一文读懂：昆明写字楼市场！即将诞生真正高端商务区？

2021年，昆明写字楼市场空置率小幅回落，但租金同比下滑2.8%，降至85.64元/㎡/月；新增办公物业成交均价7763元/㎡，同比下降20.8%。

2022年，巫家坝、呈贡新区等将会有大量写字楼供应，昆明甲级写字楼预计迎来一个小爆发，大量的写字楼入市，将对本就难以去化的办公物业形成冲击，去化难上加难。

空置率小幅回落

租金降至85.64元/㎡/月

戴德梁行10日发布的《2021年昆明房地产市场回顾》指出，2021年，昆明甲级写字楼租金同比下滑2.8%，可喜的是空置率同比下降7.47%，降至27.24%。

租金方面，因为业主采用以价换量的租房策略，吸引到了优质租户同时，导致租金同比下滑了2.8%，下降至85.64元/㎡/月。

▲2021年昆明写字楼租金和空置率均下滑

由于租金降低，租户对甲级写字楼的认可度得到大幅提高，催生了租户的置换需求，很多在老旧写字楼或商住楼办公的租户，置换到了甲级写字楼。

在置换需求扩大的推动下，2021年空置率同比下降7.47%，降至27.24%。

第一太平戴维斯和仲量联行发布的数据也显示，2021年昆明甲级写字楼空置率有所下降，两家机构的数据分别下降了3.2%和8.1%，降至38.6%和26.7%。

租户方面，戴德梁行报告显示，2021年昆明甲级写字楼主要租户为房地产和建筑、专业服务、金融服务类企业。

受疫情和宏观环境的不利影响，近3年来，金融服务类租户占比急剧减少，2021年与2019年相比，大幅下降了10.3%。

而数字新媒体产业（TMT）则连年增长，与2019年相比，增长了2.7%，增速排名第二，仅次于房地产和建筑类。

▲2021年昆明写字楼租户情况（戴德梁行）

第一太平戴维斯数据也显示，昆明甲级写字楼租户来源最多的行业，分别是房地产、金融和信息技术三大行业，占据了全市甲级写字楼一半以上的租赁面积。

值得注意的是，在建设国际性区域中心城市的战略和营商环境的持续优化下，外资金融机构看好昆明，纷纷进驻昆明。

但是，当前昆明优质写字楼的租户，仍以内资企业和本地企业为主，分别占比53%和43%，外资企业租户占比仅为4%。

办公物业成交均价7763元/㎡

同比下降20.8%，去化难度大

来看市场销售情况。

由于昆明写字楼过剩，近些年来租售状况不理想，很多写字楼改为LOFT公寓，打着“办公居住两用”的名头销售，抢占了公寓和住宅的市场。

随着大量公寓和LOFT公寓入市，库存急剧增加，去化压力骤增，去年下半年开始，公寓市场刮起来降价风潮，降价幅度惊人，低至两三千元的单价销售。

锐理数据显示，截至2021年11月底，昆明办公物业存量面积达721.43万㎡，需要5.52年的去化时间，成交均价7489元/㎡，与2020年同期相比，下降了1423元/㎡。

