深圳“十四五”住房建设规划解读

月初，深圳住建部门发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，行内有不少解读，核心点在于：深圳要拿出15平方公里土地来建房子。后台粉丝也一直催我做个解读，今天兑现。

于住房长周期规划而言，根本的分析指向是关于一座城市未来住房供求关系的变化。但要得出一些价值的结论，最好需要有历史纵深的对比。

在过去1年，深圳陆续发布了2035国土空间规划、至2035年加大居住用地供应的措施、2021年供地（房）计划。很容易能看出来，有的规划管的长度是15年，有的规划管的长度是1年。这次的“十四五”住房规划，管的长度是5年，等于是补齐了最后一块拼图——1年、5年、15年，短期、中期、长期规划，都有了。

是以，在谈这个五年规划之前，我们需要先回顾总结其它几份规划。

1）深圳2021年供地计划、供房计划。

参看：《》（2021.4.27）、《》（2021.7.7）。

核心内容：2021年建设筹集住房20万套，供地11.3平方公里，居住用地363.3公顷，占比32.1%，史上首次超过3成。

2）深圳2035国土空间规划。

参看：《》（2021.6.11）

核心内容：未来15年，新增各类住房200万套以上，公私住房继续执行2018年“二次房改”确立的6:4结构。

3）未来15年深圳土地供应规划。

参看：《》（2021.7.12）

核心内容：“确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”。

然后再来看这份“十四五”住房规划。为了理解更加简便，我们不把已经结束的2021年摘开了，并且，把这份“十四五规划”和“十三五规划”对比来看。这里要提醒一点，大家一定要先弄懂几个概念：供应居住用地、建设筹集住房、供应分配住房，这是以后读懂此类文件的必要学习。

规划开宗明义：未来5年（2021-2025），明确供应居住用地不少于 15 平方公里、建设筹集住房 89 万套（间）、供应分配住房 65 万套（间）。

（图1）

供应居住用地好理解，就是卖地，“建设筹集”和“供应分配”有些童鞋不明白，其实大体上理解为开建和实际供应就好了。这个影响在于，确保是可比口径。

一

深圳住房的根本矛盾没有改变

“十四五住房规划”和“十三五住房规划”对深圳住房根本矛盾的描述都一样，提炼为三点：

1）总量不足。“十四五住房规划”预计深圳人口到2025年底将至1860万人（2020年底是1756万人，增加大约100万），但同时土地资源紧约束，人地矛盾尖锐。十三五也是如此，2015年深圳人口是大约1138万，比2010年底增加了大约102万人。到2020年，又比2015年增加了高达618万人口。土地供应常年不足，居住用地累40年占比不到23%，低于国标25%下限要求。

2）结构失衡。当前深圳住房建筑总量6.21亿平米（我理解为是“十三五”末），总量看起来是够（人均35平米+）。但大家都知道，超过7成是小产权房、宿舍，商品住房累40年只建有大约200万套，全城住房成套率低（早些年的套户比数据大约是1:0.7）。

3）保障率低。这个前文有讲，去年7月媒体报道，深圳常住人口的住房保障覆盖率不到10%，低于国家规定23%下限要求。而且，深圳公租房/安居房的轮候人数一直在快速增长，2020年9月15日，安居房轮候人数为15.5万，公租房轮候人数29.2万；到2021年7月7日，前者超过16.2万人，后者超过33.5万人；再到1月21日，前者超过18万人，后者超过37.4万人。按照现在的保障房供应速度，排队排10年都排不到。

（图2）

二

“十三五”住房计划和完成

我们必须要先把“十三五”住房的计划/完成情况讲清楚，才能更好的解释“十四五”。

依据《深圳市“十三五”住房建设规划》，在“十二五”（2011-2015），深圳商品住房用地供应总量为582.77公顷，保障房供应用地总量为432.71公顷，合计1015.28公顷，略超10平方公里。住房建设筹集60.3万套，完成规划目标的112%，新房批售面积（新增供应）29万套，累计竣工保障房10.2万套，都超额完成任务。

至2015年末，深圳家庭住房自有率为34%。

（图3）

在“十三五”（2016-2020），深圳计划供应住房建设用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，公共住房用地2.34平方公里。

当时预计“十三五”全市购房需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套（租房需求约109.2万套）。故此，计划在“十三五”建设筹集各类住房总量75万套（包含商品住房35万套，公共住房40万套）。

