节后至今，房地产几乎每天一个利好消息。
各位，想必也麻木了。
很多人，还是在重复着那句话：该不买，还是不买。
就说最近这两三天吧，风向越来越急，信号越来越强烈，我简单汇总一下，再聊聊我的看法。
1，房贷利率，超预期下调。
按理说，在央行连续降准降息之后，在银行开年房贷额度充足，不用担心限贷“两条红线”的前提下，房贷利率走低，完全是意料之中的事。
可没想到：下调幅度如此之大，波及的城市如此之广。
南方日报报道，自2月21日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
随后，这家报纸的记者，从四大国有银行官方渠道证实了利率调整。
紧随其后，交通银行、广发银行等银行也在同日下调房贷利率。邮储银行则宣布，自2月22日起下调房贷利率。
工农中建、交行、广发、邮储，七大银行同时行动。
广州作为珠三角热点城市，历来是全国房贷利率的“风向标”。
贝壳研究院报告指出：今年2月，其统计的全国103个城市房贷交易数据显示，有87城房贷主流利率环比下调。
其中，惠州、中山、呼和浩特首套房贷主流利率下调幅度较大，达到30BP，重庆、南京、绍兴下调25BP，无锡、温州、常州下调20BP。
一次直接降几十个BP，这可是多年未见的房贷利率下调幅度。
不管怎么说，从去年底到现在，这么大幅度的全国性房贷利率下调，对购房者总是一件好事，百万房贷能少还十几万的利息，很划算。
2，低门槛买房，在各个城市开始蔓延。
继山东菏泽等地宣布最低首付比例可执行20%后，2月21日，澎湃新闻报道，驻马店部分一手楼盘首付比例也已下调至20%，另有部分项目推出首付分期活动，最低订房首付仅需2万元左右。
据易居研究院智库中心的监测数据，截至目前，全国至少已有7个城市出现了首付比例下调的情况，其中包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡、南宁，以及商业贷款下调首付比例的四个城市，即菏泽、重庆、赣州、佛山。
降首付，是最简单粗暴的，提振楼市购买力的办法。
100万的房子，首付30多万，买不起是吗？
好，把首付比例降到20%，20万首付，家里随便凑凑，找亲戚朋友借点，月供多还点，就能买一套新房，要不要考虑一下？
这种低门槛的购房政策，实质上，是增加居民的购房杠杆。
时好时坏，有用没用，下面再详细说。
3，央媒3天两次喊话，释放出浓浓的利好氛围。
这里说的央媒，是《经济日报》。
作为房地产市场一等一的风向标，这家报纸的社论、点评、报道，一向能起到“一锤定音”的作用。
收紧调控的时候，往往先发声。
放松调控的时候，总是先表态。
先是在2月18日，《经济日报》发文说：房地产融资预期稳步改善。
其中列了一组数据：2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。除了间接融资，房地产企业的直接融资也获得了改善，多家房企已经准备在银行间市场发行中期票据。
这，可以看做是给开发商“鼓劲”，不要躺平，该有的正常融资，还会支持。
随后的2月21日，《经济日报》又发了一篇评论文章：“房地产去金融化，是对此前过度金融化的矫正，不要误读”。
发现了吗？比起第一篇文章，这篇报道的用词，更“温暖”了。
换句话说，房地产可以“金融化”，但不能“过度”。
正常的开发贷、发债融资要支持，正常的居民房贷，也要支持。
最终目的，是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。
也就是说，只要开发商不再回到高杠杆、高周转、明股实债的老路上去，把负债率降到合理水平，一切都好谈嘛。
好了，汇总完毕，咱们一块来说说。
第一个房贷利率大幅下调的一线大都市，信号意义极强，后面会有更多城市跟进，月供更低了。
加上20%首付买房的城市越来越多，对购房者来说，月供低了，首付也变低了。
看起来，似乎是笔很划算的买卖。
央媒3天内两次喊话，对房企来说，似乎重新找到了“活下去”的信念支撑。
按理说，开发商有了盼头，购房者上车的门槛越来越低，怎么看，房地产都不会出差错。
量价齐升、涨势如虹、地王频出，很多从业者、投机客的脑海里，又出现了2015-2017年那样的火爆场面。
可实际上呢？
楼市，依然像凌晨4点的黑夜一样：“静悄悄”。
表面上，70城的房价，确实稳住了。
国家统计局21号发的数据显示，70个大中城市中，新房、二手房环比下降城市分别是39个和55个。
比12月份，分别减少11个和8个。
银川、昆明，分别是新房、二手房价格涨幅同环比榜首城市，但是，涨幅都低于1.5%。
可实际上的“成交量”呢？
1月份，百城、春节40城的成交情况都是同比锐减了40%以上，哈尔滨、贵阳、兰州等弱二线城市，成交同环比跌幅都超过了80%。
武汉、杭州、宁波、西安等强二线热点城市，成交量也同比下跌50%左右。
前期以徐州为代表的苏北，浙江西部，福建、山东、湖南等三四线热点城市都是持续大幅回调，同比跌幅普遍超过了60%。
没成交量的房价企稳，（注意，只是“企稳”，连反弹都不是），只能说明，房地产市场，再也回不到曾经辉煌的时代了。
换句话说，购房者的心态，今非昔比了。
任凭降首付、降房贷利率，没人还相信：房价会重复2015-2017年的历史。
一句话：楼市的预期已经变了，从“追涨”变成了“观望”。
这不是利率的问题，也不是首付的问题，而是“房住不炒”置业观念的深层次转变。
我们应该为这种变化，感到欣慰。
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