有楼盘惊现0.7成首付！惠州遍地折扣难振成交，去化周期从10个月拉长至29个月，一年内翻近三倍

惠州大亚湾一在建楼盘。 张慧敏 摄

本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道

“市场不好，收入低迷，只能说越来越难。”2014年大学一毕业，张鸣（化名）就进入房地产行业成为了一名房产销售，毕业至今，他已在惠州大亚湾从事房地产销售工作7年。张鸣对《华夏时报》记者表示，此前同事很多都是“半路出家”，现在房地产行情不好，很多都转回了自己的老本行。“我也想转行，只是不知道转哪行。”张鸣显得有些无奈。

近日，一份名为“关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函”的文件在网络上流传，内容涉及多项购房补贴，被称为“救市政策”。不过，惠州市大亚湾经济技术开发区住建局工作人员回应媒体称，“该文件为内部征求意见稿，并非最终文件，具体以官方平台公开发布为准。”

惠州楼市下行已是一个不争的事实。惠州中原研究中心数据显示，2021年惠州新房成交99957套，同比减少38%；价格方面，国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。

另外，《华夏时报》记者还了解到，近期，惠州市的楼盘几乎都有低于9折的优惠，另外，有楼盘只需0.7成首付。

首付只要0.7成

“近两年大环境不好，价格低迷，下手符合契机。”张鸣对《华夏时报》记者表示，目前，惠州市的楼盘几乎都有低于9折的优惠，例如，惠州市大亚湾冠华城桂香园项目可以在备案价的基础上打9折，另外送一成首付款，例如，一套房子的首付是30万，购房者只需付20万，最后的成交价接近备案价的八折。张鸣表示，按照相关部门规定，新房成交价最低只能在备案价的基础上打9折，因此，低于9折的部分只能通过送首付的方式来体现。

另外，张鸣还向《华夏时报》记者透露，华南某大型房企在惠州的某住宅项目，可以送2.3成首付，也就是说，该项目的首付只需0.7成。对于0.7成首付的情况，另一名惠州市的房产中介也向《华夏时报》表示，确有此事。

除了房企降价销售，房贷方面也有了松动。随着LPR下调，近期，惠州市房贷利率也开始下调。惠州市一名房产中介对《华夏时报》记者表示，去年惠州市首套房贷利率最高到7字头，一个月前，惠州市首套房的房贷利率普遍在6.3%左右，现在惠州市大部分银行的首套房贷利率为5.6%，二套房贷利率为5.9%。

惠州中原战略研究中心调研的数据显示，截至2022年2月15日，对比2021年10月贷款利率，惠州整体房贷利率普遍下调50个基点，部分银行下调超100个基点，首套房贷最低利率调整至5.2%。另外，四大行放款速度普遍在3-6个月，个别项目可快至1个月，其余商业银行放款普遍在1-3个月之间，放款速度有所加快。

另外，惠州的“救市政策”似乎也呼之欲出。因为紧邻深圳市坪山区，惠州市大亚湾经济技术开发区成为深圳居民在惠州置业的首选，近期一份名为“关于征求《促进大亚湾区住房消费健康发展若干措施》意见的函”在网上流传，该文件内容包括，大专及以上学历毕业生购置首套房，补贴100-250元/平方米，补贴上限为144平方米；鼓励企业或团体和房地产开发企业合作开展团购活动，降价空间为备案价的20%；首次购买商办产品，可收到其所交契税30%的补贴；适当放宽入户政策等。

不过，该文件还未在惠州市的官方网站公布，惠州市大亚湾经济技术开发区住建局工作人员回应媒体称，“该文件为内部征求意见稿，并非最终文件，具体以官方平台公开发布为准。”

2021年成交量同比减少38%

回望2021年，惠州市新房市场不太乐观。惠州中原研究中心数据显示，2021年惠州新房成交99957套，同比减少38%；成交面积1055万平，同比减少37%；成交金额1372.73亿元，同比减少35%。另外，惠州市新房去化周期自2021年年初开始持续攀升，2021年年末，惠州市新房去化周期为29个月，而2021年年初，惠州市新房去化周期还保持在10个月左右。价格方面，国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。

在刚刚过去的春节，惠州市新增供应量同比大增。惠州中原研究中心数据显示，2022年春节（1.24-2.06）惠州全市一手住宅新增供应2059套，同比上升5.25倍；新增供应面积为22.57万平，同比上升5.52倍。

然而，大量新增供应并没有吸引更多的购房者。惠州中原研究中心数据显示，2022年春节期间（1.24-2.7）惠州市楼盘的整体来访量约2500批次，同比下降75%；认购套数近160套，同比下降83%；盘均来访量18批次，对比去年春节下降73%。另外，从网签成交数据看，2022年春节期间（1.24-2.06）惠州全市一手住宅网签成交539套，同比下降51.49%；成交面积5.66万平，同比下降50.91%。2021年春节期间惠州楼市网签成交量创2017年以来新低。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，2021年惠州市新房成交量同比下滑幅度大，主要原因是大趋势影响。因为紧挨着深圳，惠州近六成的新房销售业绩都是深圳居民贡献的，惠州楼市和深圳楼市紧密相关，当深圳的楼市热度下降，惠州的楼市热度也会随之下降，2021年深圳楼市陷入低谷，惠州楼市也就“熄火”了。李宇嘉表示，2022年惠州楼市的走向主要取决于深圳，如果深圳楼市触底反弹，惠州楼市也会随之反弹，不过反弹幅度不会太大。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠对《华夏时报》记者表示，惠州新房市场降温，一方面由于全国房地产政策监管趋紧，加之三季度房贷紧缩，市场观望态势显现，同时2021年8月“惠八条”出台，规定大亚湾与惠阳区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，一定程度上抑制了部分投资者入市炒房；另一方面，受去年多家房企接连“暴雷”等影响，购房者较为谨慎，置业意愿有所降低。另外，房企降价促销加速资金回笼，导致部分项目价格下滑，对购房者的购房意愿也有一定影响。

