾勒出富有几何精神的外立面造型，呈现出独特全玻璃幕墙时尚艺术立面，是迭代诠释藏峰系的第二个可以惊艳市场的时代作品”。

（某社交平台投诉留言截图，央广网发）

而随着京叁號院维权信息在社交平台、短视频平台发布，网友对中海的新一轮吐槽也开始了。有网友戏称：中海“藏峰系”变“藏刀系”，给业主“砍”哭了。还有网友表示，现在买房跟赌博一样。当然，也有网友表示，中海回迁房盖得挺好，物业也不错，自己家这边目前没什么问题。

不过值得注意的是，中海在北京的项目已经不是首次遭遇维权。中海寰宇天下、长安云锦、金樾和著、中海丽春湖墅、瀛海府、中海寰宇时代、中海望京府等多项目因“货不对板”、装修质量有问题等遭遇维权。其中，由中海操盘的瀛海府在交房后，业主才被告知电梯间是违建被拆除，遭遇业主维权。彼时中海则表示，会以等价配套设备和抵消物业费的方式向拆除电梯间的每户购房人补偿15万元，如果购房人不接受，可以去法院起诉解决。中海一度被调侃陷入“交房即维权”怪圈。

就免责声明、沙盘更换、园林减配等问题，记者采访了北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师。王佳红表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条显示，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但如果开发商就商品房规划范围内的房屋及相关设备设施作出的说明和允诺是具体确定，并且对购房人购买房屋以及房屋价格的确定有重大影响的，仍然会被视为合同的组成部分。所以，即便是开发商有免责声明，如果宣传资料等对购房人签订合同和房屋价格有重大影响，也是要有法律效力的，不会因为有免责声明就能免除法律责任。

王佳红指出，对于沙盘更换问题，按照合同履行的诚实守信原则来说，开发商应该告知业主。同时，她表示，对于园林减配问题，如果购房人有证据证明开发商存在虚假宣传的情形，可以向市场监督管理局要求查处，最后由政府行政机关对虚假宣传的行为作认定，来进行行政处罚。同时，购房人也可以基于此向开发商主张赔偿，满足特定条件时，可以主张退房。如果开发商存在违反规划等情形时，购房者可以找规划行政主管部门要求查处，由规划行政主管部门对开发商违反规划的行为来进行认定并处理。

对于中海京叁號院业主维权的进一步动向，记者将持续跟进。