银行发行50亿地产并购债，专家称优质项目捂得紧！购房者：交房能快点？

本文来源：时代周报 作者：吴斯悠

银行资金开始驰援房地产。

1月21日，浦发银行完成第一期金融债券簿记定价，本期债券发行规模为300亿元，期限为3年，定价为2.69%。本期债券按照募集资金用途分为两个品种，品种一为普通金融债券，规模为250亿元；品种二为房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

本期债券300亿元募集资金将于1月25日到账。浦发银行表示，将稳妥有序推进募集资金投放，对50亿元并购主题债券募集资金进行专项管理，确保资金专款专用、规范管理，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。

银行入场“拉房企一把”，毫无疑问提振了市场信心。

“如非地产头部企业，房企的融资渠道较为有限。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示。目前，房企境外发债已被完全叫停，境内融资手段则以银行开发贷和发行境内信用债为主。在房企风险尚未化解的情况下，银行对于房企贷款的积极性不高，且境内发债对主体要求较高，一般为国企和优质民企。

政策层面也陆续搭建平台，对出险房企施以更大援手。1月18日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，将指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

市场信心增强

房地产渐迎政策暖风。

在“房住不炒”的方针指导下，地产行业调控的成效逐渐显现。2021年年末，“一行两会”纷纷发声，促进房地产行业及市场平稳健康发展，满足房地产市场的合理融资需求。

另一方面，政策端对房地产行业的风险处置亦提出建议。2021年12月30日，邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产企业化解风险，实现出清最有效的市场化手段。

政策一出，地产行业闻风而动。2021年年末，招商蛇口（001979.SZ）、碧桂园（02007.HK）等房企计划自主在银行间市场注册发行并购票据，募集资金将用于房地产项目的兼并收购。

今年1月20日，招商蛇口在上海清算所发布公告称，注册中期并购票据30亿元，其中15亿元用于偿还银行贷款。另外15亿元当中，有12.9亿元用于置换前期股权投入资金及后续资产投资与收购等，另外2.1亿元暂未明确用途。

公告中并未明确具体项目，但招商蛇口强调，本次住宅项目体量巨大。

招商蛇口在募集说明书中称，本次债券完成发行并按照资金运用计划执行后，公司资产负债率将增加0.05%。根据招商蛇口2021年第三季度财报，资产负债率为67.78%。

事实上，在“三线四档”监管环境下，房企很难在承债并购的同时做到符合监管规定。2021年8月31日，融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌强调，现在有问题的公司大多有大量存量债务，并购之后，并购方的负债规模就超了。因而无论被并购企业开价如何，都无法并购。

如今，政策层面正在进一步放开。1月13日，有媒体报道称，房地产并购贷将不再计入“三道红线”，同时央企、国企正在多方接触优质项目。

李宇嘉表示，用于收购房企的并购贷不计入“三道红线”，同时取消贷款集中度限制，将提高房企积极性，加之当前市场正在回暖，收购地产项目也相当于在为自身做储备。

政策有松动预期，银行资金入局将助推房企并购，增强房企信心。

银行入场改变几何？

银行资金入局房地产，对于个人购房者而言，是否意味着交房有望？

中国房地产数据研究院院长陈晟表示，浦发银行发行并购主题债券，对目前处困境下的一些民营企业的项目转换和良性循环会起到较积极作用。对一般购房者而言，由较为优质的房企接管陷入困境的项目，能够为项目注入资金，重新实现正常运作，从而交付给购房者。但总体仍取决于并购方对收购项目的整体运作。

微观层面，银行资金助推房地产并购，对于个人购房者而言或有积极影响。但从宏观上看，银行资金从入局到见效亦与行业因素相关。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在地产行业信心受挫，加之市场心理因素的影响下，仅靠金融政策，很难力挽狂澜。

柏文喜表示，2021年第三轮土地集中出让在大幅放宽条件的情况下流拍率依然高企、溢价幅度持续低位。

未来前景并不十分乐观。评级机构惠誉认为2022年将是中资房企销售的转折之年。它预测，2022年合同销售额将较2021年缩减10-15%，平均售价下滑约5%。

在行业信心层面，长时间从销售端到资金端的双向强力调控导致楼市快速降温。市场过冷在导致行业流动性吃紧的同时，也让行业信心大受影响。

柏文喜分析指出，从市场心理来看，大多数房企出现流动性危机，而非进入破产清算的“生死时刻”，项目并购会出现“二手车效应”，即有资金压力的房企会通过出让比较差的项目换取资金，但会保留优质项目以图日后绝地翻盘，“对于优质项目不但有惜售心理，或许还捂得更紧”。

此外，也有专家指出，有鉴于此前房企以并购之名发债融资，行补血之实。如何确保银行资金能够准确传达至房企并购，亦是监管重点。

综合来看，柏文喜认为，政策及金融层面的出发点是好的，但在执行中将受到上述因素影响。

值得关注的是，提振市场信心的利好频频传来。1月17日，央行同步下调中期借贷便利操作（MLF）和公开市场操作逆回购利率各10个基点。三天后，2022年首月LPR发布，1年期LPR为3.7%，较上期下调10个基点；5年期及以上LPR为4.6%，较上期下降5个基点，系21个月以来首次下调。