【同策观察】预判2022年房地产市场走势的三个观点

近日，国家统计局公布2021年度房地产宏观市场数据，目前市场上对于未来走势存在较大的分歧，部分人士透过上月数据翘尾直言房地产市场在触底复苏，也有相当部分人士仍然持悲观论调。本文从三个维度（政策、市场及企业）来分别阐述对于2022年的观点和看法。

一、2022年是房地产市场的“政策底”

2021年是我国房地产市场调控政策边际变动方向的转折点。上半年各个核心城市调控政策还在边际收紧，上海法拍房开始限购，紧接着出台新房积分摇号政策；深圳出台二手房指导价政策；南京、苏州、成都等城市出台了“竟品质”相关的政策；宁波、郑州、重庆、武汉、福州、合肥等城市出现了银行按揭贷款收紧的现象。下半年的四季度调控政策开始出现边际松动。土地拍卖政策方面出台了限制土地溢价率的政策；央行和银保监会给出了“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者合法权益”两维护政策导向；昆明、沈阳、唐山、江阴、桂林等20多个城市出台房价“限跌令”；核心城市银行按揭贷款额度不足的情况有效缓解，房贷周期缩短且房贷利率有下调的趋势。

随着2021年四季度房地产政策的边际利好，当前很多机构预判房地产市场政策已经触底。但是从当前房地产市场形势以及房企面临的境遇来看，目前已经出台的边际利好政策既改变不了当前市场继续下行的趋势，同时也逆转不了仍有一些方面面临资金链风险爆发的局面，因此，现有政策不能达到“房地产市场稳定”和“房地产良性循环”政策目标，也就是说当前不是房地产“政策底”，2022年仍会有房地产行业边际改善的政策出台，也可以说2022年是房地产行业“政策底”。从政策向市场传导需要6-10个月左右的时间，也就是说真正的市场底要到2023年才能实现。

二、房地产市场整体下行，唯有投资仍有可期

2021年全国商品住宅销售面积为15.65亿平米，同比增长1.07%，增速较2020年下降了2.09个百分点。从月度走势来看，7月份以后，月度销售面积增速进入负增长阶段，且呈现下降幅度不断扩大的趋势，12月份增长下降的幅度达到16.29%（见表1）。

从商品住宅的价格环比走势来看，三线城市房价指数在2021年9月开始进入负增长，10月份二线城市开始呈现负增长，房价最坚挺的一线城市也于12月份进入负增长，自此一二三线城市房价均进入环比下降阶段，在一定程度上可以预判，剔除结构性因素影响外，房价将进入“筑顶期”。

受销售市场下行的影响，房企拿地以及新开工均受到不同程度的影响。2021年土地购置面积比2020年下降了15.5%，房屋新开工面积比2020年下降了11.4%。市场下行不仅影响到开发房企当前的进一步投资，还对房企潜在投资（融资）产生较大的影响。2021年房企开发资金规模较2020年增长了4.2%，如果把卖房回款剔除后，剩余主要组成部分（银行贷款、海外贷款和自筹资金）与2020年相比下降了1.57%。卖房回款占开发资金来源的比例约56%，且呈现上升趋势，这意味着未来房企的资金来源主要靠卖房来自身造血，如果销售不利，就意味着投资潜力的进一步下降，下半年随着销售市场的下行，土地市场遇冷就是直接影响的表现，2021年下半年全国土地购置持续下降且降幅不断扩大，12月份降幅达到-15.5%，比11月份扩大4.3个百分点。

在其他指标都呈现大幅下滑的背景下，2022年房地产投资仍然可期，未来的表现也会优于其他指标。原因在于房地产投资的最大权重指标（70%）施工投资指标坚挺，且呈现持续上涨趋势，2022年施工面积将会超过10亿平米。2021年四季度以来，施工投资有复苏迹象，背后是“保交房”政策导向下，即使出现资金问题的企业，也在逐渐复工复产。恒大集团在官微发布消息称，截至2021年12月底，恒大全国复工率92.9%，12月完成交楼37899套，根据计划，集团1月将交楼30000套。

预计2022年房地产投资的中施工投资的权重会进一步上升，预计全年会有5个百分点左右的提升，并且施工面积持续的上升会对房地产投资形成有力支撑。土地投资指标的权重会下降5%左右，土地购置面积的下降会进一步拖累房地产投资，综合评估，今年房地产投资增速可能在0.5%-1%左右。

三、房企形势严峻，上半年面临较大资金链风险

从政策层面来看，政府不会给出问题的房企兜底，主要还是要靠企业自救，但是能否自救成功就看房企自身的本事了。尽管目前出台了稳定房地产市场的融资松动相关政策，但是从政策内容可以看出，主要导向是支持优质的房企去并购出现资金链问题的房企及其项目，并非直接针对问题企业进行融资，目前核心解决的是行业风险问题而非企业自身风险问题。

据统计，2022年房企到期的海外债约3560亿，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%，上半年房企海外债偿债风险还是偏高。

通过对几十家样本企业经过测算，信用债市场的问题只是当前债务市场的冰山一角，供应量融资的规模差不多是信用债市场规模的10倍左右，因此资金链问题还比较严峻。通过样本房企估算，60%的房企2022年到期的信用债规模要超过2021年，约20%左右的房企2022年到期信用债规模是2021年的2-5倍，这个数字有点可怕，2022年的偿债压力更大，部分房企在上半年可能还会面临资金链断裂的风险。

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