诸葛找房数据研究中心存量房市场情绪指数数据显示，2022年1月惠州的市场情绪指数仍处于观望区间。梁楠认为，这在一定程度上反映了当前惠州房地产市场的购房情绪并未有大幅扭转，市场观望态势仍较浓厚，预计短期内惠州房价呈现稳中趋跌态势，而随着各层面向市场传递出稳预期、稳信心的信号，例如信贷“闸门”逐渐打开，惠州楼市也将有所回暖。全年来看，预计2022年惠州楼市发展走势大概率呈现前低后高的特点，且波动以稳为主。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

拓展阅读：

惠州地产老破产大甩卖，17项资产摆上货架！

宣告破产四个多月后，广东惠州首家“百强房企”光耀集团的资产首次被摆上台面公开拍卖。

2022年1月20日，“光耀集团管理人”官方微信公众号公告了拍卖方案和首批拍卖的财产明细，光耀集团名下的土地、住宅、商场、商铺、停车位、车辆、股票等资产，将采取分项、部分打包或整体打包的方式进行处置，首次拍卖起拍价为评估报告确定的评估价。

首批被拍卖的破产财产共17宗，除深圳市诺德中心办公用房外，其余16宗均位于惠州，财产类别包括光耀集团名下土地及地上建筑物、商住楼、综合楼、办公用房、商铺、餐饮、商场、车位等。

荷兰水乡是光耀集团打造的最知名、最大的住宅小区之一，相关物业也成为这次拍卖的重头戏。其中，荷兰水乡一期的商场、办公用房、车库，三期的商场、车库，五期的商铺、车库，二期和八期的车库等，将各自整体打包拍卖，起拍价分别为2238.42万元、1494.04万元、1611.48万元、41万元、3149.62万元，合计8534.46万元。荷兰水乡商住楼、荷兰水乡八期综合楼将分别单独处置，起拍价分别为5235.87万元、3065.48万元。

此外，拍卖的资产还包括：

惠府国用（2012）第13020700021号土地使用权，起拍价为134.54万元；

惠府国用（2010）第13021920079号土地使用权及地上建筑物，起拍价1309.36万元；

惠府国用（2003）第13020700079号土地使用权及惠州市东平半岛13号小区未办证综合楼，起拍价2862.08万元。

城市广场项目有证、无证商铺、餐饮以及车库，起拍价9610.14万元；光耀橙子公寓项目商场、车库，起拍价1488.96万元；

荷兰堡项目有证、无证商铺、车库，起拍价2522.22万元；海豚湾花园项目商场、车库，起拍价8176.28万元；

荷兰公馆项目车库，起拍价1748.24万元；银鹰花园项目车库，起拍价53.3万元；深圳市诺德中心办公用房，起拍价10024万元。

而光耀集团对外投资股权，涉及复工复建问题的“翡俪港”八期项目及“东平4号地”等破产财产不在此次拍卖中，管理人另行制定拍卖方案后再行拍卖。

光耀·翡俪港位于惠城区桥东街道上东片片区，是光耀集团知名的烂尾楼。翡俪港一位业主对时代财经称，后续项目由政府和新的开发商操作，“据说投入了1.3亿元，新开发商为某东莞房企。”

光耀集团2002年在惠州成立，2007年成为惠州的销冠，2011年跃进行业百强，是惠州本地第一个、也是目前唯一一家百强房企。辉煌时期的光耀共有29个项目，分布在深圳、惠州、东莞、汕尾，上海、杭州，北京、天津，威海、香港等12地，也是国内较早涉水海外地产的房企之一。

不过，自2011年起，随着调控政策收紧、行业步入下行阶段，光耀集团陷入信用危机、资金链断裂的泥潭。光耀集团董事长郭耀名在2014年接受《南方都市报》采访时曾说，“资金缺口有3亿-5亿元，只要能找到这笔钱，光耀就能缓过来。”

光耀集团并未等来这一天。2017年12月11日，惠州中院裁定受理光耀集团破产重整一案，四年后的2021年9月8日，惠州中院裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。此次公开拍卖将于2022年2月25日10时至2022年2月26日10时举行。以起拍价计，拍卖收入为5.48亿元。

不过，上述资产能否成功以评估的价值拍出，目前仍未可知。根据拍卖方案，整体打包的物业若首次拍卖未成交，将按照第一次拍卖的价格分套单独处置。若二次拍卖仍未成交，将下调拍卖底价分套再次拍卖，每次下调拍卖底价的幅度不超过当前拍卖保留价的20%，直至拍卖成交。土地及地上建筑物若首次拍卖未能成交，后续处理方式同上。车辆、股票若处置收入不足以支付处置费用，则将予以报废、核销或者放弃处置。

据时代财经此前报道，光耀集团申请重整的材料显示，截至2016年6月30日，其负债清查总额达79.7亿，为关联公司提供担保产生的负债约26亿元，债务合计约106亿元。此前，郭耀名曾对外表示，愿意接受一切企业的收购，2017年，恒大曾收购光耀集团在惠州的三宗地块。

有媒体报道，光耀集团爆雷后，郭耀名已远走香港，2020年东莞市第三人民法院还发出“悬赏令”，寻找郭耀名合法财产线索，最高悬赏金高达160万元，但至今仍未有下文。