在有效供应方面，计划“十三五”实现有效供应65万套（包含：新建商品住房批售与现售30万套，公共住房分配供应35万套），实现2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。

完成情况有超额，有不足。

“十三五”深圳居住用地供应规模从 2016 年的 150.3 公顷提高至 2020 年的 362.8 公顷，累计供应居住用地1121.8 公顷（安居工程用地供应 382.6 公顷，占比34.1%；商品住房用地供应 739.2 公顷，占比 65.9%）。比预期的8平方公里整整多出了3平方公里多，土地供应增幅超过40%，显见在这部分是下了力气的。

（图4）

“十三五”期间，累计建设筹集住房 78.63 万套（公共住房 44.24 万套，是“十二五”的 2.4 倍，占比56.3%；商品住房 34.39 万套，占比43.7%）。和75万套的计划相比，总量略超，商品住房的筹集规模不及，公共住房的筹集规模超额。

但在实际有效供应上，可能还是没有完成，至少公共住房确定没完成。

“十三五”期间，深圳商品住房的批售量是217304套，低于计划的30万套（考虑到未计入的现售规模，我们假定是完成了）。但依据深圳住建局官网数据整理，深圳公共住房在“十三五”期间，累计供应分配25.7万套，比计划少了高达9.3万套，只完成了计划的73%。

（图5）

此外，截至2020年末，深圳的住房自有率数据，没有再公开。我以2020深圳商品住房/家庭户测算，预料只在31%多，比2015年末不增反减，距离“十三五”计划里的40%应是差距扩大。

三

“十四五”的变化

以上述分析，再来看“十四五”规划，具体出现了哪些不一样。

1）居住用地计划供应量显著增加。

“十四五”期内计划供应居住用地不少于 15 平方公里，力争达到 17.5 平方公里，力争每年供应的居住用地占建设用地比例不低于 30%，规划期前三年供应居住用地不少于五年总量的 70%。

与上述对比，“十二五”实际供应10.15平方公里，“十三五”实际供应11.2平方公里，“十四五”用地供应计划显著提升——比“十三五”增加了至少4平方公里以上，史上最猛，可以说：这是一份“非常慷慨”的计划。

（图6）

尤其是居住用地占比，从之前的22%提高到30%以上。这个突破非常大，我们之前文章披露过，深圳过去40年的居住用地占比是22.1%，而“十三五”期间的居住用地完成占比只有16.8%（见图4），创下低纪录。从2020年起，居住用地比例才开始第一次抬升到30%以上。2021年深圳整体建设用地完成数据还未出炉，单就公开出让的新增土地中，居住用地供应占比在31.4%。

（来源：深圳中原地产，图7）

关于居住用地供应的计划显示：深圳的管理部门直面现实，彻底从先前的“需求管理”转向“供给管理”，锐意增加土地供给。希望通过增加住房供应，一来稳定居民预期，二来实际缓和供求矛盾。而且，这些土地来源还都不包括深汕合作区，更显含金量。这是非常值得肯定的地方。

2）住房实际供应和“十三五”等同。

“十四五”，深圳计划建设筹集住房89 万套。其中，建设商品住房 35 万套，占比39.3%；建设筹集公共住房 54 万套（间），占比60.7%，延续二次房改6:4的结构。

和“十三五”的78.63万套相比，“十四五”的住房建设筹集规模增加了10.37万套，每年多增2万多套。

但在实际供应分配住房的规划方面，“十四五”和“十三五”一样，同是65 万套。其中，供应商品住房 31 万套，占比47.7%；供应分配公共住房 34 万套（间），占比52.3%。

这是非常值得注意的地方，和“十三五”相比，“十四五”总量没有增加。稍有不同在于，商品住房增加了1万套，公共住房减少了1万套（参见图6）。

由于“十三五”的供应计划没有完成，我们假定“十四五”能够完成。那么，在最终的实际完成数量上，“十四五”还是有机会增加更多的实际供应出来。单看已经过去的2021年，深圳住宅批售量是61684套，创下过去10年新高，是一个好开头。

