2021深圳写字楼报告：租赁爆发年，这几个片区地位难撼动

导读：
■供求关系：吸纳量创新高、空置率下降
■累计存量续高，2022年或突破千万㎡
■租金稳中升，空置率下降
■需求主力：信息技术行业占比近一半
■供应：聚焦南山、前海、福田，商务中心地位难撼动
■小结：租赁爆发年，头部企业陆续来
正文：

2021年，深圳写字楼市场表现究竟如何？

其实，尽管因几年疫情影响，但随着国内经济稳定复苏趋势，深圳甲级写字楼租赁市场交易表现也不俗。根据公开数据，我们将在五个方面进行扼要分析。

■供求关系：吸纳量创新高、空置率下降

2021年，深圳甲级写字楼新增供应78.9万㎡，净吸纳量突破百万达109.6万㎡；空置率较去年下降约3.4个百分点，至19.1%；

较之2020年，2021年深圳甲写新增供应量有所放慢，这与深圳政策上缩减写字楼规模、增加居住用地规模也有一定程度的关系。

■累计存量续高，2022年或突破千万㎡

2021年深圳甲级写字楼累计存量达912万㎡，预计2022年深圳甲级存量将突破1000万㎡。其中累计存量最高的是南山区，累计达到378万㎡，其次是福田区341万㎡，前海则是87万㎡。

■租金稳中升，空置率下降

2021年，深圳甲级写字楼租金水平保持平稳，微升至209元/㎡·月。其中，福田租金水平最高为230.1元/㎡·月，其次南山租金水平为199.3元/㎡·月，前海片区租金水平则为178.1元/㎡·月，租金最低为龙坂片区123元/㎡·月。

值得注意的是，宝安区租金水平为192.4元/㎡·月，比前海片区还高，不过宝安区甲级写字楼基本上集中在宝中，如今宝中也纳入了大前海范围，且办公、商业、居住相对成熟，目前阶段略高于前海也正常。

深圳全市空置率持续下降至19.1%。
空置率最高的是宝安，达30.9%；
空置率最低的是龙坂片区，为15.7%；其次是福田为16.40%、南山18.30%。

■需求主力：信息技术行业占比近一半

从行业需求看，信息技术是深圳甲级写字楼的需求主力，占比最高达45.08%，其次是专业服务18.4%。

必须关注的是，深圳商务区需求高地集中在福田CBD、前海、科技园。

占比最高的是福田CBD，达36.3%，其次是前海，达31.1%，再次是科技园，占比为10.9%。
当然，包括后海、宝安中心、华侨城、车公庙、蔡屋围也是商务需求主流片区。

■供应：聚焦南山、前海、福田，商务中心地位难撼动

粗略统计，深圳2022-2024年甲级写字楼预计供应量约750万㎡，主要集中在南山、前海，占比超过69.5%。

不止如此，未来三年，深圳所有写字楼供应量预估达到1310万㎡，供应大户仍集中在南山、前海、福田，两个区写字楼供应量占比超过53%，超过一半。

换而言之，南山、前海、福田未来不止是深圳甲级写字楼的供应大区，也是毋庸置疑的商务中心区，商务聚集程度极高，商务中心地位在深圳当前、未来都难以撼动。

■小结：租赁爆发年，头部企业陆续来

2021年是深圳写字楼租赁的火爆年。深圳作为全国创业密度最高的城市，截止2021年底，深圳的企业数量已经高达245万家，相当于每100个深圳人就有13户企业。随着深圳商事主体的持续增加，诞生的办公新需求也促进了深圳写字楼的消化。

得益于深圳各项规划及招商引资政策的落实，外地企业（成熟企业）入驻深圳也在2021年突破了历史。包括中国电子集团总部落户深圳这些消息，也有极强的带动效应。

而且根据前线消息，深圳写字楼大宗租赁较为活跃。据不完全统计，2021年全年深圳大宗租赁成交面积超过63万㎡，全年写字楼租赁60%来源于大宗客户。

2022年虎力全开，随着深圳经济的发展以及各区优惠政策的执行，引进总部企业的超大力度招商引资政策，预估接下来深圳还将吸引更多头部企业进驻，深圳写字楼市场还将得到更多价值性体现。