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大量新房即将加推,九亭和泗泾谁更胜一筹?

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要说松江哪里的新房最热,那么泗泾和九亭无疑榜上有名。这两个板块从交通出行、发展格局、周边配套和新房价格来看都是颇为接近的。对很多买房人而言,如何选择这两个板块成为了难题。

从地理位置来看,两个板块彼此接壤,九亭更靠近市区。9号线途经泗泾和九亭两大板块,由于两个板块都很大,两站地铁之间间隔长达6公里,却没有在中途设置停靠站点,这一站路相当于跑了市区4站的距离,这对依赖轨交出行的沿线市民来说,需要跨越较长距离来到地铁站,这并不友好。


泗泾和九亭板块图

不过这没有影响到泗泾和九亭成为松江热门的置业板块,年后这里也将迎来放量供应,那么除了位置上的差别,这两个板块究竟差异多大,板块的优势在哪里,哪个更适合买房人,不妨来看下。


后起之秀泗泾,焕然一新的城市界面

先来聊聊泗泾板块,泗泾东临九亭,西面是佘山自然保护区,北侧就是青浦赵巷。由于泗泾板块的发展比起九亭更晚,这里主要以新建商品房和成片的拆迁安置房为主,整个城市的界面是比较新的,鲜有老旧小区的身影。

交通出行上,9号线是泗泾居民前往市区的不二之选,毕竟坐上地铁25分钟就可以到达漕河泾,而同样搭乘公交则需要1个半小时以上。作为松江目前唯一的轨道交通,9号线峰值的运量也是相当惊人,要知道9号线是上海客流量仅次于1,2号线的地铁线路。


数据来源于市交通委指挥中心,图源上海发布

由此在上海限流的部分轨交站点中,泗泾就占有一席。而且这里限流时间之长,如果你是在市区上班的话,意味着每天都要赶在限流前就要早早出门。况且松江短时间内还没有第二条轨交的计划,12号线西延伸或还要多年后才开始建设。


图源上海地铁metro公众号

泗泾板块那么大,并非所有楼盘都是靠近地铁站的。对于依赖公共交通出行的居民来说,都会搭乘公交车来到泗泾地铁站,因此这里还有个小型的公交枢纽站——泗泾汽车站,主要服务于泗泾板块内居民的交通接驳。


泗泾汽车站,易眼看房实拍

在生活配套方面,泗泾的商业中心并不多,沿街底商也比较少。目前开业的两大商业体都是围绕泗泾地铁站而建,其中上盖商业三湘商业广场体量约10万方,作为社区商业足够,不过定位偏中低端,主要以快餐品牌为主,还包含一个大润发超市,购物还算方便。


三湘商业广场,易眼看房实拍

而新开业的保利悦活荟品牌相对更年轻化,不过依然属于社区型的商业,招商情况还有待提升。


保利悦活荟,易眼看房实拍

而正在建设中的泗泾金地商业广场或将于2022年开业,其位于金地自在城的社区范围内,无奈体量才2.8万方,只能算是小打小闹。所以说泗泾商业面临的处境就是商业规模足够,但格局不够。

而就医的话,范围内有一所二级医院——泗泾医院,相信绝大多数住在这里的居民,依然会选择前往市区的大医院就医。

而生态方面,这里只有一个小型的泗泾公园,当然还有个相对比较冷门的景点——泗泾古镇可以游玩,相比其他水乡古镇,这里的人气相对较弱。不过泗泾距离佘山森兰公园比较近,是周末休闲娱乐的好去处,只要搭乘一站地铁即可到达。

当然要看一个板块未来有没有发展潜力,自然离不开规划。由于泗泾不属于松江新城范围内,因此享受不到新城带来的发展利好。

从官方发布的《松江区泗泾镇国土空间总体规划(2019-2035)》方案来看,泗泾的主要发展方向基本就是围绕G60产业,提升板块配套,丰富公共服务设施和提升生态环境,直白来说就是提升居住区的宜居性,也就是说未来这里不会有大型的规划和产业导入,因此很难有价值提升的潜力。


