北京楼市：远离这个三不管地带，房价不涨还被套

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，万科东望这个项目怎么样，开发商有实力，又是通州亦庄产业区，未来升值潜力大吗？

回答：通常来说，两区交接地带，容易变成三不管地带，成为发展黑洞。 万科这个项目，主打3个点：万科，通州+亦庄，品质 房地产从业人都知道，最近5年，北万的水平不忍直视。 通州（台湖）+亦庄（次渠）的概念，实际是需要通州购房资格，多一道成本； 距离次渠的两个地铁站都有1.5公里以上，越是刚需盘，郊区盘，地铁的重要性越重要； 距离亦庄几个产业公司倒是不远，但少了通勤优势，以及5万多的单价，对比走路上班的小区，又缺乏竞争力，也就导致东望的销售一直拖沓。 除了几个稳健的标杆次新，亦庄多数盘的升值尚且难保； 城市之光难免成为亦庄码农韭菜盘。

提问：房姐老师，今天都在讨论个税申报，需要专门处理一下吗？

回答：每一个动作，都在透露一个人的阶级。 什么人讨论个税申报？ 工薪族， 尤其年收入20-50万的工薪族，有点收入，以有资格纳税为荣，又想节省税费。 精力浪费在口惠而实不至的事情上； 没有时间去思考，去做真正重要的事； 打工到死，下一代继续打工。 中产不是没有家学，中产的家学是教你打工。

提问：房姐，我是昨晚的提问者，谢谢您耐心地回复，醍醐灌顶，只是有几件事不明，希望确认下 1，手里两百两年后还120，您建议杭州而非武汉是吗？为什么呢？不会站岗吗～杭州这一轮行情不是比武汉走的还彻底吗，几乎走完了，只能等下一轮，也不知道什么时候来。而似乎武汉这一轮可能还有些机会的希望 2，按照手头200，估计30～40摩擦成本，七成也就是总价可能500～550，这个没错吧～。您说两年赚500也不是不可能，这意味几乎翻倍啊，您对未来二年杭州行情是怎样的分析 3，您说“虚空接力他还倒赚400”。做好最坏打算（还给他后无法再借出来）前提下如何做到虚空接力呢～ 4，我所能够去够到的总价，房姐觉得可重点关注哪几个板块或片区 房姐我觉的您真的超级厉害优秀，非常感谢房姐，谢谢您

回答：杭州是确定性的城市 即使是下半段的行情 如果有90%的机会赚30% 也不要赌50%的机会，赚60% 杭州在二线进一线过程中，加上贷款宽松，如果价格空间还有30%，实际现金回报率完全可以做到100% 200可以买两套500万的四房 虚空借力，不是一句话的事 内功到位了，自然懂 钱江世纪城外溢，市北板块

提问：房姐您好！新人首问。 【家庭情况如下】： 标准的北京三口之家，家庭已有两套房子： 一套全款购买，位于昌平城区东关地铁站口的“宁馨苑”小区，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，闲置中，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。 另一套贷款购买，位于朝阳区北苑2013年建的润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。 目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。 一方面，我们觉得昌平县城的那套目前没有电梯的顶层“远大旧”经适房闲置在那里几年了，在“抗跌保值增值”方面表现不太理想，想换一下筹码。 另一方面，孩子马上要面临小升初了，最近两年经过教育界众V洗脑，自感确实属于“学区房刚需”群体。（考虑到将来央区合并以及教育均衡度，主要想考虑东、西城）。 【综上】，我俩考虑北苑次新房还有升值空间先不动，先将昌平的那套顶层复式卖掉，置换成能满足以上两方面需求的一套“老破小”学区房，然后在其旁边租个大一些的房子陪孩子上学住几年。（虽然“老破小”学区房溢价高，不是“抗跌保值增值”的首选，但为了孩子的学业也很难有其它选择了）。当然，过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。 由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。 1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？ 2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢? 3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？ 4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？ 5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？

回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。 东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。 硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。 西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐您好，新人首问。先说一下我的情况，北京首套首贷，首付500左右，但总价希望控制在650以内，目前未婚主要是自己住（父母偶尔来），工作地点在国贸，出行方式主要是靠地铁，因此主要在看朝阳区的房子，一居或两居都可以，希望能够保值将来好出手一些（未来有小孩上学之后想再考虑换房），因此小区附近有幼儿园就好，没太追求学区，小区管理环境能好一些，安静并且靠近公司近。问题 1、我目前已经看了几个小区，想让您帮忙评估排序一下哪个会更合适一些： A.东恒时代二期，有朝南的一居室 B.凯德锦绣，朝阳路上，没有地铁，也是一居 C.瞰都国际，东风北桥站附近，东南向两居室 D.太阳宫社科院小区，公房，两居室改一居 E.丽水嘉园，朝阳公园附近，一居室 2、现在这个价位和需求，想咨询一下一居和两居室应该怎么选择 另外，您能再帮忙推荐一些其他可以重点考虑的小区或板块么？非常感谢！