▲截至2021年11月昆明办公物业供销存对比

昆明锐理近期发布的楼市行情显示，2021年，昆明售出了23887套办公物业，销售面积约131.75万㎡，成交均价7763元/㎡，同比下降20.8%。

梳理发现，2021年昆明办公物业的销售均价从年初的近10000元/㎡，降至年末的6265元/㎡。

其中，最高成交价出现在2月份，均价为9935元/㎡，仅售出了908套，销售面积7.28万㎡，为2021年最低量；

最低成交价出现在10月份，均价为6253元/㎡，售出了2473套，销售面积14.99万㎡；销售套数最多的是9月份，售出3312套，成交均价7172元/㎡。

从区域来看，2021年，呈贡新区售出的办公物业最多，为39.02万㎡。这与呈贡新区的开发和落户政策有着莫大的关系。

其次为官南板块，售出24.1万㎡，主要集中在巫家坝和会展片区。

高新板块排第三，售出23.73万㎡，主要集中在西北新城。

东南板块也不少，售出17.41万㎡，主要集中在海伦堡片区和新螺蛳湾片区。

▲2021年昆明各板块办公物业销售量

2021年11月16日，昆明市自然资源规划局出台政策，严禁写字楼改公寓，或打着公寓名头销售，或许会催生一批低价写字楼上市，对甲级写字楼的去化带来较大压力。

盘龙区数量、体量居首

巫家坝新增供应最集中

戴德梁行的报告显示，2021年，昆明市写字楼存量维持在86.5万㎡。

从地图上看，昆明市的写字楼主要集中在北京路和人民路十字中轴沿线，以及东风路、青年路和穿金路沿线。

从区域来看，盘龙区的写字楼数量最多，多分布于北京路、东风东路、人民东路以及穿金路沿线。

戴德梁行、第一太平戴维斯的报告均显示，盘龙区无论是写字楼数量还是体量，均占据昆明市首位。

据报道，截至2020年，盘龙区楼宇总部经济各项指标领跑全市，投入使用楼宇共96栋，楼宇面积达415.58万㎡，拥有总部集团型企业65家，其中世界500强及中国500强知名企业27家。

▲北京路沿线矗立着众多写字楼（房小星实拍）

从近两年的新增写字楼项目来看，官渡的数量最多，其中巫家坝片区的供应量最大；其次是呈贡新区，启动建设的超高层建筑就有10余栋。

此外，数量和体量最多的盘龙区，也有不少新增写字楼项目，主要位于北京路沿线。

1.巫家坝

第一太平戴维斯的报告显示，2022年，昆明甲级写字楼预计迎来近14万㎡体量的新增项目入市，其中巫家坝片区的供应量最大。

目前，巫家坝有中铁建西南总部大厦、中海昆明国际中心、龙湖时代金融中心等11个总部楼宇项目正在建设中，未来将会持续放量。

巫家坝的总部楼宇均是超高层建筑，最高的是绿地东南亚中心，高428米，已过规未动工；

龙湖时代金融中心为两栋约200米及270米超高层，已启动全球招商；中交南亚总部大厦高149米，共36层，占地42亩，总投资约30亿元；

中海昆明国际中心高220米；中铁建西南总部大厦高212.1米、47层；保利南亚之窗大厦，规划高度120米、26层。

▲正在建设中的巫家坝（房小星实拍）

随着昆明国际性综合交通枢纽的地位逐渐提升，将带来贸易、资金和文化的融通，未来将吸引更多企业入驻昆明，有利于商务市场的发展。

大量新增的写字楼供应，将对开发商的去化和运营策略提出挑战，而随着官渡区写字楼项目的集中落地，昆明将产生一个真正意义上的高端商务区，或将成为昆明甲级写字楼发展史上的又一个里程碑。

2.呈贡新区

目前，呈贡新区至少有15座超高层写字楼已建成或正在建设中，亦或者正在启动建设中。

已建成投入使用的如大成金融商务中心、新南亚第一国际、上海东盟商务大厦、中国中铁大厦等；

正在建设中的如七彩云南·双子星、中国中铁大厦、中通世纪商务中心、华侨城第二总部、双铁韵城等（详情请点击《实探! 呈贡10大地标如今都怎么样了？》）。

▲七彩云南·双子星实景（房小星实拍）

其中，七彩云南·双子星由2栋超高层双子塔组成，1号楼高288米，是目前呈贡第一高楼，2号楼高173米；

鹏欣漫城都荟规划有一栋263米超高层写字楼；华侨城第二总部大厦高度约200米，预计2023年底完工。

3.北京路沿线

北京路沿线，汇聚了恒隆广场、俊发中心、同德昆明广场、欣都龙城、领域时代、北辰财富中心等知名高端写字楼，是昆明写字楼最为集中的道路之一。

写字楼如此密集北京路沿线，还有至少6个新增高端写字楼项目，如俊发·春之眼、京江荟商业中心、北京路九号A8地块、江东·永和广场、亿莱·柏润中心等。

俊发·春之眼占地面积约50亩，包含308米的南塔和407米的北塔；江东永和广场两栋超高层写字楼总建面约28万㎡，高203.45米；

京江荟商业中心和北京路九号A8地块均位于金刀营城改片区，其中，京江荟商业中心为万科·京江隐翠A9地块，总建面约10万㎡，高200米；北京路九号A8地块总建面约8.5万㎡，高99.7米。

▲京江荟商业中心

此外，俊发俊尚峰A5地块，也将会新增写字楼。A5地块面积约23.74亩，用地性质为商住混合用地，包含了商务金融用地。