《松江区泗泾镇国土空间总体规划(2019-2035)》截图

再来看住房方面,这里的商品房大多在近5年建成,而且汇聚了各大品牌开发商,因此走在这里的感受就是道路和楼房都格外崭新。



泗泾街景,易眼看房实拍

目前泗泾挂牌的房源均价基本在4-6万/平,房龄较为新的金地、保利等品牌开发商项目,挂牌价格可以逼近6万/平。而房龄较早的商品房或者是远离地铁站的动迁房,价格基本在4万/平上下。总体来看,这里靠近地铁的新房还是存在一二手房倒挂的。

再来看新房方面,第六批入市的同济精萃二期认购已经结束,据悉项目有超950人参与认购,认购率超200%,已经触发积分。不过该项目在2020年4月入市时仅有35%的认购率。

同济精萃位于泗泾发展相对落后的北侧片区,距离地铁站也有近2公里。不仅位置偏,房价也比前期要高,不过比较意外的是,项目居然热销了。主要是当时泗泾有招商9号公馆,金地西郊风华和泗水和鸣可选,如今这些热门项目都清盘了,新房供应短缺,对于打算在泗泾定居的买房人,基本上没得挑。


泗泾项目分布图

不过年后,泗泾的绿中海即将加推,预计推出建面约87-133平二房三房,带装修交付。项目位于泗泾古镇附近,距离地铁站约1.8公里。打算在泗泾置业的购房者可以关注起来。而“捂盘”许久的泗泾格力项目也主体结构竣工,但依然没有入市的消息。

所以从目前来看,泗泾未来紧贴地铁站的新盘将很少,基本都要在1-2公里的范围内,相信对很多购房者来说还算可以接受。在泗泾购房需求依然很强烈的背景下,不排除后续新房会再次触发积分。


持续升级的九亭,三盘将呼之欲出

九亭板块和泗泾板块的发展颇为接近,不过九亭发展得更早,目前已经相当成熟,未来这里不太会出现大拆大建的情况。由于九亭起步早,早期便导入了大量人口,所以这里的人口密度相当高。


九亭地铁站出口处,易眼看房实拍

从地铁站附近停放的电动自行车就可以看出,这里的市民会从九亭各地来到地铁站,搭乘9号线前往市区。所以9号线就是九亭连接市区最重要的通道。从这里搭乘9号线到徐家汇,约24分钟即可到达。


截图自百度地图

和泗泾一样,九亭地铁站早高峰也采取了限流措施,况且想在这里上车甚至比泗泾更难,早上开往市区的地铁基本都是满载状态。九亭市民要想改变这一局面,恐要等到数年后轨交嘉闵线开通,届时能分流不少9号线的客流。

不过九亭的一大优势就是距离上海市区近,从这里到七宝仅约3.3公里,到漕河泾约8公里,到徐家汇约13公里。有别于泗泾的是,这里前往上海市区的公交车线路也逐渐多了起来。198路、沪松线、92路和186路都能直接到达徐家汇。对于很多不赶地铁的非上班族来说,又多了一项公交出行的选择。



九亭金地广场,易眼看房实拍

商业方面,九亭板块内各大居住区附近遍布了大大小小的商业,与泗泾商业体集中在地铁站附近不同的是,这里的商业属于见缝插针般地分布在板块各地。

北九亭以大型商业综合体为主,有早期建成的中低端商业广场,也有新建成的符合年轻人潮流的商业综合体。

在这些商业体中,人气最高的当属新开业的九亭金地广场,目前招商业态比较丰富,品牌也较为年轻态,它也是目前九亭最热的商业中心。

而南九亭则属于九亭老镇,这里有大量的沿街商铺,比起泗泾崭新且高冷的城市形象,这里充满了生活气息,道路上的车流量明显上升。


九亭镇沿街商铺

站在这里的另一大感受,恐怕就是头顶上不断经过的飞机,噪音是难免的,不过比起七宝,这里要安静不少。

其他生活配套方面,这里同样拥有一所二级医院——九亭医院,位于九亭镇上。公园则有体量达到100公顷的九科绿洲公园,已经于前几年建成,体量几乎是泗泾公园的20倍。不过公园距离九亭地铁站比较远,其更靠近G60科创走廊,因此很难辐射到板块内的居民。