回答：你好，好租，流动性好，希望这几条，确实买靠市里面的好一些。而且五环内也可以多贷几十万款。 如果希望两居的话，CBD传奇南北的可以买到，当然买不到客厅主卧南的；朝向差一点的2居话，苹果南、风度柏林、金港国际也都可以买到。 然后朝青和四惠也可以考虑考虑，都是地铁倒一站就可以到东高地那边的，还可以买到一些户型还可以的（南北或全南东南西南的）。 朝青的珠江罗马、华纺易城； 四惠的东恒时代12期、爱这城三期、金地名京（两居有个暗的）等等。

提问：房姐好，刚刚已经续费了，非常佩服你对房产的分析和判断，继续支持你！提三个问题，希望得到您的回答并分析一下： 1.我们在朝阳区大屯路风林绿洲有一套一期171平米东南朝向三居，中高层，虽为一期临大屯路隧道，但是该户型完全面向小区内部，没有北向房间，不吵。另外，风林绿洲可能是单一对应朝阳外国语小学的学区，12年一贯制，其他目前朝外小学对应的小区有可能多校划片。问题：风林绿洲的优缺点是什么？未来走向如何？是否适合长持？ 2.我们在中山火炬开发区凯茵新城有一套83平米两居，雅居乐开发，2017年购入，当时跟风深中通道，购入价1万，目前单价1.2-1.4万，持续两三年价格未涨了。问题：是否还有持有价值？ 3.近一年内准备投资一套房产，纯投资，自己不住。500w上下，反复看了房姐关于天通苑顶复的精华贴以及相关提问的回复，从精华贴提出到现在也有二年多时间了，天通苑顶复的价格几乎没变。问题：那么今后走向如何？是否还有投资价值？如果天通苑顶复不好，是否有其他更好推荐？

回答：风林绿洲位置不错，主打大户型，出门大屯路，向南1.7公里是四环，向北2公里是五环，向西1公里是京藏高速，旁边是地铁，交通四通八达。缺点就是大户型的流动性一般，临街的问题，你看的没有北向房间，那这个问题可以忽略。还有就是一期的房龄偏老，如果持有7年以上，慢慢会变成老破大，升值可能略跑输大盘。 深中通道算是中山最有盼头的一件利好，2024年即将建成的这座桥。中山在2015年2016年跟着广州深圳迎来一波大牛市，但在2017年3月中山楼市“限购”政策出台以来房地产市场转淡逐渐回归理性。短期看没有进一步上涨的可能，建议出掉。 天通苑顶复适合有一定淘笋能力的人入手，入手价肯定不是市面上看到的价格。如果没有很好的淘笋渠道，更建议选确定性更高的次新盘，看看亦庄常营回龙观等

提问：房姐您好！新人首问：1. 目前人在国外，户口在北京，无房。打算投资1000万左右在北京买一套投资房，可持有5-10年。纯投资，请问推荐哪些板块，楼盘和户型？2. 因老家在成都，是否可以考虑在成都投资买房（不知道成都的房票是否好拿，或也可以用父母的房票），成都的投资房推荐哪些板块和小区？北京和成都比较起来，您更推荐在哪里投资房产？3. 目前手头还有流动资金1500万，打算用于投资基金股票等，您是否建议更多投资在房产上？非常感谢！

回答：1. 1000+选筹建议看 望京、双井、九龙山、四惠。楼盘可以看下 珠江帝景、首城国际、橄榄城、东湖湾、慧谷阳光 2. 有成都购房资格建议入一套，底仓大头在北京，部分小资金投成都（500内），两边兼顾不冲突。 成都纯投资避开爆炒高价区，关注犀浦，大丰，天回，三河场锦水河，书房这几个近郊区 3. 房产投资更稳，建议70+%的资金用在房产上。当然如果你熟悉基金股票投资，混合配置是最优的