四

两个五年周期的房价波动

这里我们要加入一点关于房价波动的数据。

看这个过去10年的住宅供应数据，是有很大信息量的，也能在某种程度上解释深圳房价的快速上涨。

（来源：美联物业，图8）

“十三五”期间，深圳商品房批售量从“十二五”的346695套增加到了397262套，总量增加了50567套，每年多增加1万套。但是！在总量增加的条件下，商品住宅的批售量却从“十二五”的282453套缩减到了“十三五”的217304套，总量反而减少了65149套！每年减少1.3万套！如此之下，深圳商品住宅在整体商品房供应中的占比，从“十二五”的81.5%，快速下滑到“十三五”的54.7%！多增加的部分，全部去了商办与公寓！

（图9）

然后对照这个房价走势，某种程度上就能自成逻辑了。自新房限价以及二手房住房参考价以来，统计价格已无意义。但根据中介数据，2021年深圳二手房套均价格已经超过了750万（豪普分界线），升至762万/套。据此测算，深圳2021年的二手住房单价可能已经高达8.56万/平米。回到“十二五”开头，深圳二手房价格约1.88万/平米，现在的二手住宅价是10年前的4.5倍。

有很多其他方面的因素，但是长周期内供应短缺的现实以及由此引发的恐慌预期，是最为重要的一环。表现在微观上，很简单，当你需要买房子的时候，发现市场上可选的新盘很少，你就会慌，慌的人多，就会集体抬高价格……

所以，我们花那么多时间和精力去研究政策，真的都是白瞎。大道理都是简单的，长周期的曲线还是要回到简单的基本面上。深圳人口越积越多，但是作为第一需求的住宅，供应却远远没有同步跟上。

在2021年，这个情况稍有缓解，总供应量能够在9万套以上，商品住宅的占比升到68%，虽还没回到“十二五”的均值，但比“十三五”要好了。即意味着，深圳在大力缩减非住宅供应，并大力增加商品住宅供应。

五

我们的结论及建议

最后我们来做一些总结及政策改善的小建议。

1）“十四五”，深圳市民有关住房供应不足的预期会出现改善。

由“十二五”、“十三五”的教训——前者教训是居住用地供给不足，后者教训是宅地比重偏低，以及管理部门在2020年之后的方向调整（转向供应端），我们可以乐观展望：“十四五”的土地和住房供应计划，大概率可以超额完成。同时，辅以依然严厉的“五限令”需求管制政策，综合会令住房市场的供求预期得到五年期的扭转，房价上涨预期会偏于稳定。这意味着深圳市民在“十四五”期间，可以选择的楼盘更多，进而就不会再出现过分的慌张。

2）要正视住房有效供应依然是严重不足，长周期供求紧张依然存在。

从更长的周期反观，我们依然要重申此前在2035住房规划里的判断：供应量——无论是土地还是住房——依然不够。先前已经论述过了，最主要的原因不在于数字计算，而在于计算依据。深圳住房供应的依据是：到2025年常住人口是1860万，到2035年常住人口1900万。5年周期看是科学的，15年周期看大概率是不科学的。基于这一点，单看深圳房价，未来长周期的持续上升还是大概率事件。

3）计划筹集不是最重要的，最重要的是有效供应，应披露更全面的数据检讨。

参照图1，我们会看到，住房的“建设筹集”指标都是“约束性”（即是一定要完成），但是实际“供应分配”指标却都是“预期性”，我认为是否也可以调为“约束性”？这样给到市民的信心会更强。

同时，我在回查过往数据的时候，常常发现，管理部门披露的数据不完善。最重要的缺陷是：重计划轻总结。每年度公布计划的时候，都非常的详细全面，但是到年终回顾时，就会挑好的讲——比如上年度的实际供应完成了就公布，没有完成就略过。久而久之，会导致数据残漏不全，没有办法令外界有完整的数据展开分析。总之，管理部门对计划的执行结果，有必要进行年度、季度的回顾对比，社会效果会更好。

4）市场总有波动，规划一定要有长期定力。

回顾过往，你经常会发现，我们很多城市的规划总是画大饼（深圳算是做的不错的），但是在5年周期的落地中，又多变化无常。比如某一年市场出现大调整，那么所有的规划“初心”就没有了。这个影响当即不能反映，但长期是灾难性的。土地供给影响的是市场长周期预期，如果因为市场出现下跌就缩减供给，上涨时再增加，就一定会因为政策的天然滞后性而放大市场波动。深圳在这方面有过教训，1998金融危机至2002年，深圳市场处在调整期，当时深圳做出一项决定：自2003年起3年内，关内停止供应新增土地，由此导致了预期快速改变，2005年之后，深圳房价开始大涨。这个教训是需要警惕重演的。

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