话又说回这里的新房,九亭这两年的新房供应一直是比较少的,主要原因还是这里的开发已经基本饱和,可出让的土地很少。在第六批入市的新盘中,“捂盘侠”洋江唐顿公馆终于开了,并且已经处于准现房状态。


洋江项目效果图

先来说下好的地方,该盘65%的绿化率是市面上比较少见的,另外位置也还不错,位于南九亭核心位置,距离地铁站仅约1公里。

不过想买到这个盘并不容易,现场的接待并不算友好,首先要预约才能进去看房,还要全款卡首付,购买安装包等等情况,甚至置业顾问还在电话中信誓旦旦表示,不到70分就放弃吧。(最终未传出触发积分)

其实想在九亭上车的购房者并不用焦虑,春节后九亭或有三盘同时入市。分别为洋江唐顿公馆、贝尚湾和奥林匹克公园三期,都属于老盘加推项目。


九亭新盘分布图

先来看距离洋江项目不远的复地富顿街区,项目周边的生活氛围不错,不足之处就是距离地铁站更远,约1.7公里,不过有多辆公交可以直达地铁站。

复地项目位于九亭大街,周边的底商比较成熟,项目的外立面基本已经成型,社区环境也相对较好,对面的复地九月即将交房,该盘是2020年入市的新盘,且精装修交付。


复地富顿街区外立面,易眼看房实拍

比起复地九月,复地富顿街区不仅价格要上涨,还是毛坯交付。富顿街区预计推出约56-159平1-4房,主要以大户型为主,还有少量的一房和两房户型。对于预算比较有限的购房者来说,有机会一试。


复地富顿街区沙盘,易眼看房实拍

另外,位于九亭地铁站附近的贝尚湾也早已建好,4幢楼也是迟迟未开。从位置来看,贝尚湾最有优势,距离地铁站不到1公里,项目自带贝尚生活中心,盒马鲜生,全家,招商银行,必胜客等品牌入驻。不远处就是九亭金地广场,项目旁边就是九亭临时公交枢纽,而真正的九亭公交枢纽新建工程于去年开建,预计今年底交付。


建设中的九亭公交枢纽,易眼看房实拍

贝尚湾属于九亭范围内品质不错的小区,外立面很气派,内部景观、园林也都保养得非常不错。该盘也算是九亭二手房挂牌价格比较高的一个项目,基本在6.5-7万/平,而其余项目的挂牌价格基本也就在5-6万/平。

不过项目一直没有拿到预售证,或许与项目过高的预期不无关联。受到限价影响,上一次贝尚湾开盘有接近6800元/平装修包价格存在。今年若项目再次加推,毛坯交付的可能性会很高,是否会存在更高的价外款还不得而知。


贝尚湾待售楼栋实景,易眼看房实拍

另外,奥林匹克花园是九亭很早就交付的一个老小区,体量也很庞大。这一次加推的三期建面约80-150平高层,规划490套,售楼处尚未开放,项目由9栋小高层组成。从走访中发现,加推房源就在三期的社区内,小区绿化率还不错,不过没有做到人车分流,总体给人的感受就是中规中矩,景观也比较单一。



奥林匹克花园三期社区,易眼看房实拍

综上来看,这三个项目或多或少都存在不足之处,不过上车九亭新房的机会本来就不多,如果你打算在这里置业新房,年后的机会还是不要错过。


结语


对比之下,九亭的出行会更便利,配套成熟度也更出色,不过置业的成本也更高。尤其是发展较早的南九亭,城市规划也相对杂乱。

而泗泾的发展相对较晚,城市界面很新,道路环境更不错,但生活氛围较弱。由于这两个板块主要以外来导入人口为主,人口密度也是比较高的,早晚高峰地铁通勤的压力是比较大的。

对于买房人来说,想在这里置业积分自然是不可缺少的,不过究竟选择泗泾还是九亭,相信买房人心里会有自己的答案。

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