近日，上海网红地标“深坑酒店”传出被中介以22.5亿元挂牌出售的消息。“深坑酒店”全名上海佘山世茂洲际酒店，因下探地表88米，依附深坑崖壁建造而得名。酒店由世茂集团投资建设。
2月14日上午记者致电酒店公众电话，询问深坑酒店是否正在出售？对方工作人员表示“不卖了”。但电话被转接至销售部门后，对方询问记者身份后表示“不予置评”。
随后，世茂集团方面对媒体回应称，世茂集团会进一步平衡资产持有量，部分持有资产有处置计划，但网传世茂集团委托中介销售上海世茂深坑酒店以及挂牌售价22.5亿元的信息不实。后续若有交易将对外公告。该人士称，确实正在处置资产，但是并没有委托中介来进行出售，网传的报价更是不实的。
（图片来自世茂集团官网）
地产私募：有买家的话肯定会卖
上海世茂佘山洲际酒店位于上海佘山天马山深坑内，建筑格局为地上3层、地下16层，其中地下16层包含水面以下2层，共计投资6亿元，前后建设长达8年。由于酒店建设在88米的深坑内，是世界上首个建设于坑内的五星级酒店。
据公开数据，2019年，上海世茂佘山洲际酒店实现收入2.79亿元；2020年，虽有疫情影响，酒店仍收获约2.65亿元收入；2021年上半年实现收入1.34亿元。
“买家更看重资金回报。按照收益法估算，深坑酒店的价格应该在20亿元左右。”上海一家地产私募投资管理公司合伙人对证券时报记者表示。他认为，酒店的估值有些尴尬，星级越高、造价越高的酒店，运营后的估值往往会远低于其建造成本。
上述人士表示，若有买家，那肯定还是会卖的，毕竟相比其他资产而言，酒店的流动性并不算好。
据媒体报道，此前有国资企业就收购深坑酒店与世茂方面有过接触，但项目转让事宜暂无实质性进展。
“深坑酒店知名度高，回报率其实不错。但在项目转让中，产证是一个难题，可能涉及到部分抵押融资。理顺相关手续也要耗费较长时间。”相关房产投资机构人士称。
在世茂集团拟出售资产包的推介资料中，佘山世茂洲际酒店评估值为22.5亿元，抵押融资余额为20.73亿元。在评估值一栏，推介资料显示，该酒店项目“无产证”。
自2021年12月以来，世茂集团已公开披露多宗资产处置公告。其中，有2个位于上海，分别为外滩茂悦酒店及北外滩一宗商业办公地块，成交价分别为45亿元及10.6亿元，接盘方均为上海国资企业。此外，世茂还出售了广州亚运城项目，售价18.445亿元。此外，2月11日，世茂集团（00813.HK，简称“世茂”）公告披露，2021年12月17日已出售西南九龙项目“维港汇”股权。但公告并未披露具体交易细节与金额，也没有披露是否折价出售股权。
有分析称，在存在负债压力的房地产企业中，世茂集团还算好的。按照最新数据，世茂集团扣除预收款的负债率大约是68%，净负债率是50.9%，现金短债比是1.9倍。只要稳定市场信心，把业务搞上来，前景不会太坏。
上海小南国酒店法拍“价格腰斩”
据知情人士向记者介绍，同样是上海的一家五星级酒店——上海中谷小南国花园酒店（位于上海市杨浦区佳木斯路777号），近日因债权纠纷被法院查封，最终拍卖成交价仅为原始报价的一半，且中途大约流拍过两三次。
（采招网页面截图）
“法拍反而是好事儿。资产的产权清晰，或有债务隔离，相对更安全。”前述沪上某地产私募投资管理公司合伙人对记者说。他表示，反而是市场上资产股权出售的隐患较大，一些地产开发公司卖股权，由于过去卖了很多住宅项目，税务风险沉淀在项目公司。像世贸上海深坑酒店，交易时也会存在一些相关问题。
证券时报记者获得的一份“小南国花园酒店售卖手册”介绍道，小南国花园酒店是由小南国集团酒店管理公司经营管理的一家都市度假酒店，隶属于小南国集团。酒店地处上海市杨浦区中心地带，邻近多家知名高等学府，是东北外滩第一家奢华酒店。
该手册称，目前该酒店年营业额1.7亿元，酒店产权清晰无纠纷，股权转让交易价格24亿元。
据悉，小南国花园酒店2021年末法拍时，出现了约3次流拍。初始报价20多亿元，最后大约是在12亿元成交。
“上海小南国酒店还有一个致命问题，就是其土地存续年限只剩20年左右。这一点也是海外资金参与国内地产收购时最忌惮的一件事。”他说。
楼市迎来复苏期？
值得注意，据中国人民银行公布的数据，今年1月的狭义货币供应（M1）余额61.39万亿元，同比下降1.9%。对此有分析称，这是中国M1有数据历史以来的首次负增长，或一定程度表明资金进入实体经济的程度有限，不仅是房地产行业，整体社会资金面都受到影响。
央行表示，M1同比下降1.9%，应剔除春节错时因素的影响，剔除后，1月M1同比增长约2%。
（图片来自“大碗楼市”公众号）
但据历史数据分析，伴随货币剪刀差即M1与M2的增速差跌入历史最低值之后，楼市也会进入复苏上涨期。同时，沪深300指数也将开始“由熊转牛”。
万联证券研报指出，随信用边际放松，1月M2同比增速上行0.8个百分点至9.8%，M1同比增速由上月的3.5%回落为-1.9%。社融与M2剪刀差由上月的1.3%收窄为0.7%，M1与M2剪刀差由上月的-5.5%继续下探为-11.7%。
报告称，企业部门现金流已有所改善。春节错位提前的影响下，年终奖发放提前到1月，企业活期存款转为个人储蓄存款，导致M1增速承压，M1在高基数作用下回落。
编辑：万健祎
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