日本房地产泡沫破裂后，不买房的人和买1套房的人比较，谁更惨？

日本确实是主动刺破的房地产泡沫，1989年，日本政府几乎是180度大转向，采用严格的行政手段和货币政策主动挤破泡沫，他们其实就是有意的，弃资产保汇率。

据日本专家们回忆，当时他们的思路是这样的：日本是个资源贫瘠的国家，进口各种原材料，出口工业品是日本的立国之本。如果企业和银行通过投资房地产能很轻松地赚到钱，那他们就缺乏动力投资去研发技术，最终日本的技术优势就会荡然无存。

其实日本人想得挺明白的，房地产搞的再好，对日本来说也是自己吃自己，保持制造业的技术领先才是生死攸关的大事。当年他们也没想到泡沫破裂的结果如此惨烈，不过至少日本保住了制造业至今在世界上的领先水平。

日本经济泡沫破灭后，日本房价暴跌，致使多年来房价一直没有上涨，房价虽然暴跌，但对日本房产的投资客户影响并不是致命的。

第一：首先日本的房屋贷款利率很低，就算是投资型贷款，年利率也就在2%左右，另外很多房屋都都是0首付，客户前期没用大量投入自己的资金。

第二：日本国内的房产市场是以租赁为主，租售比高，一般都能达到5%的纯回报率，即便日本房价跌到了谷底，投资房产客户的房租收入是可以覆盖掉贷款的，还有少部分盈余。

我们不去评判日本这样做的正确与否，不过挤泡沫可以有更缓和的方式。

但日本失去的二十年、三十年是多种因素综合作用的结果，资产泡沫破裂其实不是主因。国内的宣传其实有利益诉求在里面，并不算客观。

1990年到1995年日本股市下跌了一半，房地产价格下跌了70%。但日元在升值，从1990年的124日元兑一美元，上升至1995年的83日元兑一美元。日本的人均GDP从1990年的24738美元，继续升至1995年的42568美元。这六年里以日元计算日本的人均GDP上涨了15.4%，以美元计算上涨了72.4%。这主要因为日本经济更依赖海外市场，日本的出口产品还保持有很强的竞争力。

真正对日本实体经济造成重创的是日元不适当的升值（制造业丧失出口竞争力），1997年亚洲金融危机，人口老龄化，市场竞争失利以及错误的产业政策。

我认为，日本经济停滞持续如此之久，真正的根子在人口老龄化。

日本在1990年达到人口负担最低点，此后逐年上涨。在一个劳动人口日益减少（GDP直接降低），社会产出的很大部分用来供养退休人口，年轻人比例越来越低的社会，经济衰退是正常结果。