如果没有考虑这些因素，你家总包合同的材料调差条款都是假的

背景：作者进入地产成本这个行当只有小几年，虽然没有看过多余十份的总包合同，但是看到的所有总包合同中对于主材调差的条款，都是不明不白，漏洞颇多，直到今天，本公司本区域出台了最新的总包合同调差细则..........

如果你的总包合同中的调差条款没有将这些因素考虑齐全，那你家的总包合同调差条款都是假把式。那么总包合同中的调差条款到底要考虑哪些要素呢？

一般情况总包合同中可调差的主材涉及到的范畴有：钢筋、混凝土、砌体、砂浆、砂石等。可以根据实际市场状况自行选用主材调差的范围。

如果在市场相对稳定的情况下：一般总包合同中只允许：钢筋、混凝土两种主材允许调差，其他材料的价格波动要求投标单位将风险综合考虑在综合单价中。

如果在市场波动较大的情况下：此时建议扩大材料调差范围，以免投标单位考虑过多的材料波动风险都反应在投标总价中，报出相对较高的价格。因为就算合同中不予调差，如果价格涨幅较大，后期承包单位依然会出现索赔。

此时建议的材料调差范围扩大至：钢筋、混凝土、砌体和预拌砂浆。砂石一般不予进行调差，总包工程中一般单纯砂石用量较小。

钢筋混凝土调差计量方式说明：一般按照合同清单计量规则进行计算。很多时候对于二次结构（圈梁、过梁、构造柱）等在工程量清单中都不计算钢筋混凝土和模板，直接按照砌体工程量来计算。

那么在调差条框中就要进行说明，此部分的钢筋混凝土不计调差，而是按照砌体价格进行调差。而且要说明，构造柱和砌体之间的拉结筋也不计算钢筋工程量。

砌体调差计量方式说明：一般按照合同清单计量规则进行计算。但是要特殊进行说明，砖胎膜也是属于砌体的范围内，是否计入调差。砖胎膜虽然属于砌体范畴，但是在工程量清单中是以模板的形式进行列项，所以建议不列入砌体调差范围；

砂浆调差计量方式说明：一般按照合同清单计量规则进行计算。但是还是要特别说明，仅仅对干混抹灰砂浆、干混地面砂浆、普通防水砂浆的主材价格进行调差，一般不包括砌筑砂浆和砖胎膜抹灰砂浆（清单中以模板形式进行列项）。

变更签证部分材料调差说明：因为变更签证一般相对比较零星，所以建议合同中约定，变更签证部分不予进行调差。

材料调差工程量计量总原则：如果是总价包干招标，则只按照合同清单中的工程量进行调差 。如果是综合单价包干招标，则按照转包干工程量清单中的工程量进行调差。并且做出说明：只调净用量，损耗部分不予调差。

一般住宅项目类项目涉及到的业态有：超高层、高层、洋房、别墅、底商（独立商业街），人防地库、非人防地库等。

如果合同中没有说明按照业态进行调整，因为不同业态有不同施工工期，在调差的时候就会产生争议。假设按照整个项目主体结构施工期间月平均预算价与基准价的差值进行调差，项目业态为：别墅+高层+地库，合同中未注明是否区分业态进行调整。“区分业态进行调差”和“不区分业态进行调差”，在同样的市场环境下会有不同的调差结果。

业态之间的界面应划分应该标注清楚：底商与住宅主楼共用的结构部分归属于哪个业态，人防与非人防共用的墙体归属于哪个业态 ，节地模式（地库抬高）中地库与底商共用的墙体归属于哪个业态都需要标注清楚。

如果你的项目有6栋高层，6栋高层为一个标段且为一个总包合同。由于起初市场大热，原计划工期6栋楼同时开工，同时封顶，同时预售。

但是由于市场行情下行，公司决定随行就市，以销定产，先开工三栋，待前三栋销售完成后，再开工后面三栋。这样就导致六栋高层工期不一致。

这样不同楼栋工期不一致，同样的市场情况，不同的“区分楼栋调差”和“不区分楼栋调差”两者的结果将会不一致，导致结算的时候，总包会申请按照有利于自己的方式来申请调差，产生扯皮。

