手握30万，2022年先买房还是先投资？答案来了！

• 2022年一开始，楼市成交量和价格都略显低迷。有人说：投资这个事情，搞复杂了是重创业，搞简单些是轻创业。我有30万能够轻“创”好几个月，即使投理财产品，也足够每天追涨杀跌好一阵，而买房也难，难在可能30万首付不够、难在后面还要挣月供等。我这30万是先买房还是投资？

疫情当下，你敢随便投资吗？30万说多不多说少不少，可做的事情又很局限；买房？有竞争力的城市，30万杯水车薪。那我到底该怎么选择呢？

一、盘一盘：投资或买房，都有哪些要考虑的因素？

如果你没房住，我建议当然应该是买房，毕竟买房是老百姓可以相对安全加杠杆的投资品种。试想下：你没有房子，而且是首套，首付3成，可以买100万的房子，毕竟自住是刚需，早晚要买的。

• 从经济的发展规律来说，我只见到过CPI同比上涨，还没见过同比下跌的，所以买房，至少是能保值或抗通胀的。如果你100万的房子，假设CPI上涨5%，房子同比微涨5%，也就是5万，按照你30万的首付，那就是16%的收益，是不是也很重算呢？

换个角度，如果你想二套，或者需要全款买房，那么收益率自然就下降很多了。要知道很多全款买房的，要么是土豪，要么是房子太多的，要么就是送人的，要么就是稀里糊涂没想明白的了。

对于买房，相比起来，如果做投资，需要承担的风险，考虑的因素就更多了：

• 宏观：中央经济数据，社融增速，CPI，M1M2增速，PMI，宏观政策，经济会议；
• 中观：行业发展空间，行业增速，产品渗透率，技术壁垒，竞争格局，政策导向；
• 微观：企业财务报表，公司治理结构，员工积极性，人员稳定性，上下游供需关系，现金流。

• 这些都是要关注的点，毕竟投资是一辈子的事情，买房是早出手的问题，所以，如果是首套，当然先买房，如果想炒房，那还是做投资吧。

二、啥时候刚需买房？未来有三个较好购房时间

在我看来，自2022年起，接下来的第一个买房上车时机是房地产税试点落地，这个1年内可以实现，紧急刚需的朋友可以抓住这个机会；非紧急刚需朋友可以放心等待第二个机会，就是房地产税全面落地之时。

• 我国接下来的房地产税绝不是像上海或重庆等有名无实般过家家小打小闹，而是货真价实的，因为房地产税体量要替代掉土地出让金收入。而且由于地方财政捉襟见肘，房地产税全面落地绝不是利益集团说的10年之后，不超过5年就落地了，看好3年内全面铺开。

我们都知道，前几日央行公布最新一期LPR，一年期下降0.05%，五年期以上LPR，这个与房贷利率直接相关的，如果维持不变。我的判断如下：

• 房地产泡沫去除，房价一旦回归合理，而且房地产税也遏制住了金融天花板，那么，我国房贷利率会迅速下降到4%甚至3%以内，那个时候是购房最好时机，也就是第三个购房时机。

不过对于刚需家庭不用等这么久，按照上面的两个节点上车就行了。如果我们把时间再拉长一些，10年后，我国住房贷款利率下降到2%以内也不足为奇，到时候公积金贷款很可能与商业贷款合并，也不用存在公积金了，可以将公积金划转到养老金账户。

• 也就是说，我们会通过下调LPR减轻房贷压力，这将是国家给房贷朋友最大的让利。利率下行，也是符合我国经济发展的长远逻辑。

最后，明确告诉炒房客，2020年就是房地产最后一舞，不存在回光返照了。要不是疫情流动性输血，2020年机会都没有了。

三、最后针对年轻人，30万投资什么最好呢？

有些人说拿30万去炒股，我非常不认同的，因为股市是7赔2平1挣，而且这一挣大部分都是机构在挣钱，你去投资股票，那就是把钱送给别人。

• 还有人说投资奶茶店，奶茶店已经饱和得不能再饱和了，你根本不知道其中的水深水浅，你根本就不知道能不能赚钱。

• 也就是说，你一定是做了某个行业才赚到这些钱的，因此，只有从事你最懂得的，投资最会的行业，你自然能够赚钱。

可见，假设你是95后，那还是先选择投资吧，而且是投资自己的大脑，去深度学习某个行业或技能，而不是投资股票基金或房产等。

毕竟你还比较年轻，这个时间段，对个人学历和技能的投资，对收入增长的回报其实比其他投资的概率更大。毕竟本小利大利不大，本大利小利不小。

• 如果你用这30万买房，作为首付，当前达不到一线城市的中位数成交价门槛，就很容易买到坑，至少也得是强二线城市。当然，这个首付和你的月供能力，以及城市的选择，决定你要不要买房，该不该买。买房本身也是一种投资，我也称为买房是一种创业，所以没那么简单，得多钻研，多学习，而不是随便听谁说啥就是啥。

再来说说投资，股票或基金，本身有80法则可以让你划分多少百分比去投资，但是投资是一个修心的孤独的事情，如果你不会查数据，不会看政策报告，也不会看财报，又不愿意自己调研，习惯直接看别人分析的结果，而不是自己进行收集资料去分析，那你还是很容易入坑，毕竟这是一个学习和修心的过程。

• 所以，这30万，针对刚毕业的年轻人，如果不愿意花时间在投资学习上，就多花在自我技能方面或学历等方面的投资吧。当然，每个人情况不一样，即使之前决策错误了，就反思调整即可。

最后的话：放弃幻想，提升自我价值，努力工作吧，稳稳地幸福，其实是这几年经济形势下，你最大的努力目标了。

如果你有30万这么着急花掉，那咱们是不是也应该好好规划下。不论是买房还是投资，都仅仅是资产配置其中的工具，没有先后的说法。最起码你是想资产增值而不是资金闲置。

• 如果非刚需不买房，那怎么投资好？那就要学会资产配置，先预留3-6个月的资金作为应急资金，再将年收入的5%-10%的资金用来完善保险，让自己多一层保障。毕竟理财投资是一项系统工程，切不可随意。切记：买房、结婚、看病、孩子教育的钱请别投资高风险产品。