北京楼市：万柳板块值得投资吗？看看内行人的分析

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，你好，上次新人首问没有得到答复。再次向您请教。我有一套世茂宫园的房。240平米。市价大约1750到1800。因为小孩上学想置换到万柳或者五道口。去上中关村三小或二小。有两个问题，第一，如果我从从世茂公园置换到万柳或五道口，这样的置换从投资的角度上来说是合理的吗？第二，如果合理，你能给推荐一下小区吗？第三，大房子单价低，自住舒适，但再出售难，您建议买多大面积？我最后看上的都是200平米朝上的，但是担心以后想卖时很久卖不掉。感谢您的指点。

回答：你好，“万柳”位于北京市海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，临近北京大学、清华大学、人民大学。区域周长10公里，总占地面积480公顷，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。 这一切，当然得益于它优良的风水和得天独厚的自然环境。 在风水学中，“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”被认为是上风上水的绝佳之地。而对照到北京四环内，具备这种上等风水的板块就是西北角的万柳。 西四环内、昆玉河畔，三山五园环伺，离颐和园咫尺之遥，是京城著名的风水宝地。此外，在片区北边，有一个占地2700亩的万柳高尔夫俱乐部，球场闹中取静，在都市的繁华和自然美景间开辟出了一块与众不同的高球乐土。 万柳板块大多数都是2000年之后的次新盘，品质好，区位好，再加上产业和优质学区的加持，所以一直是楼市上行期的领涨先锋。 众所周知，在上一轮大周期中，北京楼市是从2016年9月左右开始启动的，而万柳板块从2016年初就开始上涨了，到2017年3月，板块内楼盘几乎全部翻倍。 而在2017年3月到现在，万柳板块也是全北京跌幅最小的板块。 由此可见，楼盘自身品质、学区，对它的保值、增值均有着较大影响，这些因素完全超越了地段和配套。 考虑自住+学区，一步到位建议优先入手万柳。

提问：你好！房姐，我县城有两套房子，想出手卖掉去郑州，不知道投资选哪里，最近看您一直很看好杨金，想问问万科未来时光咋样？

回答：地级市来郑州投资要考虑的是，买哪里能实现最大化，现在的房地产市场的主基调是房住不炒，优质地段的核心房产才会有不错的涨幅。 三四线城市和县城以后的人口会大量流失，郑州买房想获取最大收益就要买那些有人，人有钱的区域，符合这个需求的板块就是北龙湖和中原科技城。如果说你预算充足的情况下毫无疑问一定要上车本龙湖，如果预算稍微少一点我们就考虑它的价值外溢辐射区。 杨金片区的作为北龙湖价值外溢的第一辐射区，万科未来时光算是杨金的top1的优质项目，疫情一直拖着首开，我估计价格会有惊喜。 买房就要买优质地段的核心资产，选对了区域此次投资就对了70%，而万科首开性价比也是最高的，如果首付有80——100，可以上。 郑州投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，新人收问， 知乎上关注您蛮长时间了，后转到这儿。 本人刚需，SFSD，丰台户口，买房目的是自住+保值，首付200多一点，收入较低，月供最多15k。 想在朝阳\/丰台找个南北的小两居，还请房姐赐教，推荐几个小区

回答：你好，感谢关注！ 首付200+，可以关注总价400左右的小2居，前期月供压力大一点，可以考虑分割出租缓解月供。 三环新城、设计师广场、石佛营X里、梵谷水郡、炫特嘉园、万年花城

提问：女儿30岁单身，无京户，朝阳上班，三年社保，家庭年收入40万，我们夫妻郑州全款两套房，目前手里有200W，问题如下:第一，等女儿有购房资格时买市区老破小还是趁现在买合适？第二，现在买燕郊时机成熟不成熟？（手里现金有限）如果现在买，是年前合适还是年后合适？第三，我们生活稳定了想帮女儿一把又不知道婚前买合适不合适？纠结，请教老师指点迷津，谢谢您！

回答：你好，北京现在有合适的随时都可以买，投资买房不用主动择时，市场启动之前都是非常好的时机，不用刻意追求大涨前夜。 子弹200，建议直接上车北京。 北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场、炫特嘉园、石佛营X里等

提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听蘭，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！

回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限 短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。 明月听蘭旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。 中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听蘭，可以作为首选 天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。 最好的选择是珠江帝景 ，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居 详细选筹方案见知识星球内《北京选筹指南》

提问：房姐，上次提问可能过滤没有回答，本人在天津，江西房子都在贷款，在北京算二套，手上有240个，想找有幼儿园，小学配套的小区，1.看过青龙湖那边，房型格局开发商物业都不错，就是期房得等到2023年，还有交通欠缺，2.也看了沙河保利罗兰，看上了户型和幼儿园，小学配套，但周边没有其他配套设施。3，也想买个城六区石景山的，苹果园一带都是老破小塔楼，生活配套都很成熟，现在就得看怎么考虑，如果想要小区环境得舍去位置，想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢？