但是：如果是别墅产品，因为楼栋数太多，主体结构施工工期较短，只需要按照标段区分即可，不需要按照楼栋进行材料调差。

调差周期有：按双月，按整个主体结构施工工期（分楼栋，分业态）。要在调差条款中进行注明；

如果是洋房/高层/超高层：在区分楼栋的前提下，为了让调差更加相对符合市场波动情况，可以按照双月进行调差，过程当中要记录标准层完成的月份。注意，一定要标准以完成当日的月份为准，即以标准层顶板混凝土浇筑当日的月份为准。因为一个标准层的施工过程有可能刚刚好跨越两个月份；

如果是别墅产品：不需要按照月份进行调差，则直接按照一个标段的总体施工工期进行调整即可。

如果是底商/商业街：因为楼层不高，主体结构施工工期不长，可以按照分区的主体结构施工工期进行调差。例如商业街A区/B区/C区进行调整。

如果是地库：由于在冲刺主楼预售阶段，都是先做塔楼，后进行分块施工地库，而且地库施工并没有明显的施工界限，不便于分区或者分楼层，可以直接按照整个主体结构的施工工期进行调差。整个施工工期以“第一个承台浇筑月份”至“最后一块顶板浇筑月份”为准。

小结：总包合同中的调差周期不一定要整齐划一，所有业态都按照同样的周期进行调差。建议进行区别对待，总体原则就是，合理、公正、便于计量与操作；

调差的计算方式在业界分为两种：一种是绝对值，按照信息价的差值的绝对值进行调差，另一种是比例，按照信息价的差值与基准价的比值再乘以合同单价进行调差。

第一种，按照“绝对值”进行调差，公式如下：

调增价差调整额=+[（预算价－基准价*1.03）]*工程量*（1+合同增值税率）

调减价差调整额=-[（预算价－基准价*0.97）]*工程量*（1+合同增值税率）

基准价高于主体结构施工期的月平均预算价时取“+”，反之取“－”。

调差幅度是在±3%以内（含±3%）不予调整，超过±3%按超过±3%以上部分进行调整。

第二种，按照“比例”进行调差，公式如下：

调增价差调整额=+[（预算价－基准价*1.03）/基准价] *合同中标主材价*工程量*（1+合同增值税率）

调减价差调整额=-[（预算价－基准价*0.97）/基准价] *合同中标主材价*工程量*（1+合同增值税率）

基准价高于主体结构施工期的月平均预算价时取“+”，反之取“－”。

调差幅度是在±3%以内（含±3%）不予调整，超过±3%按超过±3%以上部分进行调整。

小结：两种方式都可以，只要在合同中标注清楚即可。

基准价格设定原则一：招标文件中不能约定还未出月份信息价作为基期的基准价格，否则，投标单位因为不清楚基期价格，无法预估相应的风险。

基准价格设定原则二：基准价格设定要明确某期刊，某月信息价，不能模糊不清。例如：基准价格以定标当月的信息价为基准价。因为总包定标有可能跨越两个月。

基准价格设定原则三：如果因为某种原因，招标周期跨越时间太长，例如3月初发标，发起定标流程是7月份，如果期间材料价格波动较大，应将基准价格设定至定标流程发起前已公示的最新一期信息价为准，而且合同主材价格应该按照调差条款，进行更新后再发起定标流程，让合同价格反应定标当月的市场情况。

如果你合同中约定的是按照整个主体结构施工工期的月平均预算价与基准价格的差值进行调差，那么就一定要明确是否考虑一个因素：是否考虑停工因素；

现在房地产开发，在主体结构出正负零之前，大多数项目都要面临“无证施工”或者“总平图报批未通过”的现象。以上两种情况都随时有可能导致项目停工2个月左右。如果停工期间材料价格发生大幅波动，在结算的时候就会产生扯皮。

因为停工问题有不确定性，市场价格波动也具有不确定性，所以是否考虑停工因素都不要紧，要紧的是合同中一定要注明，在计算施工工期月平均预算价的时候，是否要剔除停工的月份。

总结

每个总包合同，材料调差是不可避免的条款，一定要考虑周全，避免结算的时候产生争议，导致结算工作的推进变得更加困难。

这八个方面不可遗漏：调差范围、调差计算方式、分业态调差、分楼栋调差、调差周期、调差计算公式、基准价格设定、考虑停工因素。

本文章在公司整理的调差规则基础上，加上了自己的一些理解和见解，感谢公司整理此调差规则的同事给我带来的成长，也希望分享给大家，给大家带来工作上的便利。

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