京房回忆025，民安小区，有民安，也有民不安，大时代的小人物

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

父亲的老同学来家里，俩老头儿跟孩子似的拍照片，那老爷子嘴里还念叨着，这或许是人生最后的相聚了，招的我爸更是流眼泪。

这个老人现在还住在东城，民安小区，当年东城区最大的危改项目。项目从筹划到完成，历时十年之久，发生了众多悲欢故事。

二、

民安工程不全都是安置房，还有一个超大型办公楼，中石油大厦。这是平衡拆迁资金的最主要来源，2万多的占地面积，20万平米的建筑面积。地面价据说是接近4万，楼面价4500，也就是卖了7个多亿。然后再加上其他费用，东城区入账10个亿，基本覆盖了全部回迁房的拆迁和建筑成本。

这就是当年拆迁的魅力所在，只要把好位置拿来作为商用建筑，那就肯定不赔本儿，赚多赚少就看能挤出来的规模有多少了。

另外两个商品房小区那就是纯利了，华冠丽景和Naga上院。其中华冠丽景开发的早，在拆迁的同时就已经盖房和销售了，也是为了回笼资金，要不然政府的压力也大。当年要说卖的不算太贵，塔楼7000多板楼也不过8000左右，卖到最好房价上涨的时候也就是1万出头。按照他们内部的说法是赚了4个亿，还不算持有的商业面积，更是纯利白来的了。

Naga上院则晚的多，土地是老早的就卖了出去，但并没有开发，据说是不知道盖什么好。盖普宅吧面积太小，出不了多少套房。盖豪宅吧不会，怕成本高还卖不出去再砸手里。盖成商住公寓吧也不太合适，形成不了规模倒弄得四不像。那个年代这种事不新鲜，拿地的有关系但不懂开发，到最后没办法干脆成了炒地皮的，转手卖出去拉倒。

接盘的是很低调的李老板，河北人，也不知道是靠什么起家的。但经常自称本来就是个司机，赶上了风口大潮就发了财。在天津开发了海河商业项目后就直接到北京拿下了Naga的这块地，据说是找来了策划贡院六号的童大侠当参谋，推翻了之前的普宅和商住定位，一锤定音就开发豪宅了。

至于是不是这么回事儿我就不知道了，但这两个行业大佬的关系确实很好。后来有一次我陪老板在天上人间的一楼请客户喝酒（一楼是酒吧，二楼才是夜总会），见李老板也在，自己喝自己的。但不一会儿童大侠来了，两人明显的事先并没有约，可在一起立刻大喝特喝。老童甚至拉着酒保一起喝，把小帅哥给高兴坏了，拼命的喝，肯定是为了赚提成儿。

Naga先不聊了，以后再说吧。如果不是成龙儿子这点儿事儿，几乎都快把这里给忘了。

三，

民安小区其实最早的名字叫“南馆小区”，但据说某位领导听着别扭，怎么能叫“难管”呢？这一堆回迁户就已经挺不好管的了，再叫难管可就真没法管了。

之所以叫南馆是为了对应的北馆，最早是个关帝庙，每个城墙边上都有。然后是康熙皇帝在雅克萨大捷之后，善待被押到北京的俄罗斯俘虏，把城墙边儿的这块无主空地就划给了他们。然后还准许他们把关帝庙改成了东正教堂，俗称罗刹庙，罗刹就是Russia。

甚至有传说是有的俘虏竟然入了旗，成为了旗人。而且是上三旗里的镶黄旗，相当于皇帝的禁卫军，不知真假。甭管怎么着吧，这里反正是成了俄罗斯人的地界儿，这东正教堂也就成了“北馆”，据说北官厅胡同也是因此而来。

至于南馆也是教堂，只是据说是先有的地名后有的馆，我也说不清楚怎么回事儿。都是民间的俗称罢了，后来这教堂的地点就是现在的南馆公园。

四、

民安小区可以说是很不错的民心工程，确实是让当地百姓住上了楼房，而且当时的价格很优惠。人均15平米的回迁面积，优惠价1480一平，超出部分按5000算。那如果一家3口人，搬回一套70多平米的房，大概就是交20多万，挺好的政策。毕竟那会儿住公房的老百姓一般都是一两间破平房，20平米就算是大的了，跟楼房没法比。

但是如果是私房，那政策可就不是太友好了。比如开头说的我爹的这个老同学，本来自己家有着小300平的一所四合院，大小十间房，还有宽敞的院子。除去自己住还租出去五间房，每个月能收小4000块钱，挺不错的生活。但是拆迁来了，只给四套房200平米，还得补交40多万块钱。那谁搬啊，这老爷子就成了钉子户。

但谁也没想到，没几天的时间，挺好的院子被一伙连自己都说不清来历的人给“误拆”了，一家人还全都被打了一顿。告上法院，判决下来说，这个四合院只值8万块钱，拆迁公司不知情，没有错，拆房的人自然也没错了，赔礼道歉了事。

老爷子被气坏了，但最后也无可奈何。这就是当年的政策，私房视同公房，待遇几乎一样。其实现在也是这政策，私有房产没有特殊的补偿，只不过是现在市区没有强拆的事情了。

这老爷子毕竟是知识分子，不会打也不会骂，只好认了怂，借钱买下了这四套小房。当然现在这四套小房也价值2000多万，真算下来也说不上吃亏。老头儿想开了，按他的说法就是理解政府，既要给老百姓盖房子，又确实拿不出太多的钱，所以只好委屈私房户了。在大的功德面前，总要有人吃亏的，无论哪个时代都一样，为了大多数人的利益，只好牺牲少部分人了。

五、

我很佩服这个老爷子的心境，当然他也是无奈，不这么安慰自己又能怎样呢？在大时代面前，小人物只能随波逐流，掌握不了自己的命运和财产。

老爷子说经常开导自己和家人，这个院子本来在60年代就已经被没收了，当时不敢有一句怨言，能留条命就已经很不错了。后来根本没想到能给发还回来，虽然也经历了很多波折，但好歹是享了几年的福，知足吧，普通百姓又能怎样呢。

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