回答：如果未来会考虑换房，我建议选择位置更好的地段，以投资为主，资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门

提问：新人首问 房姐您好，想请教下买房思路。一个是预算1200-1600，有首套首贷，需求是父母未来养老和资产增值。一个思路是亦庄金茂府的叠拼，虽然现在亦庄溢价率已经很高了，但有人大附中学区感觉保值的问题不大。另一个思路是顺义别墅，目前在考察后沙峪这边，看了万万树moma。顺义中央别墅区这边没有学区捆绑，别墅流通性也比较差，水也很深，有点不知道从何下手。 还一个朝阳自住，预算1200，男友也有首套首贷，没有学区需求，想兼顾自住舒适度和资产增值。可以推荐几个容易出笋盘的楼盘吗？不知道该从何下手，如何扫盘。惠新东街这边的世纪嘉园价格很好，但是楼龄有点老了。 另张家口下花园的壟上遇园怎么样，适合投资吗？

回答：你好，亦庄金茂府的优势： 1.引进人大附中，学区溢价 2.距离通州不远，开发商炒作概念 3.金茂府系列在北京有品牌效应 金茂府的缺点： 1.地铁交通距离太远 2.没有生活配套，自住不方便 3.距离亦庄核心区比较远，享受不到辐射发展红利 但是亦庄河西区定位是高端住宅，如果生活半径在附近可以考虑，但是短期内自住不合适。 中央别墅区坐落于温榆河畔，是北京最早的高档别墅群落。环境优越、配套完善、距离主城区比较近。 占据首都机场、涉外商务使馆区的优势，地势平坦，又有两河流过，自然环境优越，交通状况较好。已经形成国际化居住和生活氛围，有十几所国际学校、高尔夫球场及高档会所环绕，成为北京高档的生活区、富人区，可以说是一种生活方式和身份的象征。 具体分为后沙峪和天竺两个板块。 中央别墅区适合终端改善，吸引了大量东部、东北商业区的高级白领、明星大腕和海外人士落户此地。 由于生态环境好、交通优势和距离主城区较近，这个板块确实存在价值，但由于目前新增土地供应不足，已经过了大面积投放的阶段，所以价格也相对稳定。 这2个板块对比，单纯自住角度看，更倾向中央别墅区。 如果是从投资角度，这2个板块，以及别墅产品，都不是好的选择。 世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。自住+保值没问题。 未来大概率跑平大盘。 张家口的价值很低，二手市场应该也很差，360平的流动性进一步降低，所以这个房子可能要做好长卖准备，下一波热点时(冬奥会)趁机出掉。 我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。

提问：美丽的房姐好！新人首问。现有子弹500，不计划货款，本人在外地工作，过五年退休有可能来京生活，社保在北京有购房资格，女儿在北影小区有房，想买两室的二手房。1、买女儿附近牡丹园周边的老小区；2、有朋友推荐买回龙观首开国风一二期、京投发展公园悦府；3、投资望京、亦庄、朱辛庄北区！主要想有增值空间租金收益好一些。请房姐百忙之中给予指点。

回答：你好，投资角度，这几个板块优先望京，其次是亦庄和回龙观。 牡丹园是中关村苏州街一带的居住板块，本身没有什么品质一说，如果考虑升值潜力，不建议买这里。 子弹500，比较推荐望京新城，南湖东园这类选筹。

提问：能不能给出南京市场的分析，谢谢

回答：南京的楼市，是一个非常独特的风格，尽管南京并非一线城市，但在房价意识形态方面以及规模来说，南京都达到了国内领先水平。 过去十几年，板块轮动已经让南京大部分房价都翻了一倍，南京让80%的买房人都赚到了钱，还剩20%是什么？就是最后涨价的那一批鸡犬升天的烂房子，成了近几年卖不动的老大难。 经历了3年调控，二线学区房涨幅30-50%，二手房供需平衡，但是限价已经被打破，未来，南京房价还在爬坡期，想入股南京的门槛越来越高，投资还是要趁早。 南京买房，跟着规划走，指哪打哪。 跟着ZF投入优先级走，投资有先后，逻辑要清晰。跟着规划买房的南京人大多吃到了肉，时至今日，南京四面开花，各个区域都有自己的核心， 南京城1.0： 城南城北城东城中——主城区 旧城改造 教育zz中心 南京城2.0： 河西——富人区＋城市CBD 金融中心 江宁仙林——南京副城 产业园区中心 南京城3.0： 江北——南京新主城 国际级新区＋南京自贸区 南京投资回报率最高的板块及楼盘，具体详见知识星球内部分享！

提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

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