房企“至暗时刻”：部分资产出清后，央企如何盘活存量？

牛年的最后一周，行业里的交易消息多了起来。

雅居乐18.44亿元出售其持有的广州亚运城项目26.66%股权予中海地产；

世茂也把包括广州亚运城、上海深坑酒店、深圳深港国际中心在内的37个项目摆上了货架，其中，广州亚运城股权同样已由中海接手；

富力地产12.63亿元出售旗下物流园30%股份；

中国奥园继出售香港部分物业后，昨天又以10.78亿元出售了加拿大项目；

同在昨天，融创退出杭州雅望居项目。而10天前，昆明融创文旅城二期40%的股权刚卖给了华发集团，武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，也分别转让给了首创及武汉城建；

佳兆业虽然昨天时否认深圳国资将接盘文体业务，但也大方表示仍在寻找战投方；

眼下，卖资产不再是一件难以启齿的事情，而是被视为积极偿债、履行信用的信号。

尽管有些项目成交价看起来很是“打骨折”，但据了解，那是因为许多项目是放到整体资产包里打包出售的，因此在总价之下，不同项目的折扣有高有低，但平均折扣并没有市场传言那么低。

毕竟更受鼓励的房企承债式收购，出售方也需要先保证交易价能覆盖住此前的融资额成本。

且不少收购，都愿意承接原项目上更具市场化经验的人员团队，对于出售方来说，也是件幸事。

有上述房企的小伙伴欣慰地说：在部分资产出清后，公司已经度过了最难的“至暗时刻”。

而另一边，央企们其实也在做着各种盘活资产的动作——包括自己的和行业的。

1月26日，保利集团与建设银行签署发展保障性租赁住房战略合作协议。保利集团目前在管租赁住房项目89个、养老公寓19个，建筑面积167万平方米，房间4.2万间，它也需要探索住房租赁金融，盘活这一大批量的存量资产。

同日，华润置地和华润万象生活，分别获得招商银行授予的200亿元和30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。

1月份以来，华润万象生活先以10.6亿元收购禹洲物业，再以22.6亿收购中南服务，已经成为物业并购的新大鳄了。

不同类型的企业，有着不一样的侧重点。

但整体原则，都是为了让自己好起来，让这个行业还能继续平稳运行。

政策面上，一些小暗流，也在涌动。

1月18日，中国人民银行副行长刘国强在国新办发布会上表示：“把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方”。

发声后的第二天，新一期贷款市场报价利率（LPR）首度出现双降——1月20日，1年期LPR连续第二个月下行，降至3.7%；5年期以上LPR在连续20个月不变后，也首次出现下调，降至4.6%。

此外，“放松商品房预售监管资金”的消息，也随之传出。

先是路透社援引知情人士称：“国内正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。”

而后，烟台、广州、佛山等城市开启了预售监管的“松绑”。其中，烟台规定对信用等级为3A的企业，预售监管资金留存比例降低5个百分点，2A级企业降低3个百分点。

2021年里有33省市加强了预售资金监管，虽然后面政策出现边际改善的仍为少数，整体态势上看，谈不上放松，但种种迹象表明，维护开发商在预售资金方面的合法权益，确有在行动。

1月11日，最高人民法院、住建部、中国人民银行三大监管部门联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，规定法院不能随意对预售资金监管账户采取保全和执行措施。

此外，对于工程方、材料方和设备方需要以预售资金监管账户资金来支付费用的，商业银行应当及时支付；对于房企以银行保函方式来提取监管资金的，住房部门也应该准许。

再如1月24日时，华夏银行佛山分行因担心佳兆业还不了开发贷，在未知会对方的情况下，私自划走的“佳兆业悦峰”2亿元预售款，也被监管部门要求返还。佛山市住建局还开出罚单：暂停与华夏银行股份有限公司签订商品房预售款专用账户监管协议。

对于开发商来说，合规的救命资金使用秩序了，而对于社会来说，“保交付”的民生，也更稳了。