新一批共有产权房将入市，能买吗？

刚过完年，房地产市场迎来了重磅金融政策，央行明确，保障性租赁住房有关贷款不纳入房贷集中度管理，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束。

事关保障性租赁住房，金融支持力度继续加大，供给端也得赶上。广州保障性租赁住房建设也全面提速，目标在2025年全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，数量远超新建商品房。

说起保障性住房，有一个类别被提及的频率越来越高，那就是共有产权房。

不到1.2万/平就可以上车黄埔新房，你信吗？哪里能捡这么大的便宜？

答案是：买共有产权房。

这两年来，共有产权房概念火了，一线城市再次上演了排队等房的场面，但伴随而至还有一波波“弃购潮”。

如此香的房价，其中还暗藏哪些玄机？才会让人狠心脱手。

50%产权，50%房款

享受同等公共服务

共有产权，顾名思义就是两者共同拥有一套房源的产权，政府+承购人一起出资，买下这套房子的共同产权，一般而言，承购人原则上产权份额不低于50%。

就广州先前的共有产权房销售条件来看：购房者需缴纳55%产权的购房款，最后的销售均价=“市价×产权份额比例”的优惠价，政府的产权份额占比为45%。

这套房子占用个人购房指标、有房产证，可进行公积金贷款、购买后家庭成员可以享受相应的公共服务。

在持有期未满前，该套房源仅能自用；在持有期限满后承购人可向外转让产权份额退出，或可以按一定比例从政府手中赎回原属于政府的那一部分产权（部分城市政策细则有差异）。

2014年，深圳、北京、上海、成都等6个城市被住建部列为全国共有产权住房试点；广东省内共有广州、深圳、珠海、佛山、茂名5个试点，其中深圳的共有产权项目有接近60个，将在未来五年集中入市。

在喊话“加快建设保障性住房体系”的道路上，共有产权房逐渐升温。

均价1-2万

就能圆“有房梦”

“十四五”期间，广州计划力争在五年内筹建共有产权住房3万套，今年推出供应公租房和共有产权住房不少于0.7万套。

图源广州市住房和城乡建设局

目前广州市已推出四个共有产权项目，除了已经开展配售的南沙首筑花园和黄埔榕悦花园，还有即将入市的番禺新造项目城隽雅苑和白云鸦岗共有产权住房项目（一期）。

图源广州本地宝

南沙首筑花园是广州市首个共有产权住房试点项目，但发售对象聚焦于中高端产业人才。

榕悦花园是首个市级共有产权项目，分为人才房和普通房两种。项目位于黄埔与增城交界，均价1.2万/平，承购人和政府产权份额比例分别占55%和45%，主打户型面积为66-88m²，最便宜的一套仅需71.28万元。

项目距离最近的地铁13号线南岗站约1.5km，附近有农贸市场和佳纷天地广场。

这两处项目虽然不是在中心区域，但配套设施比较完善，比起同等地段的房子性价比还是很高，均价1-2万就可以拥有一套带装修、现楼交付的房子，可以说是圆了很多人的“有房梦”。

但据悉，黄埔榕悦花园曾因停车位涨价、噪音污染问题被许多业主反映，教育资源也不是很理想，产权折半更是劝退了一部分买房人。

即将入市的番禺区新造和白云鸦岗共有产权住房项目今年也颇受关注。

白云区鸦岗（一期）共有产权住房项目属珠实集团的住房项目，位于白云湖数字科技城，为地铁13号线（二期）朝阳站上盖，一期提供2880套房源，现已正式封顶，预计2023-2024年入市。

番禺区新造项目名为城隽雅苑，与广州大学城隔江相望，距地铁4号线新造站约1公里，计划建设4013套共有产权住房。截止日前，项目北区楼栋主体都已建成，预计今年上市供应。

这两大项目主打刚需盘，以较为实用的90㎡以下户型为主。

面向刚需

申请、入选比例1：2

在申购和配售方面，广州市住建局也明确了申购条件：

已婚人士购买不受年龄限制，未婚、离异、丧偶等单身人士申购的，应当年满30岁。

本市户籍满10年可申请，若非广州户籍的，得满足以下条件：

本科学历及以上、专业技术、高层次人才，社保满五年，已婚或者30岁以上的单身，广州市无房产。

图源《广州市共有产权住房管理办法》政策解读

并且，文件中还明确了优先条件和配售程序：对双职工家庭，研究生学历并获得博士、硕士学位，具有我市公布的高级专业技术职称或执业资格优先配售供应。

此外，每批次房源供小于求时，以随机抽签方式确定购买人，不采用轮候方式。

据此前的申请情况来看，南沙首筑花园项目由于受众限制性，共56人参与96套房源的选房摇号。

黄埔区的榕悦花园项目市本级供应申购人数则超六千人，按房源数量的2.5倍左右确定参加资格审核的数量为3400户，入选比例为1：2；经过系统摇号确定2476户申购人，摇中比例为1：1.37。

升级版经济适用房

看清这几点再做选择

此前，北京的共有产权房弃购率一度达到了70%。争抢之后，结局尴尬。

转手不易，升值空间有限，是共有产权房最大的问题。

在广州入手共有产权房，首先你得先自用两年，在这段时间内，不能将房子出租或出借给除本人或配偶直系亲属之外的他人使用。

两年之后，可以按市场评估价转让自己的产权份额退出。上市交易前，政府或代持机构具有优先回购权益。如果他们没有需求，你才能转让其他买家。

而这个买家也要符合共有产权房购买资格，并且由住房保障主管部门或其委托的代持机构通过综合评分、摇号抽签等方式选出。

产权流转封闭运行，手续麻烦、等待时间长，这是其中问题之一。

另外，对于共有产权房购买者而言，入门的门槛确实低了，不少人还期望有些升值余地，也好为今后的置换打下点经济基础。

但管理办法也写得清清楚楚：转让产权份额产生的增值收益归承购人享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿。

转让时看市场行情，升值给钱，低了不赔。

当然，还有一种特殊情况可以以低于市场价获得全部产权：

【开发商拿地建设共有产权房时，会根据当时市场价设定限价。建好后，如果市场价下行，与销售限价接近，就可以申请转为普通的商品房，优先面向共有产权住房供应对象出售，但承购人购买后不得再次申购共有产权住房。】

图源广州市人民政府

可以将共有产权房想象成此前“经济适用房”的进化版本，共有产权房用地性质由划拨改为出让，按照商品房进行开发，销售价格计算等也以商品房为基数标准，闭环运行，官方限制力度大，每一环都在抑制投机需求。

共有产权房的售价不会比商品房低很多，一旦市场下行，承购人和政府都要承担相应风险；但经济适用房售价远低于商品房，并且可通过交税等方式转变为商品房，市场风险小，会刺激投机行为。

对于首次买房的刚需而言，共有产权房相对于周边的二手房价格偏低，且包含各类配套，有一定的性价比。

另外，广州这批共有产权住房，出售的对象本身是经济条件不算太低的家庭和个人，有政府和国企开发商背书，质量问题和社区氛围能够有所保障。

如果你短期内想要购置新房，但预算实在有限，十年内对置换没有太大要求的话，符合申请资格的话，可以考虑排队试试。