深圳楼市：能力有限可以和深圳做半个邻居吗？

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会员提问：五哥，你好，有一套住宅，现在手里有点余钱，但是再买一套住宅是不够的，身边有人投资公寓，我也想试试，但不确定公寓值不值得投资呢？公寓是有很多缺点的，买了之后真的会有收益吗？哪些人适合选择公寓？

答：你好，政策对公寓逐渐放宽，从长远来看，需要改变对公寓的偏见，过去认为公寓的劣势主要在于：1.产权年限只有40年，实际上现在很多公寓的产权年限与住宅没有差别；2.宜居程度低，没有阳台花园，梯户比高，实际上是否宜居要看具体产品，部分公寓的居住属性与住宅已没有太大差别，阳台、花园同样具备；3.水电成本高，管理费高，实际上差别不大，且公寓总价远低于住宅；4. 首付比例高，贷款年限短，关于这一点，很多住宅首付比例与公寓首付比例相差不大，但贷款年限确实是公寓劣势；5.交易税费高，在需求激增情况下这个劣势不会很明显。

会员提问：五哥，你好，已目前想要安定下来购置一套房产，请问该如何选择呢、尤其是有关如何确定房产的地理位置有什么建议吗？

答：你好，投资房产考虑三大逻辑，包括好城市、好片区和好房子，选城市一般使用GDP，对于普通人而言，以人口和钱为标准就足够了，一是常驻人口和户籍人口之比，该比例越高，那么该城市的吸引力越强，未来的经济前景越好，二是人口净流入量，该流量更直接地反应出城市的发展前景，三是本外币存款余额，这是城市购买力的最直接体现，是房价的上涨动能和天花板，最后房价上涨的轮动机制是一线、强二线城市——弱二线城市——三四线/县城，以上就是有关如何选择好城市的几条标准。

会员提问：五哥，你好，南山地区学区房调整将会利好哪些板块？我家位于马家龙板块内，孩子未来会享受较好的教育资源吗？

答：你好，南山区对部分学校学区、招生范围进行了优化调整，主要出台了三个调整方案。方案一是对南山实验麒麟中学学区及荔香学校初中学段学区进行了调整，莲城花园以及名家富居被划入了南山实验麒麟中学的学区内；调整方案二就是对南头城学校初中学段（新增）学区及荔香学校初中学段学区进行了调整，将原来属于荔香学校初中部学区的部分，调整给了南头城学校；对麒麟二中（新开办）招生范围及园丁学校初中学段、同乐学校初中学段学区进行了调整，目前已经形成“主力南头、南扩前海”的南山实验教育集团“双格局”，未来南头马家龙板块的小孩将可能获得较好的教育资源。

会员提问：五哥，你好，我不是深圳本地人，但是在深圳已经工作了三年，现在就是在纠结定居在哪里，想问怎么选择城市买房定居呢？

答：你好，选择城市买房定居，要根据个人的发展规划来决定。如果希望能够安稳工作发展，建议在自己的家乡发展定居，可极大减轻置业压力，生活也比较有保障。如果希望挑战自己，追求梦想，那么就要认真选择自己的行业与日后定居的城市。首先要规划自己的职业发展，再根据城市的产业布局，选择匹配的城市。其次则要关注选城市的生活成本，房价是否在承担范围之内。最后就朝着自己规划的目标逐步努力，最终实现它。

会员提问：五哥你好，想要进行置换，请问当前应该再购置一套还是置换呢？置换有什么要求吗？

答：你好，经过几年房价暴涨，商品房意识应当越发重要且置换会越来越普遍，对于投资性房产要寻找具有领涨性的产品，伴随大都市圈战略、强二线城市崛起、城市中心转移等，置换越来越重要，但要遵循几大原则，首先是要有置换意识，刚需是当前房产行情的主要走向，而置换就是下一轮行情的主流需求；其次要挑好标的物，未来的好产品应当符合：优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校，以及不错的小区园林和物业；最后置换实际很关键，掌握好置换节奏，因为业主返价、撤盘非常普遍，避免踏空。

会员提问：五哥，你好，未婚无房，由于资金有限，考虑要不要跨城市买房争取做半个深圳人，但是每日通勤确实不便，请问有什么建议吗？

答：你好，深圳城市规划实行多中心格局，有两个城市主中心和六个城市副中心，各中心的辐射范围就像高线那样逐级递减，其中可能出现价格洼地的位置是两个中心的交界处，因此其实除了临深区，深圳关内还是有可考虑的几处板块，包括福田区的景田、上下沙新洲，南山区的南头，宝安区的翻身，以上四个片区是深圳的以及辐射区，区域配套上是住宅集中群，没有优势的产业配套、产业规划，且一般存在房龄较久、周边城中村较多、居住环境相对一般的劣势，但相对于临深在地理位置上近多了。

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