陆家嘴：三十而变 国之大者⑨

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文/乐居财经 胡佳杰

近日，2021年中国GDP十强城市出炉，上海连续44年排名第一，而拥有陆家嘴的浦东新区则以1.45万亿元的产值成为我国经济最强区。

浦东开发开放30年间，曾经的上海“烂泥渡”历经沧桑巨变，化身为国际金融中心陆家嘴。与之同名的陆家嘴(600663.SH)，正是这一壮阔历程的亲身参与者和见证者。

自成立于1992年以来，陆家嘴一直致力于“陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发和城市功能开发，成为上海封面的缔造者。而随着时代变化，陆家嘴自身发展路径也在应时而变。

“站在地球仪边上思考”

每一座国际化大城市的CBD都承载了醒目的物质和荣耀的精神，从纽约的曼哈顿、伦敦的金融城，再到集聚近800家银、证、保等持牌金融机构的上海陆家嘴，城市CBD就如同强有力的心脏，驱动着城市的经济脉搏。

浦东新区的开发强调开放精神，“站在地球仪边上思考”的理念始终贯穿陆家嘴中心区规划设计方案，这个全国唯一以"金融贸易"命名的国家级开发区，处处体现着创新、开放与包容的品格。而对于负责区域开发建设的陆家嘴(600663.SH)来说，如今这句话更拥有了新的时代使命。

自成立于1992年以来，陆家嘴一直致力于“陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发和城市功能开发。经过近30年发展，公司不仅完成了从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型，更在2016年初全面启动“地产+金融”的双轮驱动战略，于2017年底完成上海陆家嘴金融发展有限公司100%股权的收购，一举获得3家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。

2021年是上海国际经济、金融、贸易、航运中心基本建成之年，陆家嘴金融城作为上海国际金融建设的核心承载区，其31.78平方公里的土地上集聚了285栋商务楼宇，入驻企业4万多家。截至目前，陆家嘴片区持牌金融机构占全市60%，全国87%的期货公司、80%以上的证券公司、90%以上的外资资管公司均在陆家嘴设立了机构。上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所、中国国际黄金交易中心均坐落于此，此外，陆家嘴还集聚12家国家级要素市场和金融基础设施、6000多家中外金融机构，全球500强企业有340多家在陆家嘴成立机构，115家跨国公司在此设立地区总部。

随着《上海国际金融中心建设“十四五”规划》的出台，上海金融中心建设迈向高质量发展新征程，迈入3.0时代。预计到2025年，陆家嘴累计集聚各类金融机构将突破1万家，持牌类金融机构突破1000家，区域能级显著提升。

在此背景下，陆家嘴也在积极实施主营业务战略转型，逐步成为涵盖中心城区功能开发、商业地产、金融投资等产业方向的战略投资公司，致力于多维度塑造和提升区域城市价值。

多元业务提高盈利能力

作为一家上市公司，陆家嘴也注重对广大股东的良好投资回报，秉承效益优先和实现企业价值最大化的宗旨，实现区域开发、金融服务和公司效益的“多赢”。

最新财务数据显示，截至2021年三季度末年度，陆家嘴实现营业收入79.13亿元，同比下降9.06%，其中住宅物业合同销售金额42.71亿元，同比下降1%；归母净利润25.91亿元，同比上升13.04%；负债率稳步下降至67.38%。

从整体营收结构来看，房地产销售在公司业绩贡献比方面进一步下滑，金融业占比则持续提升。近三年财务数据显示，其房地产销售业绩占比从2018年48.32%下滑至2020年的44.53%；房地产租赁业绩占比从2018年的25.47%下滑至2020年的21.72%；金融业业绩占比则从2018年的12.89%，一路上升至2020年的17.37%。逐渐形成房地产销售、房地产租赁与金融业收入三分天下的格局。

多元化的业务发展模式，使陆家嘴呈现出了高毛利率的特征。

2021年三季度陆家嘴的毛利率为69.08%，较上年同期小幅下滑，但在横向对比仍大幅胜出。同期A股房企毛利率均值为28%，陆家嘴的超高毛利率主要原因还是在于其拥有大量垄断区域的优质产品。

一般而言，担当区域开发主力的地方国企常为一些低盈利项目托底，然而陆家嘴开发运营的却是罕见的高端规划区域——位于上海陆家嘴区域的甲级写字楼、高品质研发楼及商业物业，这些是陆家嘴最为核心的资产。在寸土寸金的国际金融中心，陆家嘴占有巨大的主场优势，旗下大量的商业物业和办公物业汇集于此，成为其营收的重头戏。

陆家嘴从开发金融城起家，天生带有“商办基因”，在商业地产方面的战略是，持有核心产品长期运营，同时推进短期住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。

目前公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳。此外，陆家嘴还涉及养老院、酒店、博览中心等其他持有物业，共同奠定了公司高盈利能力的基础，为其在房地产市场下行的阶段提供相对稳定的业绩增长点。

与此同时，公司的金融业务也在日益壮大。2016年，陆家嘴启动“地产+金融”战略，从集团公司处收购上海陆家嘴金融发展公司（“陆金发”）股权，陆金发旗下有三家持牌机构：爱建证券、陆家嘴信托和陆家嘴国泰人寿，陆家嘴一步获得信托、证券、保险三张金融牌照。其中信托业务盈利能力稳步提升，2020年贡献净利润11亿，净利率高达61%，是陆家嘴金融业务的利润主力。

追溯浦东发展30年，区域传奇不断上演，陆家嘴的每一次企业战略转型，都诠释了“守常明变”的要义与智慧。