此前有不少民办学校对于划拨土地以及划拨土地上所建造的房屋是否可以出租，存在很多疑问，也有不少学校专门对此向笔者进行咨询。有鉴于此，笔者特写此专篇，以飨读者。
首先，我们需要了解一下，民办学校所使用土地的一般情况。
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百四十七条第一款规定：“【建设用地使用权的设立方式】设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”据此可知，对于我国的建设用地使用权的取得方式，可以是划拨取得，也可以是出让取得，这是目前我国建设用地使用权的两种基本方式。
与此同时，根据《中华人民共和国民办教育促进法》（以下简称《民办教育促进法》）第五十一条的规定：“新建、扩建非营利性民办学校，人民政府应当按照与公办学校同等原则，以划拨等方式给予用地优惠。新建、扩建营利性民办学校，人民政府应当按照国家规定供给土地。”
以及《划拨用地目录》（国土资源部令第9号所列明的、可以划拨方式取得建设用地使用权的包括“……(五)非营利性教育设施用地 1.学校教学、办公、实验、科研及校内文化体育设施。2.高等、中等、职业学校的学生宿舍、食堂、教学实习及训练基地。3.托儿所、幼儿园的教学、办公、园内活动场地。4.特殊教育学校(盲校、聋哑学校、弱智学校)康复、技能训练设施。……”
依据上述规定，对于非营利性民办学校来说，符合以划拨方式取得建设用地使用权的条件，但对于营利性民办学校来说，则不可能以划拨方式取得建设用地使用权，只能以出让方式有偿取得建设用地使用权。当然如果非营利性民办学校以出让方式取得的建设用地使用权来建设校园校舍，自然也是没有问题的，但土地取得成本较高，需要酌情考量。
其次，我们来看一下，民办学校名下的划拨土地以及其上所建造的房屋是否可以出租呢？
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》，2019年8月26日修订）第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”
《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）：“（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。”
依据上述规定可知，不仅划拨方式所取得的建设用地使用权可以出租，其上所建成的房屋也是可以出租的，但应当将租金中所含土地收益上缴国家。而且在“国办发[2019]34号”文件发布之前，划拨建设用地使用权出租是需要经过相关部门审批才可以进行的，在该文件发布之后，出租人只需要依法申报并缴纳相关收益即可，不再需要办理相关的审批手续了。
据此，民办学校以划拨土地所取得的建设用地使用权及土地之上所建造的房屋进行对外出租，符合上述《房地产管理法》以及“国办发[2019]34号”文件所规定的情形，不存在法律障碍，自然也应遵循上述文件的相关规定，将租金中的所含土地收益上缴相关部门。
此外，2021年7月8日教育部等八部门发布的《关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》中规定：“公办学校将以划拨方式取得的土地上建成的房屋租赁给民办义务教育学校使用的,应当依法上缴租金中所含的土地收益。”上述规定也再一次印证了笔者对民办学校划拨土地及房屋可以对外出租的推论。
最后，我们需要了解一下，如果将划拨土地及其上建造的房屋进行对外出租，需要向国家上缴的土地收益应该如何理解呢？
笔者经过检索，列举以下部分省市地区的相关规定供各位读者参考：
《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（2021年1月1日施行）第三十七条第一款规定：“以划拨方式取得土地后，以转让、出租、抵押等形式交易的，应当向县以上土地行政主管部门提出申请。准予交易的，应当依法办理有关手续，缴纳土地使用权出让金等有偿使用费用；经批准保留划拨土地使用权性质的，转让方应当按照国家和省有关规定缴纳土地收益。”
《天津市土地管理条例》（2018年12月14日施行）第六十九条第一款规定：“将以划拨方式取得的国有土地及其建筑物、其他附着物出租，或者其他涉及土地处置的，土地使用权人应当到土地行政主管部门办理土地使用权有偿手续后，方可出租或者处置。”
《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》第二十五条：“将以划拨方式取得的土地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15％缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30％缴纳土地收益。国务院另有规定的，从其规定。”
据此，如果涉及划拨土地及其地上建筑物出租的，可依据所在地的相关土地管理规定进行具体的程序办理，以及具体所应缴纳的土地收益比例或金额，应按照所在地的土地管理部门的具体规定进行缴纳。
至此，我们对民办学校名下的划拨土地及地上建筑物是否可以出租的问题，有了基本清晰的了解，笔者希望藉由此篇给更多人答疑解惑，方为本意。
田丰乐
2021年10月12日于北京
文源 | 丰乐法苑（2021-10-12）
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