提问：你好 房姐 山东临沂人 ，在兰山老城区工作。现有老破小楼梯房一套，想买房 目的 改善 跟孩子上中学 ，现对应学区不太好。 问题：1. 目前孩子马上五年级，还有2年 上初中，看了稍微偏些期房 基本上都是2022年后才交房，学区也不是很好。总预算120+ 好的学区附近 基本上都是老破小 。新房又只能2-3年后才能收房。还不一定能换好学校，好像两个目的都不能立马解决，是不是要放弃一个？改善需求更大一些，毕竟初中只上三年。 看二手次新 有的位置比新房还贵，三室基本都150+ 不满2年外加10%各种费用，所以好纠结，是买新房 还是二手次新。 买新房比较偏远，交房晚 ，选择面比较小，能承受的起的 兰山区 新房不多。 买二手次新，选择多 费用大 性价比也不高 不甘心花个1万多买个二手 … 最近二手阴跌中，报价挺高 好像交易量不大。 不知道你对我们这个城市有没有了解。想问问我家这样需求 怎么选更适合 ？ 是买市区二手次新 ，还是偏一点的新房 ？ 哪个长远看潜力更大？十分感谢

回答：你好，很多时候改善自住和学区房是存在对立面的，因为一个城市随着发展，往往好的学校都在老城区，而对应的小区不是老破大就是老破小，但这样的小区往往又无法满足改善自住的需求，所以矛盾也就形成了。 对于这个问题，我一般建议一分为二，把需求分开，就是自住是自住，学区是学区，而不要想着又能改善自住又是非常好学区，这种也会有，但是房价一定在高位等你。适合那种刚需不缺钱的。 具体到你的情况来说，时间上看，你孩子上初中和新房交付时间基本上都吻合在2年，所以这2年内的布局就很重要，到时才能满足2样需求。 我建议三步走： 1.学区：现有老破小+楼梯房出手置换一套优质小户型学区房，满足孩子学区需求。 2.改善自住：买一套新房改善居住。 3.2年交付时间内租房过渡。

提问：房姐好，新人首问:非京籍，我们目前想买一套投资，同时积分，首付80万内，全国无贷款。孩子老大4岁，老二3个月。 1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间，月还6千多，每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手？是否还有升值空间？ 2、顺义蓝星花园30多平米小开间，与亦庄北岸相比，哪一个好出手？ 3、我们在青岛有一套房子，220万买的，目前跌至170万，是否有必要卖了在北京解决刚需？目前老公创业阶段

回答：1. 亦庄北岸做为上车盘很合适，5年来看有升值空间，2年太短，北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行，但是后沙峪最近一年有点涨过了（涨了10个点），现阶段性价比不高，旧宫价格更合适 2. 青岛如果不自主就出掉吧，没长持价值

提问：房姐，本打算在郑州金水买房，但是很多朋友都说房价泡沫大，会降，不如买好点的车，有面子，买房还得贷款压力大，所以我现在想到一个两全其美的办法，那就是买个东区小2房压力小点，剩下的钱换个车，你觉得可以买吗？

回答：不觉得这是个好办法，倒是觉得你该优化你的朋友圈了。 每个人都有自己的交际圈子，身处其中，你或多或少都会受到影响，所以选择一个健康向上、充满正能量的圈子，对你的人生影响巨大。 接近什么样的人，就会走什么样的路，所谓物以类聚，人以群分，近朱者赤，近墨者黑，牌友只会催你打牌，酒友只会催你干杯，而靠谱的人却会感染你如何取得进步，你所在的圈子会潜移默化的决定你是什么样的人。 人生下半场，我们过得如意不如意，拼的其实是圈子。你选择什么样的圈子，直接决定了你人生下半场能达到怎样的高度。 你想在工作上有所收获，就要与那些事业心强、积极向上的人为伍。你想在生意上有所突破，就要寻找诚实守信、愿意抱团发展的经商者。 如果你发现，你的圈子全是消极颓丧、混日子式的负能量的时候，就要考虑及早止损“退群”，绝不可悔。因为世人皆有惰性。当身边皆是游手好闲之人时，便会给自己找借口，“大家都如此度日，我何必自讨苦吃”，有这样的想法只会日渐堕落。 人生经不起几次负能量圈子的折腾。 而当你发现，你的圈子全是阳光向上、遇到困难依然敢于无畏前行的时候，就要坚定地长期驻扎。在你迷茫时，他最起码会拉你一把，给你建议，让你不至于迷失方向。 而另一些所谓的朋友，不求上进、好逸恶劳，只会把你拽入和他一样的圈子里，狭隘的社交格局只会阻碍你的前进，拉低你的眼界，思维方式和行动力也会受到影响。

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